01

悉尼人口大洗牌！3萬人逃離東區(qū)，Haymarket人口密度最大

隨著人口增長(zhǎng)差異日益根深蒂固，悉尼城市版圖正發(fā)生顯著波動(dòng)。

去年，超過3萬名居民選擇放棄悉尼東部遷往其他地區(qū)，相比之下，西悉尼的人口基礎(chǔ)則保持了相對(duì)穩(wěn)定。

在2024-25年度，悉尼西北部和西南部部分社區(qū)的人口增長(zhǎng)率達(dá)到兩位數(shù)，傲視全國(guó)。

然而，其他50多個(gè)城區(qū)卻出現(xiàn)了人口萎縮，且大多集中在悉尼傳統(tǒng)的最富裕地區(qū)。

具體數(shù)據(jù)來看，西北區(qū)的Box Hill-Nelson全年增加3911人，成為全澳人口增長(zhǎng)最多的城區(qū)之一，鄰近的Marsden Park-Shanes Park則以3172人的漲幅緊隨其后。

與此同時(shí)，北岸和東部地區(qū)的數(shù)十個(gè)社區(qū)人口陷入停滯甚至負(fù)增長(zhǎng)。其中，Coogee-Clovelly減少131人，Turramurra減少114人。

Hunters Hill-Woolwich的人口不僅單年減少111人，其整體規(guī)模較十年前已萎縮7%。

KPMG城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家Terry Rawnsley分析稱，人口老齡化與高房?jī)r(jià)的“雙重打擊”是導(dǎo) 致富裕地區(qū)人口流向郊區(qū)的核心原因，住房負(fù)擔(dān)能力正無情地將年輕家庭擠出這些中心地帶。

此外，“新生兒短缺”也成為關(guān)鍵因素。

2024-25年度，大悉尼地區(qū)有42個(gè)區(qū)的死亡人數(shù)超過了出生人數(shù)。

麥考瑞大學(xué)人口學(xué)名譽(yù)教授Nick Parr預(yù)測(cè)，受老齡化結(jié)構(gòu)驅(qū)動(dòng)，未來這種“人口自然負(fù)增長(zhǎng)”的城區(qū)數(shù)量還將持續(xù)增加。

根據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，上財(cái)年共有33,282人從大悉尼地區(qū)凈流出至澳洲其他地區(qū)，這一流出規(guī)模位居各大首府城市之首。

KPMG的細(xì)分調(diào)查顯示，這場(chǎng)外流潮的主要來源地正是北海灘、北岸、東區(qū)及內(nèi)西區(qū)，總計(jì)流失人口超過3萬，而西悉尼僅流失約2800人。

Terry Rawnsley指出，東部的高昂房?jī)r(jià)是主推力，而西區(qū)則憑借性價(jià)比成為年輕家庭的避風(fēng)港。

此外，西北地鐵、M12高速公路及未來西悉尼機(jī)場(chǎng)等基建紅利，疊加日益增多的就業(yè)機(jī)會(huì)，正在全面重構(gòu)人們對(duì)西區(qū)的認(rèn)知。

數(shù)據(jù)顯示，Blacktown和悉尼西南部地區(qū)正持續(xù)吸引外州及州內(nèi)人口遷入。

Nick Parr補(bǔ)充道，攜帶孩子的家庭是外遷主力，他們大多流向了新州偏遠(yuǎn)地區(qū)或跨州搬往布里斯班及昆州其他城市。

盡管跨地區(qū)遷徙活躍，但在海外移民的支撐下，悉尼2024-25年度總?cè)丝谌栽鲩L(zhǎng)了 7.5萬人，增幅為1.4%。

值得注意的是，這一增長(zhǎng)率不僅是后疫情時(shí)代的最低水平，也遠(yuǎn)低于上一年度2%的增速。

在人口密度方面，市中心南端的Sydney South-Haymarket以每平方公里22,902人高居榜首，Chippendale、Ultimo及Zetland緊隨其后。而位于西北區(qū)的Bilpin-Colo-St Albans最地廣人稀，每平方公里僅有1.3人。

截至2025年6月，大悉尼地區(qū)以565萬居民穩(wěn)坐澳洲最大城市寶座，但老對(duì)手墨爾本正以535萬的人口規(guī)模迅速逼近。

十年前，兩地差距尚有35萬，如今已縮窄至20萬左右。針對(duì)這一趨勢(shì)，Terry Rawnsley直言，墨爾本在住房供應(yīng)競(jìng)賽中勝過了悉尼，更具負(fù)擔(dān)能力的房?jī)r(jià)幫助其留住了更多勞動(dòng)力。

去年，墨爾本獲批興建的房屋數(shù)量比悉尼高出約24%。

從全澳范圍看，珀斯以2.4%的增速成為增長(zhǎng)最快的前哨城市，布里斯班（2.1%）排名第二，而霍巴特增長(zhǎng)最為緩慢，僅為0.2%。

02

加息將進(jìn)一步加劇住房可負(fù)擔(dān)壓力

穆迪評(píng)級(jí)（Moody’s Ratings）發(fā)出警告，若繼續(xù)加息疊加房?jī)r(jià)居高不下，將加重新借款人負(fù)擔(dān)，并推升房貸風(fēng)險(xiǎn)。

