上海二手房徹底火了，3月份成交3.12萬套，創近5年新高。

但當下的上海樓市，極度冷熱不均：

一邊是二手房熱度持續沖高，剛需房走量飛快，部分改善房源成交加速，少量郊區豪宅還在跌；

另一邊是新房市場罕見的分化行情，往年小陽春新房二手同步升溫的慣例被打破，部分核心紅盤熱銷，普通項目承壓，冷熱不均的體感真實又強烈。

二手房的熱，是實打實的，但主要是剛需主導，改善還沒全面熱起來。

二手房成交結構上：

剛需是絕對主力，300萬以下成交占比超過6成，動遷房、老破小在瘋狂去庫存。

改善端也有起色，近期部分1000-1500萬總價的房源成交速度加快，但關鍵前提：掛牌價仍未上漲，整體量升價穩，市場依舊保持理性，大量改善客仍然在猶豫觀望。

比如浦東聯洋這樣的標桿改善板塊，成交火起來了但價格并沒有上漲：

3 月全聯洋共成交 65 套，平均成交單價 8.99 萬 /㎡，議價率 5.45%，平均成交周期 187 天，接近半年，房東想快速成交，依然需要在價格上做出讓步。

最反常的變化，是一二手并沒有同步熱起來。

2024 年，上海賣 1 套新房，才跟著賣 1.6 套二手房；

2026 年新政后，賣 1 套新房就要跟著賣 2.2 套二手房，漲幅超 37%。一句話：現在上海人買房，越來越偏愛二手房。

本質原因，是一二手的價格邏輯徹底反轉了。

以前倒掛時代，二手房對新房有溢價，新房買到就是賺到；現在新房對二手房有了明顯溢價，買高性價比二手房成了當下更多人的首選。

這幾年上海二手房價格經歷了深度調整，不少房源跌幅在40%左右，但新房卻普遍漲價，一來一去，性價比吸引力不如二手。

甚至同一區域，新房價格能達到二手房的兩倍。

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認籌情況看，新房市場，是點狀熱度，沒有全面回暖，熱銷和滯銷并存。

先看市場里實打實的熱度，核心區優質項目不輸往年小陽春。

3 月21個新盤集中入市，頂豪與核心品質盤逆勢走強：

保利外灘曜累計認購率124%，綠城潮鳴外灘認購率超110%；

保利珺園首日認購率達102%，華潤澐啟濱江三批次認購率 119%；

安瀾上海二批次去化率也有 78%；

剛需端的高性價比新房，同樣撐起了市場熱度。3月16-22日上海新房成交結構看得非常清楚：

圖源佑威房地產研究中心

成交明顯向剛需端傾斜，高性價比樓盤成絕對主力。

成交面積排名前十的樓盤中，6個樓盤單價都在3.69-5.73萬以內。

嘉定區更是占據了成交 TOP10 里的四個席位，妥妥的剛需外溢需求承接主力。

再看市場里的冷，非核心區普通項目的去化壓力，真實又扎心。

3月前兩周，新房市場成交量同比去年下降了 44% 左右，但就算把春節錯位的影響剔除掉，整體熱度也弱于往年。

不僅是上海，全國都是這樣的情況。

新房成交分化明顯，高熱度樓盤主要集中在核心區域，多個遠郊及外圍區域項目認購表現冷淡。

部分新房項目，網簽率不足10%。

來源：小胖看房

更能體現市場壓力的，是新房套均總價的連續下行。

今年上海新房套均總價，1月還是 964 萬，2月降到 890 萬，到3月已經跌至 851 萬，連續三個月走低。

過去四年新房價格的高位支撐，依賴豪宅集中成交托底；而2025 年下半年頂豪集中網簽的盛況不再，豪宅走量放緩，普通新房也開始走上以價換量的路。

一些郊區新盤，開盤就給出5個點的優惠。

好在進入下半月，新房熱度明顯提升。

3月16日—3月22日，根據上海中原地產數據，上海新房成交面積7.94萬平方米，環比大漲24.41%，郊區成為拉動成交的核心力量。

一二手深度分化，核心是今年的購買力剛需成色太濃。

剛需購房最看重總價可控、入住及落戶上學效率，新房普遍總價偏高、交付周期長。

而且當前新房主打改善大戶型，高度依賴置換客群，但市場置換鏈條尚未全面打通，剛需又無力承接，最終僅部分優質項目熱度爆發，新房市場尚未全面回暖。

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接下來上海樓市的走勢，關注幾個變量:

1）一個是長期供應端的收縮

上海 2026 年度國有建設用地供應計劃近日發布，商品住房用地計劃供應 275-385 公頃，相較 2025 年縮減了約 26.7%。

住宅用地供應收縮，必然影響未來新房的供應規模，對存量新房和二手房來說是個好消息。

2）第二個是短期市場的分化

當下上海樓市的核心特點，就是嚴重的冷熱不均：

二手房熱、新房偏冷；

剛需熱、改善豪宅冷；

總體熱、局部冷；

買房人普遍更關注性價比，不愿盲目加杠桿。

3）密切關注4月份的成交量

接下來最關鍵的變量，就是這批賣了老破小動遷房的房東，到底是會拿錢向上置換，還是揣著現金觀望。

這一點很重要，因為他們手里多半不止一套房。

如果二手熱度不能全面傳導到新房市場，非核心區項目的去化壓力會進一步加大，放大折扣以價換量會成為更多開發商的選擇；

說到底，現在的上海樓市，閉著眼睛買房就能賺錢的時代早就過去了。

沒有普漲，只有優勝劣汰，只有精準匹配需求、具備高性價比的房子，才能在分化的市場里站穩腳跟。

4）二手掛牌量降了，但依然在高位

根據房外房研究院數據，最新二手小區庫存16.4萬套，上周為16.6萬套，環比下降1.1%，仍然高位運行。

說到底，這波火熱，本質是剛需托底，是老破小、動遷房在集中去庫存，不是市場要普漲了。

想快速賣房的房東，還得老老實實給出性價比；改善客群大多還在觀望。

對買房人來說，剛需自住的，二手市場有的挑、價格也穩，看準配套合適、價格到位的，按需上車就不虧；

想買新房，更要擦亮眼睛，現在只有核心區的優質盤、以及真金白銀讓利的高性價比盤值得買。

整體來看，住宅用地供應在收縮，但二手房掛牌量還在高位，租金也還在下行通道，市場正在一點點擠掉水分，回歸房子的居住本質。

不管你是剛需上車，還是改善換房，別被熱度沖昏頭，也別被焦慮牽著走，盯緊自己的真實需求，算好手里的賬，比啥都重要。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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