這幾年的房地產(chǎn)發(fā)展并沒有想象中這么順利，雖然很多人炒作已經(jīng)大幅度的上漲了，或者是庫存已經(jīng)去掉很多了，實際上數(shù)據(jù)是不會騙人的!

截止到2025年底，全國商品房待銷售面積有7.5億平方米，去庫存周期基本上28~30個月不等，行業(yè)內(nèi)公認的去庫存周期基本上就是12~14個月，相對來說是比較合理化的!

處于剛好一個高周轉的狀態(tài)，大概率就是8個月的庫存，顯然現(xiàn)在全國范圍內(nèi)多個城市都已經(jīng)超出了這個所謂的!

那還有很重要的一點原因就是狹義庫存，就是已竣工并沒有銷售的，還沒有拿預售證的總面積超過50億平方米，2025年的整體銷售速度來看，基本上需要4年才能把這些房產(chǎn)全部消化掉!

1、三四線城市庫存更是夸張的很

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，34線城市的整體夸張程度是遠超我們的想象的，部分城市去庫存周期已經(jīng)達到了40個月，有個別甚至能達到60~100個月。

廣東有一座城市去庫存周期整整達到了8年時間，也就是96個月，在這里有沒有感覺一些不可思議的情況!

再舉幾個案例吧，像大連去庫存周期108.5個月；洛陽去庫存周期達到了81.1個月，面對這個高昂的庫存。

在這個高庫存，絕大部分地級市都出臺了鼓勵大家去買房的政策，比如給購房補貼，再比如降低稅費，再比如贈送購房面積等等!

確實是對于去庫存有點作用，但并沒有想象中這么夸張，因為市場就擺在那里，市場的需求也不可能很快速的被全方面的激活

2、這些高庫存壓力的最根本原因？

需求出現(xiàn)了大幅度的萎縮，2024年三四線城市的銷售面積，相比2021年最高峰的時候已經(jīng)回調(diào)了47%，2025年相比最高峰的時候已經(jīng)回調(diào)了，達到53%的水平

人口也在持續(xù)性的流出，在過去的這幾年時間中，流出的人口是比想象中要多得多的，特別是小城市，都往大城市里面去集中!

3、與“不再征用耕地供地”政策的關聯(lián)

自然資源部“新增建設用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)”，核心是嚴控“農(nóng)田變樓盤”的增量擴張，而非停止城市供地，一句話來說就是以后的農(nóng)田不可能是變成樓盤發(fā)展了，因為這嚴重的影響到了耕地，以及太多太多房子賣不出去了!

這種情況不僅在三四線城市出現(xiàn)的非常的嚴重，在大城市也同樣如此，在很多新一線城市當中，最近這幾個月都出臺了眾多利好的政策去推動市場回落，比如杭州就已經(jīng)有兩個區(qū)推動了補貼政策，一個補貼5萬一個補貼10萬就是鼓勵大家去買新房，去。鼓勵大家推動市場回暖。

然而我在廣東這邊看到的廣州這一座城市也同樣如此，像核心區(qū)域確實是迅速的回暖了，而非核心區(qū)域如從化、增城這些也有大面積的樓盤，沒有銷售出去的，庫存量很多很多。

對于不給再征用耕地來開發(fā)，一方面沒有開發(fā)商愿意去拿這么大面積的土地，另外一方面開發(fā)出來也銷量非常的慘淡，對此，市面上沒有任何的好處，更多的產(chǎn)生了惡性競爭的情況!

4、炒作房價要上漲

好的信息都在操作，房價要大規(guī)模的上漲，不再給市面上供應住宅用地了，其實絕大部分人就扭曲了這個供地的意思的，最終讓不少人覺得房價真的有可能上漲!

顯然就是房價該上漲的地方還得要上漲的，因為市場的需求所決定的上漲的高度。

比如一線城市的整體房價會上漲，并不代表所有會上漲，一線城市核心區(qū)域會上漲，次核心區(qū)域也會上漲，非核心區(qū)域價格大概率會出現(xiàn)，輕微的下調(diào)甚至是在經(jīng)過一兩年的時間穩(wěn)定之后，就價格不會有太大的波動。

對于那些鼓吹房價上漲的，我們更多的都是看看樂子，另外買房的要明確的看好自己所在的區(qū)域房價變化就行了。