一年前，買公寓像搶白菜——付個(gè)10%首付，一兩個(gè)月后轉(zhuǎn)手，輕松賺幾億。一年后，降價(jià)3億越南盾，掛牌三個(gè)月，無人問津。

這不是個(gè)例。越南河內(nèi)東部大都市區(qū)，投資者阮清新（Nguy?n Thanh Tan）先生手里兩套29平方米的Studio公寓，每套售價(jià)近22億越南盾。他已按進(jìn)度支付了10億越南盾。如今他愿意每套降價(jià)1.5億，兩套共虧3億脫手——但就是賣不掉。

“買進(jìn)就賺的時(shí)代過去了”，他說。

河內(nèi)西部的一排公寓樓

從“賺200萬(wàn)”到“虧800萬(wàn)”

去年初，新先生曾在這個(gè)都市區(qū)一期項(xiàng)目中輕松轉(zhuǎn)手一套公寓，賺了2億越南盾。那時(shí)市場(chǎng)火熱，只需10-15%的首付，一兩個(gè)月就能獲利了結(jié)。

但今年，風(fēng)向變了。購(gòu)房貸款利率持續(xù)走高，市場(chǎng)流動(dòng)性驟降。另一位投資者秋翠（Thu Th?y）女士，在東英一個(gè)大都市區(qū)有一套58平方米的公寓，曾花2億差價(jià)從中介手中搶到，指望轉(zhuǎn)手賺一筆。

現(xiàn)在，她已將價(jià)格從每平方米1.13億降到1.08億，再降到1.04億——總價(jià)從66億降到60億。算上差價(jià)，總共虧了8億。“只希望能盡快脫手，否則投進(jìn)去的錢就全沒了”，她說。

為什么突然賣不動(dòng)了？

原因很簡(jiǎn)單：供應(yīng)暴增，利率飆升。

EZ Property首席執(zhí)行官范德全（Ph?m ??c To?n）指出，從去年底開始，市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)變。超過20個(gè)大型項(xiàng)目獲批，一系列停滯項(xiàng)目解決法律問題，今年總供應(yīng)量可能達(dá)到約20萬(wàn)套。而一兩年前，公寓供應(yīng)還是“擠牙膏”式的稀缺。

與此同時(shí)，購(gòu)房貸款利率較2025年12月普遍上漲0.5-1.5%。前12-24個(gè)月固定利率普遍為9.2-10.5%/年，浮動(dòng)利率已升至12-13.5%/年，接近2022年底的歷史高點(diǎn)。

VPBank證券公司的報(bào)告指出：“房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行信貸的依賴程度相當(dāng)高。因此，銀行收緊購(gòu)房貸款條件將直接影響市場(chǎng)流動(dòng)性，尤其是二級(jí)市場(chǎng)。”

數(shù)據(jù)說話：交易量暴跌32%

市場(chǎng)的寒意已經(jīng)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。建設(shè)部報(bào)告顯示，今年第一季度，公寓和獨(dú)棟住宅成功交易超過2.56萬(wàn)套，環(huán)比暴跌32%，同比下降24%。

越南房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)也記錄到，超過75%的住宅交易來自購(gòu)買第二套及以上房產(chǎn)的客戶，其中約10%是使用短期財(cái)務(wù)杠桿的投資者。現(xiàn)在，這些“杠桿客”正在排隊(duì)割肉。

河內(nèi)西部城區(qū)待售公寓

“已經(jīng)過了買公寓賺數(shù)億差價(jià)的時(shí)代”

范德全（Ph?m ??c To?n）直言：“如今市場(chǎng)已過了買公寓賺取數(shù)億差價(jià)的時(shí)代，去年底在高峰期買入的許多投資者大部分都被套牢了。”

他的建議很直接：投資者需要改變策略，優(yōu)先中長(zhǎng)期持有，至少3-5年，直到項(xiàng)目完工運(yùn)營(yíng)。而不是指望“快進(jìn)快出”賺快錢。

西湖國(guó)際大廈公司總經(jīng)理阮志清（Nguy?n Chí Thanh）預(yù)測(cè)：“當(dāng)資金短缺、現(xiàn)金緊張進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)刻，資產(chǎn)降價(jià)的暗流可能會(huì)繼續(xù)蔓延到未來幾個(gè)季度，給二級(jí)投資者帶來沉重壓力。”

投機(jī)者的黃昏

從“買進(jìn)就賺”到“降價(jià)3億賣不掉”，河內(nèi)公寓市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)劇烈的“去泡沫”。那些靠杠桿、博短線的投機(jī)客，正在為過去的狂熱付出代價(jià)。

市場(chǎng)在篩選。那些持有現(xiàn)金、眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資者，或許能在這一波調(diào)整中找到真正的價(jià)值洼地。但對(duì)于像新先生和秋翠女士這樣的“投機(jī)客”來說，這個(gè)春天，格外寒冷。