上海的二手房一改往日的那種頹廢的狀態(tài)，在2026年出現(xiàn)了快速的回暖，房東已經(jīng)開始惜售了，搶房也成為了在前幾年的那種狀態(tài)了。

在有部分核心老破曉的房子剛掛牌出來就馬上被搶空了，這說明了什么？市場情緒與焦慮節(jié)奏是發(fā)生了很大的變化的，過去都是觀望很長時間才下手，而現(xiàn)在就是。看上了，馬上就下手了。

1、2026年2—3月整體的數(shù)據(jù)表

2月份的時候受到春節(jié)的影響，整體的成交是然后的，新政策落地了之后，市場快速的迅速出現(xiàn)反彈的跡象，在2月份網(wǎng)簽數(shù)量也達到了11,315，這個數(shù)據(jù)是非常的夸張的，日均達到了407套，雖然有環(huán)比下降，我考慮到了春節(jié)在中間。

在2月底的時候，整體的成交是迅速的上漲的，基本上就是594套，619套，839套，所以政策的推動是立竿見影的。

進入到3月份，市場是全方面的加速的，就3月2日至8日成交了達到5709套，平均每天成交816套，這是不是接近于瘋狂的狀態(tài)呀？畢竟在3月10日當天成交來到了1324套。

目前這種節(jié)奏來看，3月份上海成交量有望達到2.5萬套到3萬套左右，真正的小陽春似乎真的要回來。

市場的供需關(guān)系已經(jīng)悄然的發(fā)生變化了!

上海二手房掛牌量持續(xù)的回落，1月底的時候有14.5萬套，2月底的時候僅剩下13.7萬套，3月初已經(jīng)僅剩下13.57萬套，而且主城區(qū)的庫存去化特別的明顯，主要成交都是集中在300萬以內(nèi)的房子，達到占比60%。

市場回暖的三個動力總成也是目前來說所有城市都需要學習的一點

一是滬七條落地，非屈籍社保年限縮短、公積金提額、稅費減免，釋放約9萬新增剛需；

二是國企收儲二手房托底市場，減少拋壓、穩(wěn)定預期；

三是入學、婚育剛性需求集中入場，推動短期成交沖高。

所以對于這些政策的推動力，能夠產(chǎn)生多大的動力水平，只有了解過的才懂!

2、26年下半年人數(shù)的變化

對于下半年的市場走勢，絕大部分人是更擔心的，畢竟上半年是有小陽春傳統(tǒng)的旺季，下半年會不會像2025年那樣又你的一個新的暴擊!

成交量高位回落，維持在合理區(qū)間

下半年整個市場是很難保持在3月份的一個高峰期的，更多的都是保持在1.8萬到2.2萬的健康水平

最重要的一點就是一般學校報名就是6月份前就報名的了，所以到了789月份，整體的市場將會健康的推動。

價格，整體企穩(wěn)，市場將會逐步的回升

全是二手房整體的價格哦，基本上就出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的狀態(tài)，全年價格漲幅在2%~3%之間，沒有全方面普漲的行情，核心區(qū)域內(nèi)相對來說漲幅大一點。

300萬左右的房產(chǎn)，購買力是非常的強的，整體的占比依舊能保持50%~60%之間，因為對于絕大部分普通老百姓來說，300萬的房子40~60平米的房子，才是居家的真正需求

整體供需關(guān)系已經(jīng)逐步平衡!

你的有效去庫存周期只為4~6個月時間不等，相對來說是比較偏緊張的水平的，房東們也會逐步的開始捂盤惜售。

基本上整體的議價空間可以說是沒有的，更多的從買家市場變成了賣家跟買家的博弈心理

房東心里是這樣想的，價格都跌了這么多了，終于可以回暖一點點了!

政策與信心，以穩(wěn)為主，長期推

政策層面肯定就是保持連續(xù)性的推動的，不收緊，也不大放水，支持剛需和改善性住房的入住，全方面的改變，大家對于房地產(chǎn)的信心不足!

市場將會形成很大的分化!

核心區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)基本上是能夠很好的穩(wěn)定住的，因為有地鐵口、有學區(qū)、有小戶型，所以很快就可以迅速的推開。

對于郊區(qū)的房子，基本上就是沒地鐵，沒學區(qū)，大戶型總價高，去庫存壓力還是很大的。所以剛剛也提到300萬以內(nèi)的房子最熱銷，500萬的房子也不錯。

3、未來整個樓市的判斷

市場已經(jīng)取得階段性的上漲了，并非全方面的反轉(zhuǎn)，而是溫和的推進，以及極致的瘋狂

上海樓市階段性底部已確認，但并非全面反轉(zhuǎn)，而是溫和復蘇、極致分化。

個人判斷基本上在2027年才能穩(wěn)得住!