作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳非居住建筑管理的三部曲，再落下一子。

優(yōu)化非居建筑用途

最近（4月3日），深圳落地了《深圳市既有非居住建筑物功能轉(zhuǎn)換實(shí)施辦法》，允許以5年為限，不改變?cè)恋厥褂眯再|(zhì)、土地使用年限、土地使用主體及已批規(guī)劃許可文件的情況下，支持存量非居住建筑進(jìn)行用途轉(zhuǎn)換。

具體的功能轉(zhuǎn)換方向也比較彈性，比如轉(zhuǎn)換成環(huán)衛(wèi)站、消防站、學(xué)生宿舍、實(shí)驗(yàn)室、公交站、停車場、養(yǎng)老托育場所等。

好處是5年過渡期政策，過渡期內(nèi)無需補(bǔ)繳地價(jià)。

實(shí)際上，早在2020年1月，為盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房，規(guī)范既有商業(yè)和辦公用房改建租賃住房，深圳就針對(duì)既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房公開征求社會(huì)公眾意見，撕開了既有非居住建筑物功能轉(zhuǎn)的口子。

只不過，當(dāng)時(shí)針對(duì)改建為租賃住房的建筑物，進(jìn)行了約束，要求建筑物用途為辦公、商業(yè)，不存在查封登記、異議登記，改建部分應(yīng)當(dāng)相對(duì)獨(dú)立且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間），5年內(nèi)改建項(xiàng)目的租賃住房用途不得改變等。

緊接著，2022年12月《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》深建規(guī)〔2022〕8號(hào)落地，首次明確允許閑置低效的商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，有效期3年。

彼時(shí)，深圳缺少保障性住房，所以允許商業(yè)、辦公、酒店這些非居住房，改成保障性租賃住房，不改土地性質(zhì)、不用補(bǔ)地價(jià)，最大限度地為年輕人和新市民增加租房資源。

在2022年通知有效期到期前，2025年10月深圳再次落地《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》，進(jìn)一步優(yōu)化了改建條件、安全監(jiān)管和審批流程，繼續(xù)支持上述非居住物業(yè)類型改建為住房，有效期為5年。

現(xiàn)在，在不改變?cè)恋厥褂眯再|(zhì)、土地使用年限、土地使用主體及已批規(guī)劃許可文件的前提下，允許改變建筑物功能，實(shí)際是深圳針對(duì)商業(yè)、辦公、旅館業(yè)、廠房、研發(fā)用房、倉庫、物流、公共服務(wù)設(shè)施、市政和交通設(shè)施等建筑物進(jìn)行的一次重新調(diào)配。

能改的方向變多了，不僅能改成高校宿舍、社區(qū)醫(yī)院、養(yǎng)老房、兒童樂園，還能改成新興產(chǎn)業(yè)的辦公用房，相當(dāng)于把閑置非居住用房的用處都挖透了。

所以這次的既有非居住建筑物功能轉(zhuǎn)換辦法，是既有非居住類建筑的補(bǔ)丁，也在之前 “非居住房改保障房” 基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)圍、細(xì)化，核心是把城里閑置的商辦、廠房、倉庫這類房子盤活，不浪費(fèi)城市資源。

這樣的做法，不僅能夠讓非居住類建筑與保障房板塊形成合力，改善深圳整體的居住結(jié)構(gòu)，還能精準(zhǔn)去化閑置存量物業(yè)，緩解市場上現(xiàn)存的一些諸如商業(yè)、辦公、廠房、倉庫等物業(yè)過剩的壓力。

在深圳，這些類型的物業(yè)存量都需要探索一條低成本轉(zhuǎn)型路徑。

畢竟，深圳的寫字樓、廠房等，都有一定程度的空置情況。

根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2026年一季度深圳的甲級(jí)寫字樓的存量規(guī)模為928.3萬平方米，空置率上升至29.8%。

保障落到實(shí)處

閑置商業(yè)辦公等非居住建筑允許改造公共服務(wù)設(shè)施或?qū)W生宿舍的底層邏輯，其實(shí)是深圳正在進(jìn)行一場“住有所居”向“住有優(yōu)居”的升級(jí)。

