北京全市房?jī)r(jià)陰跌，那5000多萬(wàn)以上的頂流房產(chǎn)是怎么賣出去的？

一、南北向

北京的房?jī)r(jià)，體感上就分成了兩個(gè)世界。

根據(jù)“房天下”的數(shù)據(jù)，2026年3月北京房產(chǎn)每平米均價(jià)在6萬(wàn)出頭一點(diǎn)，二手房均價(jià)在3.5萬(wàn)-3.9萬(wàn)。

這是表面上的數(shù)據(jù)。

過去一年，有很多五年內(nèi)上車的人，已經(jīng)挺不住了。

丟了工作，支付不出房貸，他們唯一的解套方案就是打折拋房產(chǎn)，哪怕賠掉一個(gè)完整的首付。

懷這批動(dòng)機(jī)入市的二手房大約有18-22萬(wàn)套左右。

高盛預(yù)計(jì)中國(guó)大部分主流城市去化時(shí)間大約要2-3年，這個(gè)預(yù)測(cè)策略上是對(duì)的。

主流城市北、上、廣不僅在丟失房?jī)r(jià)，也在丟失人口，都在慢慢熬。中產(chǎn)是“溫水煮青蛙”煮熟的那批人，他們手中的資產(chǎn)價(jià)格紛紛主動(dòng)跳水。

東西軸線，是北京主要守住的防線。這條線鏈接?xùn)|部CBD和西區(qū)的金融，價(jià)格不能垮。

西城區(qū)新房均價(jià)16萬(wàn)，東城區(qū)13萬(wàn)，朝陽(yáng)區(qū)9萬(wàn)多，海淀區(qū)8萬(wàn)多。就這四個(gè)區(qū)扛住了東西向的房?jī)r(jià)，形成了“一俊遮百丑”的格局。

西四環(huán)1000多萬(wàn)房子很正常，西五環(huán)還守得住500多萬(wàn)一套。

這是一部分的北京，漂亮的臉面。

作為必須要付出的代價(jià)，南北向就守不住了，丑陋的背面。

北六環(huán)的順義，今年第一季度賣出300多套房子，均價(jià)170多萬(wàn)。南面深入下去，很多小區(qū)房?jī)r(jià)今年都沒法看。

我一個(gè)朋友住在豐臺(tái)區(qū)十里河的紫芳園，2025年6月掛出一套房產(chǎn)，80多平米，房齡20多年，580萬(wàn)。

他自稱已經(jīng)很心平氣和了。

怎么也賣不出去，市場(chǎng)上沒有買家，也沒有錢在流動(dòng)。

我們幾個(gè)朋友隔一段時(shí)間碰一次頭，似乎每次問他價(jià)格，他都唉聲嘆氣，每1-2月降15-20萬(wàn)，賣不出去。

2026年年初，降到了502萬(wàn)，已經(jīng)是他的心理底線了。好不容易中介拉住一對(duì)夫妻看房，談得蠻不錯(cuò)的，最后簽約時(shí)候人家死活還要再砍一刀，價(jià)格跌到478萬(wàn)。

他氣得直接撕了合同。

中介幫著買家說(shuō)話，說(shuō)他“錯(cuò)過這村就沒這店了”。

上個(gè)月，我見到他，連460萬(wàn)都同意賣。

沒有購(gòu)買力，沒有中產(chǎn)人群支撐，北京南北向房?jī)r(jià)遲早要塌的。

十里河房產(chǎn)均價(jià)直到現(xiàn)在都是6萬(wàn)以上，這個(gè)價(jià)格虛高，失去了指導(dǎo)意義，買家永遠(yuǎn)想撿漏，只會(huì)害死了真正想成交的人。

二、低均價(jià)

北京實(shí)際成交的房產(chǎn)均價(jià)可能要低于3.5萬(wàn)。

有成交方的數(shù)據(jù)顯示，北京市每月成交1.5萬(wàn)套房產(chǎn)，均價(jià)在330-360萬(wàn)。尤其是南北向，沒有想象得那么貴。

