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澳洲房產(chǎn)專家發(fā)出崩盤預(yù)警：今明年房價(jià)見頂，2028年或陷大蕭條

澳洲房地產(chǎn)熱潮正逼近一個(gè)關(guān)鍵拐點(diǎn)，其走勢與全球金融危機(jī)（GFC）爆發(fā)前夕驚人相似。

專家警告，住房市場正加速?zèng)_向 2028 年前后的深度衰退期。

盡管悉尼和墨爾本的房價(jià)增長已陷入停滯，但作為二級(jí)市場的珀斯、阿德萊德和布里斯班仍在強(qiáng)勁補(bǔ)漲。

近日，The Land Cycle Investor 創(chuàng)始人 Catherine Cashmore，深度剖析了被市場長期忽視的“18年房地產(chǎn)周期”法則。

在多數(shù)澳洲人還在爭論房價(jià)是否會(huì)續(xù)創(chuàng)新高時(shí)，Cashmore 提出了一個(gè)令人不安的觀點(diǎn)：如果市場走向巔峰早已命中注定呢？

Cashmore 并非普通的市場評(píng)論員，她憑借深厚的經(jīng)濟(jì)研究背景，長期致力于挖掘房地產(chǎn)周期的結(jié)構(gòu)性驅(qū)動(dòng)力。

她基于數(shù)據(jù)的長期分析往往挑戰(zhàn)主流觀點(diǎn)，在業(yè)內(nèi)廣受認(rèn)可。

在訪談中，她提出了一個(gè)與官方“軟著陸”預(yù)期截然相反的論斷：澳洲正處于 18 年 土地周期的沖刺階段，預(yù)計(jì)房價(jià)將在 2026-27 年見頂，而 2028-30 年將迎來真正的衰退大潮。

這一觀點(diǎn)并非孤立存在，它與本納周期（Benner Cycle）等多個(gè)長期經(jīng)濟(jì)模型高度吻合，所有理論均指向同一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)窗口。

多數(shù)投資者忽視的危險(xiǎn)匯合點(diǎn)

這不僅僅是理論推演，更是多重歷史規(guī)律的交匯。

起源于 19 世紀(jì)的本納周期繪制了跨世紀(jì)的繁榮與蕭條。

歷史證明，該模型預(yù)測的 峰值與多次重大經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)精準(zhǔn)吻合，包括 2008 年金融危機(jī)的前哨。

與此同時(shí)，土地周期理論也解釋了疫情后資產(chǎn)價(jià)格為何出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

Cashmore 指出，創(chuàng)紀(jì)錄的刺激措施、超低利率以及流動(dòng)性激增共同推升了市場。

這并非偶然的繁榮，而是一個(gè)大周期后期特有的“過渡階段”，預(yù)示著最后狂歡的到來。

核心觀點(diǎn)：土地是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的根源

在 Cashmore 看來，土地并非單純的資產(chǎn)類別，而是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的基石。

她表示，隨 著土地價(jià)值飆升，資本會(huì)逐漸從創(chuàng)新、工資和商業(yè)投資等生產(chǎn)性活動(dòng)中抽走，轉(zhuǎn)而流向純粹的投機(jī)。

這種資源的錯(cuò)配正是周期的起點(diǎn)。

揭秘 18 年輪回模式

Cashmore 研究的核心是一個(gè)在幾個(gè)世紀(jì)中反復(fù)出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)：

– 長達(dá) 12-14 年的土地價(jià)值上漲期；

– 周期中期的短暫放緩；

– 投機(jī)驅(qū)動(dòng)的最后狂歡；

– 最終陷入衰退。

它真 實(shí)反映了信貸擴(kuò)張、投機(jī)積聚以及系統(tǒng)最終走向崩潰所需的時(shí)間窗口。

主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家的“短視”瓶頸

Cashmore 針鋒相對地指出了主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的盲點(diǎn)。

她認(rèn)為，我們毫無疑問正滑向重大衰退，真正的問題不在于是否會(huì)發(fā)生，而在于何時(shí)發(fā)生，而這正是多數(shù)專家無法 回答的。

回顧 2007 年，當(dāng)時(shí)的共識(shí)也是房價(jià)將持續(xù)上漲，幾乎沒有主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)見到巔峰已至。