在深圳別說閑置商業(yè)辦公等非居住建筑可改公共服務(wù)設(shè)施或?qū)W生宿舍，就算是居住型住宅也能做學(xué)生宿舍。

最典型的就是位于深圳西麗的漢園茗院。

今年3月初，深圳大學(xué)麗湖校區(qū)通知2026級(jí)的研究生新生，住宿安排暫定在位于深圳西麗板塊的漢園茗院，距離校區(qū)約2-3公里，戶型為多室合住，住宿費(fèi)參照學(xué)校統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

若參照學(xué)校統(tǒng)一規(guī)定，每年深圳大學(xué)的各校區(qū)住宿費(fèi)區(qū)間是800—1500元/年。

漢園茗院的戶型有A區(qū)109-110平米3房2衛(wèi)有超大主臥套間，全景景觀陽臺(tái)B區(qū)戶型以實(shí)用為主，主要是117平米4房2衛(wèi)。

這樣的住宿費(fèi)，如果沒有補(bǔ)貼，對(duì)漢園茗院來說，就相當(dāng)于白菜價(jià)，這點(diǎn)住宿費(fèi)，幾乎可以約等于“零租金”。

要知道，漢園茗院的備案價(jià)約7.2萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約775萬—2074萬/套，外立面是鋁板幕墻、Low-E中空鋼化玻璃等，社區(qū)規(guī)劃高端園林，配置泳池、健身房、全齡段活動(dòng)區(qū)等配套，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)達(dá)5.6元/㎡/月。

而之所以能夠把學(xué)生宿舍，安排進(jìn)這樣一個(gè)高檔小區(qū)，主要得益于兩個(gè)方面。

一方面得益于深圳住房探索雙軌制，既有嚴(yán)格的保障性住房管理制度，并且制度已經(jīng)相對(duì)完善，比如對(duì)保障性住房嚴(yán)格封閉管理，禁止以任何方式變更為商品住房，嚴(yán)格準(zhǔn)入與流轉(zhuǎn)限制，也在嚴(yán)格把控保障性住房的供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏，保障與市場的邊界是完全清晰化的。

另一方面，在漢園茗院建設(shè)初期，規(guī)劃要素中就包含了保障性住房配置，一棟一單元規(guī)劃為保障性住房共計(jì)331戶，戶型面積段分別為35平米、65平米、80平米以及100平米。

無論是戶型面積段，還是車位配置，都嚴(yán)格與漢園茗院的普通商品住房嚴(yán)格區(qū)分開來。

所以，對(duì)于深圳樓市而言，即便是一次簡單的措施規(guī)則調(diào)整，都會(huì)帶來潛移默化的影響，最終落地到大家住著的房子上。

也說明，深圳的住房邏輯和愿景一直都未改變，一直都朝著建設(shè)更有“溫度”的城市走。

深圳2026年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃也特別明確——

深圳建設(shè)用地供應(yīng)聚焦“有好房住、有好工作、上學(xué)就醫(yī)更方便、生活更舒適”目標(biāo)，統(tǒng)籌存量土地盤活與增量用地供給，推動(dòng)土地資源高效利用，明確精準(zhǔn)配置居住用地，計(jì)劃供應(yīng)90公頃（商品住房用地55公頃、保障性住房用地35公頃），推動(dòng)“住有所居”向“住有優(yōu)居”升級(jí)；

土地儲(chǔ)備計(jì)劃堅(jiān)持“在發(fā)展中保障和改善民生”，提升空間要素保障水平，明確全市年度新收儲(chǔ)入庫規(guī)模不低于1050公頃，建立2026年—2028年三年滾動(dòng)更新項(xiàng)目庫，包含1920個(gè)項(xiàng)目、總面積6031公頃，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)保障；

居住類用地273公頃，重點(diǎn)用于保障性住房、商品住房建設(shè)。

其中，在《南山區(qū)住房和建設(shè)局2025年工作總結(jié)和2026年工作安排》中，南山區(qū)2026年工作安排就包含了“聚力住有宜居。全面拓展‘宜居新品’建設(shè)，健全租補(bǔ)并舉、分層分類保障機(jī)制。”

所以，在這樣的愿景和背景下，深圳的住房發(fā)生這樣的底層變化，也就是水到渠成的事。

而這，也是一條會(huì)貫徹到底的道路。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場