富人房產(chǎn)守得住，窮人只能不顧價(jià)格拋房產(chǎn)。

北京的房產(chǎn)就折疊著內(nèi)卷起來(lái)。

西面1.5-1.7億盤子，西山美廬的客戶，就是一揮手一套獨(dú)立別墅。簽完合同后兩小時(shí)，1.5億一次性付清。

西城區(qū)恭王府一路之隔，后海柳蔭街，有一套實(shí)際面積570多平的四合院，1.5億售出。

大家都知道北京市這種院子很多，產(chǎn)權(quán)有很多瑕疵，一般都不可能成交。

這家是二進(jìn)院，坐北朝南，地塊方正。

雙證齊全，且已交納土地出讓金。胡同7米寬雙車道，門口好停車。

只要買家拿得出8000萬(wàn)以上的資金憑證，賣家立刻來(lái)人陪你看房。

偶然遇到一個(gè)有錢的買家，雙方彼此看著合適，就這么賣出去了~

恭王府、后海、什剎海三個(gè)片區(qū)，是北京四合院最核心的地段，房源極為稀缺，通常一房難求。

但架不住有錢。手頭有個(gè)6500-8500萬(wàn)資金，買一套，就是人上人的生活了。

朝陽(yáng)公園板塊，是北京公認(rèn)的“四大頂級(jí)平層”所在區(qū)域，富人圈層比較純粹。

“泛海世家”小區(qū)曾有767㎡樓王戶型以1.17億元成交（法拍價(jià)），市場(chǎng)估值通常在1.17億-1.6億元區(qū)間。

看起來(lái)都不可能成交，但確實(shí)也有人買的。

就是一個(gè)富人男子，自稱有9個(gè)子女，都在國(guó)外讀書。基本都不會(huì)回來(lái)。

那個(gè)人買房是喊朋友過來(lái)，刷朋友的卡的。什么意思懂的人都懂的。

這種故事都發(fā)生在東西向，南北向很少有。老北京人都說(shuō)南北缺貴氣。

三、估值

有一種人，是顯性的有錢，住在北京的，如朱雀飛翔在九天；

還有一種人，是隱形的有價(jià)值，不是住在，而是藏在北京，如珠玉埋在九地。

比如沈騰，是前一種人。

他買在東直門萬(wàn)國(guó)府小區(qū)。位于北京二環(huán)東直門黃金地段，是第二使館區(qū)的核心位置。

房子大概370平米左右，是頂層大平層，單價(jià)約14-15萬(wàn)/平米，整套估值接近一個(gè)億。

內(nèi)部是簡(jiǎn)約輕奢風(fēng)，萬(wàn)國(guó)府最出名的就是那個(gè)360度的全景玻璃幕墻，視野很好，能俯瞰整個(gè)使館區(qū)和二環(huán)景色。

據(jù)說(shuō)為了方便照顧，沈騰的父母也住在同一個(gè)小區(qū)。

我讀經(jīng)濟(jì)學(xué)喜歡的學(xué)者，吳敬璉老師，屬于第二類。

也一度住在東西向，北京東城區(qū)有一幢屬于國(guó)務(wù)院的單元樓，1966年以后吳老師在那里住過。

就是很小面積的，房?jī)r(jià)也不高。當(dāng)然，也無(wú)法出售。

后來(lái)吳老師住在北京城北面的寓所里，普通的兩室一廳。

你說(shuō)吳敬璉老師和沈騰老師，兩位都是老師，這個(gè)估值怎么計(jì)算？

中國(guó)需要沈騰才藝的“顯”，也需要吳敬璉才學(xué)的“隱”。

坦率而言，后者雖然沒有360度全景玻璃幕墻，也沒有使館區(qū)的景色做襯托，更能贏得我的敬重。

老師的臉龐有很多褶皺，他低頭讀書，思考時(shí)候偶爾會(huì)微笑。

一絲陽(yáng)光從西面窗臺(tái)射入。兩排書柜，100多本書注視著老人。

他專注得像個(gè)孩子。

感覺一個(gè)大知識(shí)分子讀書的時(shí)候，世界都是平的，國(guó)運(yùn)都是舒展的。

首善、平等、關(guān)愛蒼生，那才是我想要的首都。