隨之而來的并非溫和回調(diào)，而是導(dǎo)致多國銀行系統(tǒng)崩潰的全球金融危機(jī)。

Cashmore 警告稱，在周期進(jìn)入如此晚期的階段，價(jià)格不可能無限制走高。

現(xiàn)在的關(guān)鍵不在于某些地區(qū)是否還會(huì)小幅上漲，而在于我們離轉(zhuǎn)折點(diǎn)究竟還有多近。

澳洲市場具備免疫力嗎？

許多人認(rèn)為澳洲市場具備特殊韌性，受移民需求和強(qiáng)健銀行系統(tǒng)的支撐，能夠躲過周期。但 Cashmore 反駁稱，該周期在澳洲同樣存在，只是表現(xiàn)形式因通脹和政策干預(yù)而有所不同。

她指出，如果剔除名義價(jià)格，通過通脹調(diào)整后的實(shí)際回報(bào)來看，澳洲的周期脈絡(luò)其實(shí)異常清晰。

潛在風(fēng)險(xiǎn)：“死錢”時(shí)期的痛苦

值得注意的是，衰退未必總是以“崩盤”的形式出現(xiàn)。

通過對澳洲實(shí)際房價(jià)的分析，Cashmore 發(fā)現(xiàn)了一個(gè)清晰模式：在強(qiáng)勁增長后，往往會(huì)緊隨一個(gè)長達(dá) 7 到 10 年的停滯期。

在這段“死錢”期內(nèi)，房產(chǎn)的實(shí)際回報(bào)率幾乎為零。

為什么加息無法立即叫停熱潮？

一個(gè)反直覺的現(xiàn)象是，加息往往無法在周期后期立即扼殺上漲。

Cashmore 解釋說，利率通常在峰值前開始攀升，但這初期反而會(huì)刺激那些擔(dān)心借貸成本上漲的買家“提前入場”，導(dǎo)致市場在最后階段異常活躍。

只有當(dāng)壓力積聚到 臨界位，系統(tǒng)才會(huì)顯露裂痕。

下一波危機(jī)的關(guān)鍵時(shí)間表

Cashmore 的研究將澳洲二戰(zhàn)以來的土地周期劃分為四個(gè)階段，目前我們正處于第 四個(gè)周期的尾聲：

– 峰值預(yù)警：2026 年至 2027 年

– 市場反轉(zhuǎn)：緊隨峰值之后

– 經(jīng)濟(jì)衰退：2028 年至 2030 年

她指出，在周期后期，由于恐慌性入場（FOMO）和過度舉債，人們往往會(huì)停止質(zhì)疑 高昂的價(jià)格并感到一種虛假的安全感，而這恰恰是系統(tǒng)最脆弱的時(shí)刻。

結(jié)語：投資者應(yīng)警惕模式識(shí)別

大多數(shù)投資者習(xí)慣于盯著利率變動(dòng)和短期新聞，卻忽視了更宏觀的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。

Cashmore 總結(jié)道，如果土地增益在很大程度上不被征稅，投機(jī)和信貸擴(kuò)張就會(huì)不斷自我強(qiáng)化。

這不是關(guān)于預(yù)測未來的水晶球，而是基于歷史規(guī)律的模式識(shí)別。

風(fēng)險(xiǎn)不在于意外的降臨，而在于當(dāng)歷史規(guī)律再次上演時(shí)，多數(shù)人依然選擇視而不見。

02

悉尼頂級(jí)房市成交活躍！華商$2288萬購入“黃金三角”豪宅

悉尼頂級(jí)房地產(chǎn)市場近期動(dòng)向頻頻，從超市大亨家族到時(shí)尚界名流，多宗千萬級(jí)豪宅交易引發(fā)市場關(guān)注。

悉尼Swiss Concept名表店創(chuàng)始人Stephen Fung最近完成了在Mosman的大手筆置業(yè)。

物業(yè)文件顯示，他斥資2288萬澳元購入了一套位于當(dāng)?shù)亍包S金三角”區(qū)域的豪宅。

這處房產(chǎn)的前業(yè)主是沖浪零售大亨Chris Athas及其妻子Amanda。

他們在2001年以不到400萬澳元購入地皮，隨后邀請獲獎(jiǎng)建筑事務(wù)所Burley Katon Halliday對其進(jìn)行了大規(guī)模重建。

