信息不透明？資金被挪用？物業不給力？
無錫出手了！

就在剛剛！無錫 發布關于開展“共信制”物業服務模式試點工作的通知！在全市范圍內開展“共信制”物業服務模式試點。

4月30日前確定正式試點名單。

1、什么是“共信制”？

以共治共享、誠信履約為理念，以共同信任、共同決策、共同監督為核心，以項目專戶獨立核算、預算決算閉環管理、服務信息全面公開、多方主體共同評價為運行支撐，著力實現物業資金業主共有、服務過程全程透明、權責利益多方共享的物業服務模式。

2、試點目標是什么？

聚焦當前物業服務中服務信息不透明、資金管理不規范、業主參與不充分、企業履約不到位、矛盾糾紛化解難等突出問題，加快構建信任共建、責任共擔、利益共享、陽光透明的物業服務格局，重塑業主與物業服務企業互信、合作、共贏的關系。

3、五大工作原則：

• 專戶專管、獨立核算：一項目一賬戶，專款專用。

• 預算先行、閉環管理：先預算、再執行、后決算，全程公開。

• 全程公開、陽光透明：線上+線下全公開，接受監督。

• 誠信履約、質價相符：服務與收費掛鉤，優質優價。

• 規范運行、風險可控：全流程規范，防范風險。

原文如下：

關于開展“共信制”物業服務模式試點工作的通知

各市（縣）、區住房城鄉建設局，各相關單位：

為進一步規范物業服務行為，提升物業服務水平，營造良好的行業環境，按照《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市居民委員會組織法》《江蘇省物業管理條例》《無錫市物業管理條例》《江蘇省物業服務質量提升行動實施方案》等要求，在前期探索試行企業主導“忠信制”物業服務模式的基礎上，在全市范圍內開展業主參與“共信制”物業服務模式試點工作，現有關事項通知如下：

一、“共信制”的釋義和試點目標

1、釋義：以共治共享、誠信履約為理念，以共同信任、共同決策、共同監督為核心，以項目專戶獨立核算、預算決算閉環管理、服務信息全面公開、多方主體共同評價為運行支撐，著力實現物業資金業主共有、服務過程全程透明、權責利益多方共享的物業服務模式。

2、試點目標：聚焦當前物業服務中服務信息不透明、資金管理不規范、業主參與不充分、企業履約不到位、矛盾糾紛化解難等突出問題，加快構建信任共建、責任共擔、利益共享、陽光透明的物業服務格局，重塑業主與物業服務企業互信、合作、共贏的關系。全面推行“8+N”管理措施，健全業主廣泛參與、多方協同共治的治理機制；強化“線上+線下”全渠道公開公示，切實保障業主知情權、參與權、表達權、監督權；建立項目獨立核算和預算管控機制，規范物業項目資金使用與監管，提升資金使用效益；強化信用約束與履約監督，推動物業服務企業誠信經營、質價相符；打造可復制、可推廣“共信制”物業服務樣板，以預算制核心模式創新推動全市物業管理提質升級。

二、試點范圍

各市（縣）區選擇不少于一個住宅小區進行試點，優先選擇業主意愿高、資金有保障、已組建業主委員會或者物業管理委員會的住宅小區，原則上試點住宅小區應分屬不同物業服務企業。

三、工作原則

1、專戶專管、獨立核算

嚴格執行一項目一賬戶，物業服務費、公共收益等全部資金納入項目專戶統一管理、獨立建賬、獨立核算，資金?？顚Ｓ?，嚴禁擠占、挪用、截留，確保每一筆支出可查詢、可核對、可追溯。

2、預算先行、閉環管理

堅持先編預算、再執行、后決算，年初完成年度服務預算的編制與公開，年中嚴格按預算執行，超預算支出必須征求業主意見或經授權審核公示，年末據實決算、公開審計，形成“預算—執行—監督—決算—評價”全閉環管理。

3、全程公開、陽光透明

依托信息管理系統，全面推行“線上+線下”同步公示，服務標準、收費項目、預算決算、預算調整、資金收支、人員配置、維保記錄、評價結果等一律常態化公開，主動接受業主查詢與社會監督，做到管理透明、過程透明、結果透明。

