四月伊始，上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)，掛出了一份關于印發(fā)《上海市城鄉(xiāng)建設基準地價（2026年）》的通知。

沒有新聞發(fā)布會，沒有熱搜，沒有所謂現(xiàn)象級圍觀…

但如果把時間拉長，這可能是未來五年中國城市土地層面最值得被記住的一份文件。

為啥這么說？仔細梳理后，我發(fā)現(xiàn)了這份文件背后有三件事極不尋常——

第一個不尋常，是給城市重點板塊提級。

黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復興島及周邊、閔行紫竹片區(qū)等區(qū)域宅地基準價格提升一級；

黃埔外灘第二立面、老城廂局部、董家渡金融區(qū)區(qū)域的商業(yè)用地基準價格提升一級；

新天地東側、董家渡金融城區(qū)的辦公用地提升一級。

這些地方，要么是濱江核心段，要么是新型增長極。

所謂提級，本質(zhì)上是官方對一塊土地“應該值多少錢”的一次系統(tǒng)性上調(diào)。

上調(diào)的理由也非常直截了當：

這么多年過去，規(guī)劃落地了、學校醫(yī)院配套上去了、軌道交通完善了，地價需要對這些投入進行與時俱進的追認。

畢竟是政府真金白銀投過的地方，有潛力成為新的價值共識，共識基準線升高，有利于帶動其它板塊一起水漲船高。

第二個不尋常，是將住宅和商辦用地分門別類處理。

文件對住宅用地提了級，但措辭極其克制——

“客觀反映空間格局變化，落實房地產(chǎn)調(diào)控要求，保持市場基本穩(wěn)定”。

簡單來說就是，地價追認配套，但別指望它帶漲，穩(wěn)預期，才是第一位的。

但商辦用地卻用了另一條邏輯：

調(diào)整的重心不在等級高低，而在于給存量樓宇的有機更新、土地使用權續(xù)期提供一個價格依據(jù)。

說白了，那些建了二十年、想改造又因年代久遠存在糊涂賬的寫字樓，現(xiàn)在有了出路。

住宅穩(wěn)預期、商辦激活存量，本質(zhì)上是一種精準調(diào)控。

當然，產(chǎn)業(yè)用地其實也是同樣的道理，咱們可以接著往下看…

第三個不尋常，也是最不尋常的，城鄉(xiāng)建設用地一碗水端平。

過去，國有土地和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地完全是兩套體系，井水不犯河水那種，近年才開始一體化進程。

過去即便集體土地入市，也往往被壓價，因為“那是農(nóng)村的地”。

但現(xiàn)在不一樣了，一體化進一步深化，從市中心到遠郊農(nóng)村，所有建設用地——

住宅、商辦、工業(yè)、研發(fā)、市政、科教文衛(wèi)…全部納入同一套定級定價體系。

不僅如此，工業(yè)、研發(fā)、公服用地的基準價格還主動下調(diào)：

從中環(huán)到中外環(huán)再到外環(huán)外，降幅依次擴大，越往郊區(qū)力度越大。

道理很簡單，鄉(xiāng)村振興需要產(chǎn)業(yè)先導；

而產(chǎn)業(yè)下鄉(xiāng)最大的坎就是用地成本太高，尤其是城鄉(xiāng)結合部，被輻射得已經(jīng)不便宜了。

所以，降價就是在給下鄉(xiāng)項目減負，先讓源頭活水進來，這是其它一切的前提。

這三件事放在一起，信號足夠清晰：

這座城市的土地管理，正在從增量擴張轉向存量優(yōu)化，從城鄉(xiāng)二元轉向全域統(tǒng)一。

調(diào)整基準地價，放在哪個城市都不是小事。

這里稍稍科個普，到底啥叫基準地價？

基準地價就是城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格，主要包括建設用地和農(nóng)用地兩部分。

基準地價是土地使用權出讓、轉讓等地價評估的基礎，并為稅收提供依據(jù)；

咱們國家自上世紀90年代起逐步建立基準地價制度，各地結合土地市場狀況定期修正。

地價是土地市場的錨，它決定出讓起拍價、影響抵押估值、關聯(lián)稅費計算、左右續(xù)期成本…牽一發(fā)而動全身。

明白了這個事兒，再看上海時隔六年再次調(diào)整基準地價，就更容易理解了——

首先，這是主動降成本置換增長，重塑城市競爭力。

雖然咱們是個房產(chǎn)號，按理說關注的重點應該是住宅用地或商辦用地…

但我必須得說：這次調(diào)整最突出的特征，其實是產(chǎn)業(yè)用地基準地價全面下調(diào)，且調(diào)價幅度與區(qū)位緊密掛鉤。

其核心目的就是落實產(chǎn)業(yè)用地保量控價，從而為制造業(yè)提供重組空間，降低企業(yè)經(jīng)營成本。

這背后是啥？背后是上海正在面臨的結構性壓力——

一季度土地市場成交金額同比降低，平均溢價率降至2.52%，創(chuàng)2021年以來季度新低；

另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)正式進入慢時代，傳統(tǒng)高周轉模式難以為繼。

在此背景下，下調(diào)產(chǎn)業(yè)用地基準價格，釋放的是科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)回歸的明確信號：

降低用地開支顯性成本，持續(xù)打造全球一流的營商環(huán)境；

做多土地成本，優(yōu)勢吸引企業(yè)投資、帶動科研就業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)。