這一極盡奢華的住所擁有頂尖配置，并可欣賞 Middle Harbour 北向景觀。

值得關(guān)注的是，Athas家族在賣房后并未走遠(yuǎn)。

他們已于2025年初交割了一套價(jià)值2522萬澳元的新宅，距離著名的Balmoral Beach 僅數(shù)步之遙。

與此同時(shí)，據(jù)當(dāng)?shù)叵⑷耸客嘎?，已故Jewel超市連鎖店創(chuàng)始人Jim Fleming的妻子 Angela Fleming，已將其位于Bellevue Hill的住宅以約1030萬澳元的價(jià)格售予一位神秘買家。

記錄顯示，Angela于2015年以650萬澳元購入這套擁有四室三衛(wèi)的房產(chǎn)，隨后進(jìn)行了全面的現(xiàn)代化翻新。目前，這位名媛正準(zhǔn)備搬往海濱居住。

房產(chǎn)掛牌信息顯示，該房產(chǎn)已于3月24日通過私人協(xié)議售出。

具體的成交價(jià)格和買家身份目前仍處于保密狀態(tài)，需等到物業(yè)交割時(shí)才會(huì)正式揭曉。

負(fù)責(zé)銷售的代理商——來自Ray White Double Bay的Adam Reichman和來自Raine & Horne Double Bay的Paul Langsam在受訪時(shí)均拒絕透露交易詳情。

這處豪宅配置極盡奢華，配備了帶早餐吧的燃?xì)鈴N房、書房、娛樂庭院以及馬賽克鋪設(shè)的咸水游泳池。

室內(nèi)設(shè)計(jì)則融合了威尼斯灰泥墻面、大理石地板和縞瑪瑙盥洗臺(tái)，藝術(shù)氛圍濃厚。

根據(jù)Domain的最新數(shù)據(jù)，Bellevue Hill坐穩(wěn)澳洲最貴城區(qū)寶座，房屋中位價(jià)高達(dá) 945萬澳元。

據(jù)悉，Jim Fleming早在20世紀(jì)70年代收購了新州食品連鎖店Warmans，并更名為 Jewel Food Stores。

他在1995年以5900萬澳元的價(jià)格將生意出售，晚年則活躍于賽馬界，曾長期擔(dān)任悉尼賽馬會(huì)（Sydney Turf Club）主席。

緊隨其后，高端休閑服裝品牌Bassike的聯(lián)合創(chuàng)始人Deborah Sams與丈夫Toby也因 置換新居，將其位于Avalon Beach的西班牙風(fēng)格莊園投入市場，指導(dǎo)價(jià)為780萬澳元。

Sams夫婦于2017年以473萬澳元購入這處建于1930年代的物業(yè)。

該房產(chǎn)擁有5間臥室、泳池及更衣室。室內(nèi)裝修保持了品牌的一貫調(diào)性，采用硬木地板搭配大地色調(diào)，簡約而不失格調(diào)。

在悉尼北岸的Castlecrag，另一宗重磅交易也已落槌。

盡管該區(qū)域知名度略遜于東區(qū)，但房價(jià)表現(xiàn)卻毫不遜色。

據(jù)消息人士透露，Enter Building Group的所有者Peter Oreb已將其位于該區(qū)的頂級(jí)豪宅以約2000萬澳元的價(jià)格售出。

該房產(chǎn)于今年3月底達(dá)成私人協(xié)議，具體的買家身份同樣處于保密階段。

負(fù)責(zé)交易 的代理商Michael Coombs和David Malouf均對此保持緘默。

作為專業(yè)建筑商，Oreb在2016年購入原址，并于2023年落成了這棟六臥八衛(wèi)的標(biāo)志性建筑。

屋內(nèi)設(shè)計(jì)精巧，螺旋樓梯與寬大的玻璃幕墻交相輝映，地標(biāo)感十足。

03

澳人掀起逃離城市潮！專家：搬往偏遠(yuǎn)地區(qū)需警惕這5大現(xiàn)實(shí)

從喧囂的都市搬向綠意盎然的鄉(xiāng)間，“Tree-change”（回歸自然）是許多人的夢想。

然而，在這種向往的生活方式背后，一些日常生活的現(xiàn)實(shí)細(xì)節(jié)值得買家在置業(yè)前深思。

統(tǒng)計(jì)局（ABS）數(shù)據(jù)顯示，盡管較疫情期間4.9萬人的高峰有所回落，但2023-24年度仍有3.5萬名大城市居民凈遷移至偏遠(yuǎn)地區(qū)，遷徙趨勢依然顯著。