4、誠信履約、質價相符

物業服務企業按約定標準提供服務、按規范提取酬金，建立服務評價與收費標準、酬金比例掛鉤的動態調整機制，實現服務質量與收費水平優質優價、質價匹配。

5、規范運行、風險可控

嚴格按照法律法規與政策要求實施，規范財務憑證、支出審核、審計監督、檔案留存等操作流程，重點防范資金管理混亂、服務質量縮水、矛盾問題激化等風險，確保試點平穩推進、長效運行。

四、實施步驟

1、項目確定（4月30日前）

各市（縣）區物業行政主管部門對轄區內住宅小區全面摸排，篩選形成候選小區清單。

各市（縣）區物業行政主管部門會同街道（鎮）物業管理機構，深入候選小區開展“共信制”政策宣講、試點解讀、溝通答疑，明確模式核心要求、運行機制與實施優勢。

符合條件的小區，經征求業主意見后將原有的“包干制”模式調整為“共信制”模式，由業主委員會（物業管理委員會）提交試點申請，經街道（鎮）物業管理機構初審后，報各市（縣）區物業行政主管部門備案確定正式試點名單。

2、組織實施（8月31日前）

依法決策與協議簽訂：由屬地社區或業主委員會（物業管理委員會）依法組織業主表決，確定按照“共信制”續聘或選聘物業服務企業；按“共信制”要求簽訂專項物業服務協議，明確服務內容、預算編制、預算調整、經費使用、酬金比例、公開公示、評價監督等核心條款。

資金與財務規范建設：物業服務企業開立物業服務資金專戶，建立獨立會計賬套，實行?？顚Ｓ?、獨立核算，確保賬戶為項目經費收支唯一賬戶。

預算編制與業主確認：結合小區實際編制物業服務方案與年度開放式收支預算，經業主大會表決通過后公開公示，接受全體業主監督。

信息化系統對接上線：搭建或接入信息管理系統，完成預算管理、資金收支、信息公示、評價監督等功能適配，實現線上可查、可監、可溯。

試點正式運行：嚴格按照“共信制”模式與預算約定提供服務；預算內費用從專戶依約列支；超預算支出須征求業主意見或經授權業主委員會（物業管理委員會）審核公示后方可使用；新增服務項目或客觀原因導致成本普遍增加的，應當調整預算；所有支出憑證齊全、賬實相符。

3、指導提升（10月31日前）

由市、市（縣）區物業行政主管部門牽頭，聯合街道（鎮）物業管理機構、社區及物業領域專家，對試點項目開展全覆蓋調研督導，重點核查預算編制與執行的剛性、資金使用規范性、信息系統落地實效、公開公示落實情況。現場梳理堵點、難點，及時糾偏整改，優化“共信制”運行流程，完善預算管理、專戶使用、多方監督等關鍵環節，確保試點規范高效推進。

4、評估總結（12月31日前）

市物業行政主管部門統一制定試點綜合評估標準，圍繞專戶管理、預算執行、信息公開、多方評價、業主滿意度等維度開展評估。

各市（縣）區物業行政主管部門組織對項目試點成效依標準進行綜合評估，形成評估報告，上報市物業行政主管部門。

市級層面全面梳理“共信制”成熟經驗、典型做法、制度模板，形成可復制、可推廣的操作體系，按計劃在全市范圍內逐步擴大推廣。

五、工作要求

1、強化組織領導。市物業行政主管部門統籌全市試點工作，制定試點指引等配套文件；各市（縣）區物業行政主管部門負責指導轄區內試點工作的組織實施，推動“共信制”項目試點落地；街道（鎮）物業管理機構牽頭申報審核、疑問解答，具體負責試點推進工作；社區依法配合做好試點相關工作。

2、規范實施路徑。各試點項目緊扣專戶獨立核算、預算閉環管理核心要求，規范落實預算編制、業主審議、執行管控、調整審批、年度決算全流程操作。全面推進專戶管理、系統對接、信息上傳，鼓勵依托我市業主共有資金管理規定，實現資金透明、收支可查、全程可溯，保障“共信制”模式規范運行。