這家對(duì)銀行及證券化市場(chǎng)進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)在最新報(bào)告中將焦點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)住房可負(fù)擔(dān)性，指出高利率與高房?jī)r(jià)疊加，將讓首次購(gòu)房者壓力陡增。

穆迪以家庭每月可支配收入中用于償還典型新增房貸的比例衡量可負(fù)擔(dān)性。

截至 3 月，該指標(biāo)已進(jìn)一步惡化：

• 全澳平均水平：29.6%（2025 年 12 月為 28.6%，去年同期 29.1%）

• 悉尼：40.4%，壓力最為突出

• 布里斯班：31.7%

• 阿德萊德：28%

• 珀斯：25.4%

• 墨爾本：23.9%

• 霍巴特：23.3%

達(dá)爾文：20.9%

穆迪明確表示，預(yù)計(jì) 2026 年全年可負(fù)擔(dān)性將繼續(xù)變差。

穆迪模擬了現(xiàn)金利率升至4.6% 的情景：

• 若房?jī)r(jià)持平：可負(fù)擔(dān)性指標(biāo)將升至31%

• 若房?jī)r(jià)下跌 6%：指標(biāo)基本維持在當(dāng)前水平

• 若房?jī)r(jià)上漲 6%：指標(biāo)將飆升至32.9%，借款人壓力顯著加劇

盡管借貸成本上升，穆迪并不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)全面下跌。

高移民帶來的人口增長(zhǎng)與受限的建筑活動(dòng)形成供需缺口，建筑高成本也抑制了新房開工。

報(bào)告指出：2026 年房?jī)r(jià)整體將維持高位，移民帶來的人口增長(zhǎng)與供應(yīng)緊張將持續(xù)支撐需求。

但城市間表現(xiàn)分化，墨爾本樓市預(yù)計(jì)將繼續(xù)弱于其他主要城市。

穆迪總結(jié)稱，高利率、高入市門檻與高杠桿新借款人疊加，正在逐步推升房貸證券化池的信用風(fēng)險(xiǎn)。

03

澳大利亞住房工業(yè)協(xié)會(huì)警示：偏遠(yuǎn)地區(qū)正承受住房緊張的最大沖擊

澳大利亞住房工業(yè)協(xié)會(huì)（HIA）呼吁政府出臺(tái)以地區(qū)優(yōu)先為導(dǎo)向的住房規(guī)劃，原因是偏遠(yuǎn)地區(qū)人口增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)上漲速度已遠(yuǎn)超住房供應(yīng)能力。

HIA 敦促各級(jí)政府制定一份針對(duì)澳大利亞偏遠(yuǎn)、鄉(xiāng)村及邊遠(yuǎn)地區(qū)的長(zhǎng)期全國(guó)性住房計(jì)劃，稱當(dāng)前以首府城市為中心的政策模式正在失效，偏遠(yuǎn)社區(qū)已成為人口增長(zhǎng)壓力的主要承受者。

HIA 行業(yè)政策首席執(zhí)行官西蒙?克羅夫特指出，目前有近 1000 萬人口居住在偏遠(yuǎn)地區(qū)，澳大利亞人持續(xù)從首府城市向外遷移，暴露了住房政策的結(jié)構(gòu)性缺陷。

“一刀切的住房政策正在讓偏遠(yuǎn)地區(qū)付出代價(jià)。” 克羅夫特表示。

他特別以新南威爾士州的法勒（Farrer）選區(qū)為例，稱其是許多快速增長(zhǎng)偏遠(yuǎn)地區(qū)面臨壓力的典型縮影：人口大幅流入，但住房長(zhǎng)期短缺、租金上漲、務(wù)工者、家庭與年輕人的住房選擇極為有限。

HIA 表示，偏遠(yuǎn)地區(qū)在后疫情時(shí)代承接了大量從首府城市遷出的人口，卻沒有獲得相應(yīng)規(guī)模的住房投資。

“偏遠(yuǎn)地區(qū)在人口增長(zhǎng)方面承擔(dān)了最重的擔(dān)子，但住房政策卻仍然嚴(yán)重偏向首府城市?！?/p>

在此背景下，HIA 推動(dòng)建立一套偏遠(yuǎn)地區(qū)住房框架，而非對(duì)現(xiàn)有政策小修小補(bǔ)。

“住房必須被視為關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是在那些未來要承接更多人口和勞動(dòng)力的地區(qū)?！?/p>

該協(xié)會(huì)提出的全國(guó)計(jì)劃將包括：

• 因地制宜的住房建設(shè)目標(biāo)

• 面向偏遠(yuǎn)地區(qū)的專項(xiàng)資金渠道

• 重點(diǎn)釋放偏遠(yuǎn)增長(zhǎng)走廊的新房供應(yīng)