雖然低廉的房價(jià)和輕松的步調(diào)極具誘惑力，但以下這些隱形成本和生活挑戰(zhàn)卻鮮為人知。

隨著人口涌入，偏遠(yuǎn)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施壓力日益凸顯。

澳洲偏遠(yuǎn)地區(qū)研究所（Regional Australia Institute）首席執(zhí)行官 Liz Ritchie 指出，雖然過去10年該地區(qū)的增長一直處于創(chuàng)紀(jì)錄水平，但人口增長已明顯超過住房審批速度，配套設(shè)施的建設(shè)速度仍有待提高。

iz Ritchie 坦言，目前各界正呼吁增加對農(nóng)村醫(yī)療和托兒服務(wù)的投資。不過，她也補(bǔ)充道，即便面臨服務(wù)缺口，偏遠(yuǎn)地區(qū)居民的幸福感仍高于首府城市，這主要?dú)w功于更緊密的社交聯(lián)系、深厚的社會(huì)紐帶以及更廣闊的個(gè)人空間。

對于習(xí)慣了高密度居住的買家而言，擁有超大活動(dòng)空間固然是一種奢侈，但這意味著必須投入巨大的維護(hù)精力。

當(dāng)?shù)鼐用?Rob Horder 提醒道，由于該地區(qū)降雨充沛，雜草生長速度驚人。

維護(hù)一 塊約1公頃的土地，每周至少需要花費(fèi)半天時(shí)間割草。

他分析稱，雖然這種親自勞動(dòng)的過程能帶來充實(shí)感，但成本也不容忽視。如果土地上沒有牲畜吃草，業(yè)主每年可能需要進(jìn)行數(shù)次大面積機(jī)械除草（Slashing），而此 類服務(wù)的成本通常在每小時(shí)100至150澳元之間。

在公共交通匱乏的偏遠(yuǎn)地區(qū)，開車已成為日常必需。

由于地域遼闊，生活在這里意味著更高的行駛里程和燃油支出。

無論是通勤、上 學(xué)、購物還是去健身房，幾乎所有活動(dòng)都依賴駕駛。雖然交通擁堵較少、沿途風(fēng)景宜人，但步行生活的便利性已不復(fù)存在。

部分偏遠(yuǎn)地區(qū)面臨叢林大火或洪水等自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。

了解房產(chǎn)是否位于火災(zāi)或洪水隱患區(qū)至關(guān)重要，因?yàn)檫@不僅關(guān)乎居住安全，還會(huì)直接推高保險(xiǎn)費(fèi)率，并限制未來的改建計(jì)劃。

在自然棲息地觀察袋鼠或鳥類確實(shí)充滿喜悅，但野生動(dòng)物的存在也伴隨著挑戰(zhàn)。

居住在偏遠(yuǎn)地區(qū)意味著必須適應(yīng)與各種動(dòng)物為鄰。除了令人愉悅的鳥鳴，買家還需要心理準(zhǔn)備面對處理動(dòng)物尸體，以及與嚙齒動(dòng)物、毒蛇、甘蔗蟾蜍和各種蜘蛛共處的現(xiàn)實(shí)。

04

在澳買房，選房貸利率鎖定還是浮動(dòng)？這項(xiàng)操作能省2%稅費(fèi)

隨著澳洲聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行（RBA）再次宣布加息25個(gè)基點(diǎn)，市場情緒降至冰點(diǎn)。

坦白說，這一舉動(dòng)不僅違背邏輯，甚至打擊了錯(cuò)誤的目標(biāo)。

傳統(tǒng)的貨幣政策理應(yīng)通 過動(dòng)態(tài)調(diào)整利率來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)冷熱，但在當(dāng)前環(huán)境下，澳聯(lián)儲(chǔ)的決策顯然有待商榷。

事實(shí)上，本輪通脹并非由家庭過度消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，而是源于失控的建筑成本以及受中東局勢升級(jí)影響的油價(jià)波動(dòng)，這些外部因素根本不在澳洲普通家庭的控制范圍內(nèi)。