這是上海從土地財政依賴進行戰(zhàn)略轉型的重要信號。

其次，核心溢價與城鄉(xiāng)一體，用價格引導資源精準配置。

與產(chǎn)業(yè)用地全面下調(diào)形成鮮明對比的是，商品住宅用地基準地價呈現(xiàn)“核心提價、遠郊降價”的差異化格局。

以1級土地為例，樓面價從48260/㎡上調(diào)至52600/㎡，漲幅約9%，而7至11級土地樓面價卻有所下調(diào)。

具體來看，中環(huán)線以內(nèi)宅地基準價全面上漲6%-8.9%，但遠郊區(qū)宅地價格卻下降3%-4.6%。

這一漲一跌，并非來自市場波動，而是政府利用基準地價這一政策工具，主動引導城市空間格局優(yōu)化的戰(zhàn)略布局。

你琢磨，為啥黃浦老城廂、徐匯濱江、閔行紫竹等等片區(qū)提級？

核心區(qū)域、核心片區(qū)具備漲價基礎，能夠凝聚長期價值共識——

作為上海市區(qū)當前的重點戰(zhàn)略板塊，有這樣的傳導號召力。

而遠郊區(qū)宅地價格下調(diào)，一方面有助于降低外圍區(qū)域的居住成本；

另一方面能配合五大新城人口導入和產(chǎn)城融合，推動形成更加均衡的城市空間結構。

好家伙！價格錨的魅力所在…

第三，推動城鄉(xiāng)融合，打破二元結構壁壘。

這一條可能有點反直覺。

不少老鐵合計：上海那是國際大都市，它有個啥城鄉(xiāng)二元壁壘？

來！上數(shù)據(jù)：截至2024年底，城鎮(zhèn)化率89.85%，城鎮(zhèn)人口2228萬，鄉(xiāng)村人口252萬。

雖然占比已經(jīng)很低，但252萬老鄉(xiāng)的家庭生計和生活質(zhì)量要不要照顧到？

為項目下鄉(xiāng)減負，能夠肉眼可見地帶來兩大好處——

一個是帶動相應片區(qū)地“退一進二”甚至“退一進三”；

另一個是帶動這些有效承接產(chǎn)業(yè)下鄉(xiāng)的片區(qū)改善配套體系。

這樣一來，郊區(qū)居民增收、郊區(qū)居住體驗提升也就成了水到渠成。

包括像五大新城在各自產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與持續(xù)吸引力方面要想做大做強、再創(chuàng)輝煌，很大程度上靠的也是腹地給力。

越是在城市化進程換擋的歷史階段，這種思路就越是能夠體現(xiàn)其價值所在。

上海本輪調(diào)整基準地價，很可能會帶來一系列連鎖反應——

對土地財政而言，鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)用地降價，短期會減少部分出讓收入。

但長期看，激活的鄉(xiāng)村經(jīng)濟和新增稅基可以對沖這一缺口。

更重要的是，它倒逼地方政府從批量賣地轉向城市運營。

對開發(fā)商而言，重點提級區(qū)域拿地成本上升，但配套成熟、去化有保障；

郊區(qū)工業(yè)、研發(fā)用地成本下降，適合布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓、養(yǎng)老社區(qū)等長持業(yè)態(tài)。

純住宅開發(fā)的利潤空間被壓縮，綜合運營能力將變得更加重要。

對普通居民而言，體感并不能一概而論：

城市居民不會直接感受到地價變化，但長期會通過區(qū)域配套提升、商業(yè)活力改善而受益；

上海遠郊的村民，有望迎來集體資產(chǎn)增值甚至增加分紅的機會。

文章寫到這里，咱們可以跳出上海，將注意力放到全國版圖上，你會發(fā)現(xiàn)——

上海發(fā)生的事兒，根本不是什么孤例，而是一場靜悄悄卻轟轟烈烈的土地供應變革。

核心城市正在“點狀做多”！

2026年一季度，300城住宅用地推出與成交規(guī)模同比分別下降19.7%和19.2%，土地出讓金下降36.5%。

但是，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減：

廣州天河馬場地塊歷經(jīng)243輪競價，以?236億總價、26.6%溢價率?成交，約85000/㎡的樓面價刷新廣州住宅樓面價紀錄；

杭州上城區(qū)城東新城宅地經(jīng)109輪競價，以總價32.2億元、溢價率51%由保利收入囊中，樓面價44985/㎡，面粉價距面包價僅一步之遙…

從政策端來看，當前已披露供地計劃的城市2026年住宅用地供應策略進一步聚焦“控增量、去庫存、優(yōu)供給”導向。

上海此次調(diào)整土地基準價格，無異于多走了一步棋…

各大核心城市之所以如此齊刷刷行動，原因很簡單：

當人口增速放緩、增量市場見頂，城市之間的競爭必將走向白熱化，此時拼的是存量價值的深度兌現(xiàn)！

誰的核心板塊能凝聚共識，誰的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就能穿越周期。

譬如說，上海這次把黃浦、徐匯濱江等區(qū)域提級，本質(zhì)上是在告訴全國：

核心城市好地段好地塊，不可能賤賣！

與此同時，產(chǎn)業(yè)用地，集體降價，則是一條更加耐人尋味的暗線。

地方政府是不是正從增量賣地賺快錢集體切換至存量優(yōu)化賺長錢？

住宅地可以漲，那是給市場信心，產(chǎn)業(yè)地必須降，那是給實體經(jīng)濟投名狀。

搶企業(yè)，已經(jīng)比搶購房者更緊迫！

招商引資背后連通的就是就業(yè)、財政稅收、消費活力以及長線資產(chǎn)價格。

尤其是“后工業(yè)追趕期”，企業(yè)端的行為模式往往更加趨于穩(wěn)字當頭。

反饋到城市招商部門那里，招商引資快成了一錘子買賣…所以大伙兒不得不提前發(fā)力。

不僅如此，包括城市外圍土地讓利幅度增大，引導外圍片區(qū)招商引資其實也是同樣的道理。

上海只是打了個樣；

接下來，其它一二線城市照葫蘆畫瓢大概率只是時間問題…