• 針對(duì)性措施彌補(bǔ)社會(huì)住房、可負(fù)擔(dān)住房及關(guān)鍵崗位住房缺口

• 住房投資與交通、醫(yī)療、教育及整體勞動(dòng)力規(guī)劃相匹配

克羅夫特警告，如果政策不轉(zhuǎn)向，高增長(zhǎng)偏遠(yuǎn)地區(qū)的宜居性將被持續(xù)增長(zhǎng)的人口逐步侵蝕。

“如果不采取果斷行動(dòng)，像法勒這樣的地區(qū)將面臨人口增速超過宜居承載力的局面，最終損害人們選擇移居的社區(qū)本身?！?/p>

“如果政府希望民眾在偏遠(yuǎn)地區(qū)生活和工作，就必須配套符合地區(qū)實(shí)際的住房體系。”

HIA 的警告背后，是眾多偏遠(yuǎn)城鎮(zhèn)空置率緊張、租金快速上漲、新建住房受限的現(xiàn)實(shí)。

克羅夫特表示，關(guān)鍵崗位從業(yè)者越來越難在工作地點(diǎn)附近找到住所，年輕人也因房?jī)r(jià)過高而被擠出家鄉(xiāng)。

“基礎(chǔ)崗位從業(yè)者租不到房，年輕人被家鄉(xiāng)的房?jī)r(jià)勸退，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)因員工沒地方住而招不到人?！?/p>

該協(xié)會(huì)強(qiáng)調(diào)，許多偏遠(yuǎn)地區(qū)住房空置率已接近或低于1%，幾乎沒有閑置房源。

同時(shí)，高建筑成本、勞動(dòng)力短缺和復(fù)雜的規(guī)劃審批限制了新房供給，而已建成的房源中，社會(huì)住房、可負(fù)擔(dān)住房和關(guān)鍵崗位住房又嚴(yán)重不足。

04

塔州私人島易主未公開價(jià)格 更多特色小島也在尋找買家

塔州最杰出房產(chǎn)之一已成功售出，Little Swanport附近的Ram Island有了新主人，該房產(chǎn)由Peterswald公司董事摩根售出。

盡管小島掛牌價(jià)高達(dá)數(shù)百萬，但這座26公頃私人島嶼的最終成交價(jià)未公布，摩根稱其「令人難以置信」，銷售吸引了全球各地買家，包括當(dāng)?shù)厝撕椭輧?nèi)其他地區(qū)的人，有一名海外買家專程考察卻未購(gòu)買，最后成功買下者與塔州淵源深厚。

Ram Island是塔州僅有的11座私人島嶼之一，享有Freycinet Peninsula、Maria Island和塔州大陸的壯麗景色。

其抬高式主宅由知名建筑商設(shè)計(jì)，能捕捉海風(fēng)、盡享全景，天然木材與鋼結(jié)構(gòu)營(yíng)造出精致海濱美學(xué)風(fēng)格，大面積玻璃窗讓室內(nèi)充滿自然光，框出弗雷西內(nèi)美景。

開放式起居和用餐區(qū)以管道式木柴供暖系統(tǒng)為中心，還配有媒體室等。三間臥室中有一間豪華主臥套房，主浴室設(shè)施完備。室內(nèi)外空間過渡自然，主層通向朝北的木質(zhì)露臺(tái)，設(shè)有燒烤區(qū)和定制座椅，適合舉辦聚會(huì)。

熱蜂窩百葉窗和出色的交叉通風(fēng)設(shè)計(jì)無需空調(diào)。房屋有兩間廚房，主廚房配有石質(zhì)臺(tái)面和步入式儲(chǔ)藏室，低層商用規(guī)模廚房配有步入式冷藏室。

Ram Island通過45千瓦太陽(yáng)能系統(tǒng)（配備電池儲(chǔ)能和備用發(fā)電機(jī)）實(shí)現(xiàn)完全自給自足，擁有25萬升雨水儲(chǔ)存設(shè)施和一座蓄水量10萬至15萬升的大型水壩。帶電車庫(kù)和車間存放著必備設(shè)備。島上緩坡牧場(chǎng)延伸至原始海濱，遍布成熟樹木和本土植被，野生動(dòng)物繁盛。

對(duì)于那些夢(mèng)想擁有屬于自己的塔斯馬尼亞島嶼的人來說，除了這座小島，還有一些選擇。

Puncheon Island起價(jià)「超140萬元」，位于Bass Strait的Furneaux Group of islands，可通過船或直升機(jī)抵達(dá)，有新建碼頭和樸素三居室住宅。

Elders Launceston公司也邀約出售200公頃的Vansittart Island，島上有帶露臺(tái)的三居室小屋，該島被描述為「令人難忘，基本上保持原貌」。

Flinders Island附近的Little Dog Island，17公頃房產(chǎn)以意向表達(dá)方式出售，有兩處海灘、兩座小屋，適合露營(yíng)。

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