3、加強過程監督。全面解讀預算制統領收支、信息化保障透明的試點邏輯，提升業主在預算編制、執行監督、評價表決中的參與度。試點小區專戶綁定智慧化管理平臺，鼓勵成立由社區“兩委”、黨員骨干、業主代表組成的監督小組，強化服務履約、資金使用、成本管控常態化監督。

4、嚴格評價監管。將預算管理、專戶運行、信息公開、業主評價作為試點評估核心指標，納入對試點成效的評定和對物業服務企業的信用評價。同步建立多方評價結果運用機制，評價結果與物業服務企業酬金支付、預算調整、合同續聘等直接掛鉤。

附件1

無錫市“共信制”物業服務模式試點

工作指引

（試行）

第一章總體說明

一、適用范圍

本指引適用于本市行政區域內由政府引導、業主自愿開展“共信制”物業服務試點的住宅區。鼓勵引導住宅區業主在物業服務合同委托管理周期內通過與原物業服務企業協商，轉換服務模式，開展“共信制”物業服務模式試點。物業服務合同已到期或中止的，鼓勵引導業主結合物業服務企業選聘，開展“共信制”物業服務模式試點。

二、指引定位

本指引以實行共信制為核心，深度嵌入我市業主共有資金管理相關要求，指導試點項目規范化開展工作，實現住宅小區資金公開透明、信息可溯可查的試點目標。本指引不具有法定規范約束力，試點單位可結合項目實際情況靈活參照執行。

第二章責任主體與工作分工

三、責任主體

1.業主委員會（物業管理委員會）：作為試點工作的決策與監督主體，牽頭負責試點方案的編制、報審工作；試點期間，全面負責預算的審議、表決及執行全過程監督；組織開展物業服務評價工作，引導并推動業主積極參與試點各項工作。

2.物業服務企業：作為試點工作的執行主體，協助業主自治組織完成試點方案的編制與報審；試點實施階段，按要求開立資金專戶、建立獨立會計賬套；依據共信制要求，編制年度物業服務方案及收支預算，提請業主大會表決；使用小區物業管理信息系統，規范完成預算執行、資金收支、信息公示等各項工作任務。

四、工作分工

1.市物業行政主管部門：統籌指導全市試點工作，提供物業管理信息系統技術支撐與保障，及時總結試點工作經驗，推廣成熟、成功的實踐做法。

2.各市（縣）區物業行政主管部門：組織實施并業務指導轄區內試點工作；負責試點項目方案備案，協調解決試點過程中的共性問題，配合做好試點經驗的梳理與提煉工作。

3.街道（鎮）物業管理機構：開展轄區試點工作政策宣講與本指引內容解讀；指導試點項目遴選及試點方案編制；負責試點項目方案的初步審核與上報備案；做好試點工作日常指導、矛盾糾紛調解，督促試點單位規范推進各項工作。

4.試點項目所在社區居民委員會：依照相關法律法規，協助街道（鎮）開展試點工作；做好業主溝通協調工作，監督試點項目信息公示及業主參與。

5.數據共享銀行：配合試點項目開立資金專戶，實現賬戶資金數據與物業管理信息系統的實時共享，按照相關法律法規規定，開展賬戶收支全流程合規管理。

第三章獨立核算與資金專戶管理

五、建賬核算

物業服務企業為試點項目單獨設立會計賬套，以項目為獨立核算單元，核算科目與預算編制內容保持高度匹配；完整、準確記錄物業公共服務費、代收代支費用、公共收益等全部收入，以及與物業服務相關的所有支出，確保賬證、賬實、賬表三相符，為預算執行提供精準、可靠的數據支撐；賬套資料留存期限不少于5年，全程對業主、業主委員會（物業管理委員會）及相關監管單位開放查詢。

