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2025年對于華僑城而言，注定是其發(fā)展史上具有分水嶺意義的一年。這一年，公司徹底告別了過去依賴“文旅概念拿地、地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)反哺”的舊有循環(huán)，步入了一場深刻、劇烈且伴隨劇痛的“刮骨療毒”式自我重構(gòu)。斷臂求生，大力度出清歷史包袱，經(jīng)營性現(xiàn)金流逆勢改善，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，轉(zhuǎn)型成效逐漸顯現(xiàn)。

業(yè)績概況：斷臂求生，大力度出清歷史包袱

2025年，華僑城實現(xiàn)營業(yè)收入313.81億元，同比2024年的544.07億元銳減230.26億元，降幅高達(dá)42.32%。歸母凈利潤為-144.96億元，相比2024年的-86.62億元，虧損幅度擴(kuò)大了67.35%。虧損的主要來源：一是資產(chǎn)減值損失高達(dá)99.77億元（占利潤總額虧損比例的57.85%），主要是應(yīng)收款項和存貨跌價準(zhǔn)備；二是投資收益為-19.77億元，主要來自聯(lián)合營公司的虧損；此外還有公允價值變動損益-0.52億元。近100億元的減值計提，本質(zhì)上是華僑城對過去幾年在行業(yè)高點(diǎn)時拿下的高價地、高溢價并購項目的一次性財務(wù)“大洗澡”。與其讓這些不良資產(chǎn)在未來幾年持續(xù)拖累報表，不如在行業(yè)底部一次性出清。雖然導(dǎo)致當(dāng)期利潤極度難看，但甩掉了歷史包袱，有利于未來輕裝上陣。

圖：2021-2025年華僑城A總營收及凈利潤變化（億元）

圖：2021-2025年華僑城A凈資產(chǎn)收益率（億元）

業(yè)務(wù)重構(gòu)：從“地產(chǎn)反哺”到“文旅支撐”

2025年，華僑城內(nèi)部兩大主業(yè)的地位發(fā)生了歷史性的倒轉(zhuǎn)，這不僅是數(shù)據(jù)的變化，更是商業(yè)模式的重構(gòu)。文旅優(yōu)勢反哺地產(chǎn)，持續(xù)創(chuàng)新，要找回原來的自己。

2025年，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅為98.48億元，同比下降63.41%，營收占比從2024年的49.47%驟降至31.39%。2025年，簽約銷售面積120.6萬平方米，簽約金額177.3億元。分析在售項目明細(xì)可以看出其去化特征：第一，以老盤存量去化為主；第二，極度依賴佛山、深圳、無錫、武漢等少數(shù)核心城市的個別項目；第三，部分非核心城市項目銷售金額多在千萬至幾千萬級別徘徊，去化極其艱難。

圖：2021-2025年華僑城營收結(jié)構(gòu)變化

2025年，旅游綜合行業(yè)實現(xiàn)收入213.72億元，雖然同比仍下降21.71%，但其營收占比大幅躍升至68.10%，首次成為絕對的主力。全年接待游客7970萬人次，底盤依然龐大。華僑城在文旅端采取了“內(nèi)外兼修”的策略：一是對內(nèi)，內(nèi)容驅(qū)動與IP變現(xiàn)。不再是單純建游樂設(shè)施，而是強(qiáng)調(diào)“旅游+節(jié)慶/演藝”。例如引入王者榮耀、英雄聯(lián)盟、超級飛俠等頭部IP，通過IP授權(quán)、主題節(jié)慶來提升復(fù)購率和客單價。二是對外，走向輕資產(chǎn)。這是極具戰(zhàn)略意義的轉(zhuǎn)變，歡樂谷公司開始輕資產(chǎn)代建（如樂清水公園），這表明華僑城開始嘗試將多年的文旅運(yùn)營經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為“服務(wù)輸出”能力，試圖擺脫對重資產(chǎn)投資的依賴。

財務(wù)狀況：經(jīng)營性現(xiàn)金流逆勢改善，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

在全行業(yè)流動性危機(jī)的背景下，華僑城2025年最亮眼的財務(wù)指標(biāo)是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達(dá)到125.01億元，同比2024年的53.62億元大增133.13%，且實現(xiàn)了連續(xù)三年為正。拆解其現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)：經(jīng)營活動現(xiàn)金流入為396.80億元，但經(jīng)營活動現(xiàn)金流出大幅壓縮至271.79億元（同比暴降26.39%）。流出的大幅減少，一方面得益于嚴(yán)控拿地（2025年幾乎停止新增土儲），另一方面是“降本增效”的極致體現(xiàn)。這125億的凈流入，是華僑城2025年維持企業(yè)基本信用體征的絕對生命線，證明了其“斷臂求生”策略在財務(wù)執(zhí)行層面的成功。

圖：2021-2025年華僑城A經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量變化（億元）

債務(wù)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。一年內(nèi)到期的短期債務(wù)僅為368.27億元，占比31%，這種“長債短存”的結(jié)構(gòu)，極大緩解了短期集中兌付的流動性危機(jī)。

融資成本持續(xù)下行，整體融資成本處于行業(yè)極低水平。這完全得益于華僑城作為大型央企AAA信用背書的優(yōu)勢，在民營房企融資冰封的當(dāng)下，這是其最核心的護(hù)城河。

結(jié)語

面對連續(xù)虧損和凈資產(chǎn)大幅縮水的嚴(yán)峻局面，華僑城展現(xiàn)出了不再有幻想、直面殘酷現(xiàn)實的務(wù)實態(tài)度。管理層提出的2026年計劃，可以概括為“文旅求變、地產(chǎn)求存、物管求增”。一是，文旅的科技與輕資產(chǎn)突圍，提出引入無人機(jī)、機(jī)器人、AI智能導(dǎo)覽，但需要持續(xù)的研發(fā)投入。輕資產(chǎn)拓展（代建、運(yùn)營輸出）是必由之路，需要時間證明。二是，明確提出“把握各地政府收儲、調(diào)規(guī)及置換等政策窗口期”，同時提出打造“好房子”。三是，物管的規(guī)模化，物管板塊是目前唯一具有正向現(xiàn)金流擴(kuò)張潛力的業(yè)務(wù)，但其體量尚不足以對沖主業(yè)的虧損。總的來說，未來能否將巨量存貨緩慢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，同時讓文旅業(yè)務(wù)真正實現(xiàn)從“重資產(chǎn)持有”向“輕資產(chǎn)運(yùn)營”的跨越，將決定這家曾締造過無數(shù)輝煌的央企巨頭是否在行業(yè)廢墟中迎來真正的重生。

人居夢想“好房子”展示專區(qū)

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