四川
出品|中訪網
審核|李曉燕
沉寂兩年之后，萬科再度在上海土地市場落下關鍵一子，并非高調殺入激烈競拍的公開土拍賽場，而是深耕熟悉的舊改賽道，拿下寶山楊行鎮老集鎮城中村改造地塊。這次低調拿地，不是盲目擴張的信號，而是房企在行業調整周期里，精打細算、穩中求進的戰略縮影，也契合當下城市更新政策東風，為自身脫困轉型鋪就確定性更強的發展路線。
此次出讓地塊歸屬寶山楊行大型舊改片區，由萬科聯合楊行資產組建聯合體摘得，整體交易總價接近19.4億元，地塊規劃建設規模約8.2萬平方米。不同于土拍市場常見的競價廝殺，該地塊依托城中村改造屬性走協議出讓模式，前期規劃、拆遷安置、配套落地邏輯清晰，不必承受高額溢價帶來的成本壓力，資金投入節奏可控，風險大幅降低。
對于萬科而言，楊行早已不是陌生版圖，而是長期深耕的成熟大本營。這片總規劃體量超百萬平方米的綜合舊改大盤，多年來由萬科聯合體統籌整體開發布局，囊括住宅產品、商業街區、辦公空間、學校與科創產業配套，是片區整體煥新的核心載體。早在本次二期地塊之前，片區內兩個先行區塊已先后完成出讓，同樣由萬科拿下開發，對應的兩個住宅項目陸續入市后市場表現亮眼。
其中較早推出的住宅項目去化率接近九成六，尾盤余量稀少；后開盤項目去化水平也逼近九成，在當下新房市場分化明顯的環境里，這樣的銷售成績具備較強說服力。市場普遍預判，新地塊延續萬科成熟的四季都會產品系列概率極大，作為片區全新組團接續開發，依托前期積累的口碑、業主基礎與成熟配套，后續去化擁有天然優勢。
業內分析人士指出，萬科持續加碼楊行舊改，核心是發揮自身存量運營整合優勢。在行業整體承壓階段，激進拿地早已行不通，舊改定向獲取土地的模式，開發路徑成熟、收益預期更明朗。穩定的住宅銷售回款，能夠搭建持續順暢的現金流閉環，恰好匹配萬科現階段化解債務、優化資金結構的現實需求，借助上海房產市場韌性與區位交通優勢，筑牢經營基本盤，從容應對年內償債安排。
翻看企業經營基本面，萬科仍處在陣痛調整周期。2025年營收規模明顯收縮，年度出現大額虧損，銷售規模同比下滑幅度較大；進入2026年，虧損態勢有所收窄，減虧初見成效，但依舊未能扭虧，負債規模偏高、凈負債率承壓的問題客觀存在，現金流管理、控虧止損仍是全年首要任務。受此約束，萬科今年整體拿地策略極度克制，新增土地投資慎之又慎，全年新增拿地數量屈指可數，分散布局上海、福州、青島三座城市。
拿地邏輯也迎來根本性轉變，告別過去公開市場大手筆搶地模式，確立存量盤活與舊改拓展并行的雙軌布局。大體量新項目基本以聯合體合作形式推進，分攤資金與運營風險；自主獨立獲取的地塊普遍體量偏小、溢價偏低，投資極為保守。福州不久前落地的小型地塊，便是典型縮影，小額投入、低溢價拿地，最大限度規避擴張風險。
在年度股東大會上，萬科已經明確把控虧減虧設為年度核心經營目標，同時將城市更新視作未來重要突破口。恰逢國家級《城市更新“十五五”規劃》正式印發，為未來數年城市更新業務劃定清晰框架與政策導向，萬科也快速內部統籌研究，盤點現有儲備項目、摸排潛在拓展機會，搶抓政策紅利窗口。
事實上萬科早已布局多元化城市更新業務，形成兩條清晰賽道：一類聚焦歷史文脈活化改造，在廣州、深圳、大連、福州等多地打造古城、老街更新樣本，兼顧文化保護與商業活力重塑；另一類主攻大體量綜合片區更新，打造產住融合的復合型新城項目，沉淀片區綜合開發實操經驗。此番楊行舊改地塊快速落地，正是企業戰略落地的即時體現。
整體來看，萬科此次上海拿地，算不上大舉反攻的信號，卻是房企理性求生、戰略轉型的典型樣本。摒棄粗放規模擴張，依托自身舊改積累優勢擇機補倉，用穩健項目穩住現金流、穩步壓降虧損，順勢擁抱城市更新政策風口。行業底部周期里，慢下來、算清楚、走得穩，遠比沖規模更重要，萬科這條精算前行的路徑，也為處于調整期的頭部房企提供了可參考的轉型思路。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