六、資金管理

試點項目嚴格按照我市業主共有資金管理相關要求，以小區為單位在指定銀行開立資金專戶，該專戶為預算收支的唯一賬戶，實行“一戶一賬、專戶存儲、專款專用”管理；物業公共服務費、代收代支費用、公共收益等所有與物業服務相關的收入，全額存入該專戶，作為預算執行的資金來源；物業服務所有支出全部從該專戶列支，嚴格遵循業主大會表決通過的預算方案執行，因特殊情況確需超預算支出的，應當制定支出方案，履行必要的審核、公示程序。不得無故超預算、無預算支出。

七、信息對接

試點項目資金專戶開戶銀行按要求與本市物業管理信息系統完成系統對接，實時、準確推送專戶資金余額、交易流水變動等核心信息；業主可通過物業管理信息系統移動端，查詢專戶資金相關信息，實現資金信息可視化、可追溯。

第四章預算編制與管理

八、預算編制

1.編制服務方案：物業服務企業先行編制小區物業服務方案，方案需明確物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務酬金計提比例及支付條件等核心內容。

2.編制收支預算：以小區物業服務方案為依據，結合小區歷史收支實際、當前成本測算及業主合理需求，科學編制年度收支預算，確保預算編制真實、合理、可行。

3.確定預算周期：預算周期為自然年，一般于每年第四季度，由物業服務企業完成下一年度物業服務收支總預算的編制工作。本次試點項目預算編制與執行，按試點工作正式通知時間要求落實。

4.明確預算內容：預算實行全口徑管理，全面覆蓋物業服務所有收支項目。收入部分包含物業公共服務費、代收代支費用、公共收益等；支出部分包含人員薪酬、能耗費用、設施設備維保費用、保潔綠化費用、行政辦公費用、稅金及審計費用、物業服務酬金等；同時明確預算可調整的具體情形及規范調整程序。

九、審議與表決

服務方案及收支預算編制完成后，嚴格按照業主委員會（物業管理委員會）初審—小區公示—業主大會表決的流程執行：

1.初審：業主委員會（物業管理委員會）對服務方案及預算初稿進行全面初審，重點審核收支合理性、方案與預算的匹配性、服務內容與收費標準的對等性。

2.公示：初審通過后的服務方案及預算草案，在小區公示欄、業主微信群/QQ群、物業管理信息系統等線上線下渠道同步公示，公示期限不少于7日，廣泛征求業主意見并根據反饋及時修改完善。

3.表決與備案：修改完善后的服務方案及預算草案，提交業主大會表決，表決通過后正式生效。表決結果及生效的方案、預算，需及時上傳至小區物業管理信息系統備案，并再次進行公示，接受業主監督。

4.協議簽訂：業主委員會與物業服務企業簽訂“共信制”物業服務協議，經業主大會表決通過的預算方案和物業服務方案，作為物業服務協議的核心組成部分，一并納入協議管理。

十、執行與調整

1.預算執行：正式生效的年度預算為物業服務收支的法定執行依據，物業服務企業嚴格按預算執行，不得擅自變更預算項目、調整支出用途、突破預算額度。物業服務企業需將年度預算分解為月度、季度收支計劃，每月對預算執行情況進行分析總結，形成書面報告向業主委員會（物業管理委員會）報備。

2.超預算支出：常規超出預算限定額度的支出，需制定必要的支出方案，明確支出原因、金額、用途等，經征求業主意見或授權業主委員會（物業管理委員會）審核、公示后，方可列支。緊急情況下需要超預算支出的，可以優先采取緊急措施，但事后應補充相關手續。超預算支出不得作為常規支出程序，僅作為預算執行的補充，如涉及項目增加、成本變化等影響預算執行的，應當對預算進行調整。

3. 預算調整：因市場物價大幅上漲、突發公共事件、設施設備緊急維修等確需調整預算的，由物業服務企業正式發起預算調整申請，列明調整原因、調整項目、調整金額及相關依據；調整方案經業主委員會（物業管理委員會）審核、公示，并由業主大會或授權的業主委員會（物業管理委員會）批準后，方可執行；調整后的預算，及時備案并公示。