常識(shí)告訴我們，此時(shí)更應(yīng)暫停加息以觀后效，因?yàn)槟茉次C(jī)對經(jīng)濟(jì)的摧殘遠(yuǎn)比連續(xù)加息要嚴(yán)重得多。

盡管輿論喧囂，但民眾無需被驚悚的標(biāo)題誤導(dǎo)。

加息成本的計(jì)算其實(shí)非常簡單：利率每上升0.25%，每10萬澳元的貸款額每周約增加5澳元支出。這意味著，若持有80萬澳元貸款，每周的生活成本將多出約40澳元。

面對這種局面，許多借款人開始糾結(jié)：現(xiàn)在鎖定固定利率還來得及嗎？

目前來看，鎖定利率的最佳窗口期或許已經(jīng)過去。銀行反應(yīng)迅速，早已在央行加息前先行調(diào)高了固定利率產(chǎn)品。

目前，澳洲自住業(yè)主的主流浮動(dòng)利率在5.84%至6.4%之間，而五年期固定利率通常 在6.0%至6.49%之間，往往略高于浮動(dòng)利率。

這意味著鎖定固定利率不再像以前那樣劃算?，F(xiàn)在的選擇與其說是為了省錢，不如說是為了在利率可能長期處于高位的預(yù)期下“花錢買安心”。

與此同時(shí)，鎖定固定利率將極大地限制債務(wù)的靈活性。

一旦你需要提前還清房貸或 退出合約，可能面臨巨額的違約費(fèi)（break costs）。此外，若想固定申請時(shí)的利率，銀行還可能收取一筆“利率鎖定費(fèi)”，否則在結(jié)算前 的數(shù)周等待期內(nèi)，利率可能再次上調(diào)。

由于未來五年的變數(shù)巨大，“一刀切”的固定利率并不適合所有人。

若無法預(yù)估長期 的工作保障或財(cái)務(wù)狀況，選擇較短的固定期限或許是更明智的舉措。

目前，不少借款人采取“混合貸款”策略來對沖風(fēng)險(xiǎn)，即將部分貸款固定以獲得穩(wěn)定感，另一部分保持浮動(dòng)以保留靈活性和未來降息帶來的利好。

總之，最好的財(cái)務(wù)策略不是執(zhí)著于抄底最低利率，而是確保自己在波動(dòng)中依然能安穩(wěn)入睡。

問：意外獲得10萬澳元并存入養(yǎng)老金（superannuation），利用結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)則申請扣 稅，但如果這筆錢多到讓應(yīng)納稅收入降為負(fù)數(shù)，會(huì)導(dǎo)致浪費(fèi)嗎？系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)提醒嗎？

答：這是一個(gè)典型的稅務(wù)誤區(qū)。如果個(gè)人養(yǎng)老金繳款的扣除額超過了應(yīng)納稅收入，澳洲稅務(wù)局（ATO）會(huì)拒絕超出的部分。

這部分多出的金額會(huì)被自動(dòng)轉(zhuǎn)為非優(yōu)惠繳款，不僅無法享受扣稅，還可能占用其他繳款額度并產(chǎn)生額外麻煩。

稅務(wù)系統(tǒng)不會(huì)主動(dòng)提醒你停止。

通常建議在財(cái)年后期、收入狀況明朗時(shí)再進(jìn)行此類大額操作。

咨詢專業(yè)的稅務(wù)顧問至關(guān)重要，以免將“節(jié)稅神來之筆”變成昂貴的財(cái)務(wù)失誤。

問：該直接指定成年子女為養(yǎng)老金受益人，還是通過遺產(chǎn)由遺囑分配？理財(cái)師說走遺產(chǎn)渠道可以省下國民保健稅（Medicare levy），這是真的嗎？

答：理財(cái)師的建議在中肯。當(dāng)養(yǎng)老金身故賠償金直接付給非依賴性成年子女時(shí)，納稅部分需繳納15%的稅加2%的國民保健稅；若通過遺產(chǎn)分配，雖然15%的稅還在，但2%的國民保健稅則可豁免。

此外，還有一個(gè)更簡單的策略：若長輩尚在人世且身體允許，可在老晚年時(shí)免稅提取全部余額。

這筆錢作為普通資產(chǎn)留給子孫，這種情況下受益人無需承擔(dān)任何稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

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