十一、決算與審計

1.決算編制：每年1月底前，物業服務企業完成上一年度物業服務收支決算編制工作，決算報告需真實、全面、準確反映預算執行結果，做到賬實相符、數據完整。

2. 決算審計：業主委員會（物業管理委員會）可根據實際情況，委托具備相應資質的第三方專業機構，對決算報告進行專項審計；審計結果需在小區內及時公示，并對業主開放查詢，確保決算工作的公正性、透明度。

第五章酬金與評價

十二、酬金計提

試點項目全面實行酬金制計費方式，物業服務酬金作為預算核心支出項目，全額納入年度收支預算管理；物業服務酬金計提比例一般不超過預算周期內物業服務實際成本的12%，具體計提比例由業主大會表決確定。

十三、酬金管理

物業服務酬金的計提方式在年度預算中予以明確，從小區物業服務資金專戶中列支，計提金額不得突破預算核定額度；酬金支付條件與物業服務評價結果掛鉤，實現“質價相符、按效取酬”。

十四、評價與運用

1.組建評價小組：物業服務評價工作由社區黨組織牽頭，社區居民委員會、小區黨支部、甲方（業主自治組織）、業主代表共同組成評價小組，可邀請街道（鎮）物業管理機構、專業機構參與評價。評價小組根據小區試點方案，合理確定評價周期、評價方式、評價指標、評分標準及異議處理程序，評價重點聚焦物業服務方案實施情況、預算執行情況、信息公開情況等核心內容。

2.規范評價流程：評價工作全程接受業主監督，評價結果經評價小組全體成員簽字確認后，在小區內進行公示；公示后按照約定的支付條件和支付比例計提、支付物業服務酬金。業主委員會（物業管理委員會）建立物業服務評價臺賬，留存評價過程資料、評價結果等，供業主查詢。

3.強化結果運用：物業服務評價結果作為下一年度物業服務合同續簽、項目經理獎懲、年度預算編制、物業服務酬金計提比例調整的主要參考依據；對評價結果不合格的物業服務企業，業主委員會（物業管理委員會）可按合同約定，采取限期整改、調整酬金比例、終止物業服務合同等措施。

第六章信息公開與業主監督

十五、公示要求

試點項目實行以預算執行為核心的全口徑、全流程、常態化信息公示制度，公示內容需真實、準確、完整、及時，通過小區公示欄、業主群、小區物業管理信息系統、市級物業管理信息系統等線上線下渠道公示，全方位保障業主的知情權、查詢權和監督權。

十六、公示內容與頻次

1.月度公示：每月15日前完成，公示內容為上月預算收支明細、預算執行進度、資金專戶余額、物業費收繳率，公示期限不少于7日。

2.季度公示：每季度首月20日前完成，公示內容為上一季度預算執行總體情況、大額支出明細、公共收益預算執行情況，公示期限不少于7日。

3.年度公示：每年2月底前完成，公示內容為上一年度決算報告、第三方審計報告（如有）、物業服務酬金計提與支付情況、物業服務評價結果，公示期限不少于15日。

4.即時公示：重大事項發生后3個工作日內完成，公示內容為預算調整方案、業主大會表決結果、緊急支出情況、大額預算支出合同等，公示期限不少于7日。

十七、業主查詢與異議處理

1.開放查詢渠道：業主可通過小區物業管理信息系統移動端、小區公示欄、物業服務中心現場等多種渠道，查詢試點項目預算編制、執行、調整、決算等全部相關信息，物業服務企業和業主委員會（物業管理委員會）應主動配合，不得無故拒絕業主的合理查詢要求。

2.規范異議處理：業主對公示內容、預算執行情況等提出異議的，物業服務企業和業主委員會（物業管理委員會）應及時予以解釋、答復；經核查異議成立的，相關單位需及時制定整改措施，落實整改，并將整改結果公示反饋。

第七章附則

1.本指引僅作為無錫市住宅區“共信制”物業服務模式試點工作的參考依據，未盡事宜，嚴格按照《中華人民共和國民法典》《江蘇省物業管理條例》《無錫市物業管理條例》及我市業主共有資金管理相關規定執行。

2.本指引由無錫市住房和城鄉建設局負責解釋，試點過程中如遇政策調整，按最新政策要求執行。

3.本指引自發布之日起施行。

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