房改以來，絕大多數買房人都是虧的

注意，我說的不是最近買房的人絕大多數都虧了，而是說從1998年開始有商品房買賣制度以來，絕大部分人都是虧的。

簡單來說，中國所有的房子，只要是買入后一直持有到現在，大概率都是虧的。

這跟大家認知可能不一樣，因為房價也就最近5年左右開始下跌的，之前都是暴漲，買房的都能跨越階級，怎么可能大部分都是虧的呢？

別急，我跟你好好算一算，到底是怎么回事。

首先是第一個事實，現在的房價大概跌到2016年左右了。

一些比較抗跌的城市，比如一線城市和部分強二線，現在相比2016年還有20~30%的漲幅，也就是說2016年棚改后房價那輪漲幅目前只跌掉一半。

部分城市，現在的房價跟2016年差不多了，也就是說購房者只吃到了2008年那一輪的漲幅。

大部分城市，相比于2016年還有10%以上的跌幅，現在房價也就跟2010年差不多吧。

然后是第二個事實，超過一半的房子是2015年之后建的。

查到一張2024年5月份的數據，當時已經有一半的房子是在2015年之后建成的了。算上2024年5月到現在這段時間的銷售，說大部分房源是在2015年之后成交的沒有問題。

是的，這一點估計很多人沒有想到，1998年房改（房子不靠分配靠買賣）以來，按照時間來算1998-2015有17年，2016-2026只有10年，按理來說大部分房子應該是2015年之前的才是。

但其實不是的，2015年之后房價飆升，大家買房熱情很高，開發商那時候建設了大批房子，所以現在市面上大部分房子其實都是暴漲之后賣出去的，絕大部分買房人都沒有趕上好時候。

再說一點扎心的，2015年之后的房子不僅貴，而且質量還比之前的差！

2015年開始，各大開發商為了提高規模，都開始實行由碧桂園開發的“3456模式”，即3個月開工，4個月開盤，5個月資金回正，6個月資金再周轉。

為了高效實施該策略，房企還配了一套嚴苛的獎懲制度：如果開盤工期小于3個月，就獎勵項目總監20萬元；如果工期大于7個月，項目總監就要被撤職。

所有東西拿時間表卡點，那么只能以犧牲建筑工程質量為代價。那時候特別多建筑質量問題被爆出：萬科中山古鎮整個樓坍塌，碧桂園上海奉賢624模架坍塌，712杭州蕭山坑基坍塌，安徽726圍墻活動板房坍塌等等。

如果一個小區分四期建筑，第一期是2010年建的，一定是最棒的。二期如果是12年、13年建的，會差一點，但也不錯。三期是15年，四期是18年，去問這個小區的人，一定會有人告訴你，四期的質量，比一期差多了。

那為什么2015年開始，房企開始追求速度，而不是質量呢？

最核心的原因在于，那段時間房價瘋漲，房子根本不愁賣。所以對于房企來說，最重要的事情是生產速度，只要能更快把房子生產出來，就能更快回籠資金去造下一批房子，企業發展就能更快。那段時間，房地產根本就不像是制造業，更像是金融業。也正因如此，2015年開始，很多房企大批招收金融行業的高管，這跟行業性質有很大關系。（參考我之前的文章：萬科）

這就是房地產企業突然轉型，開始推行高周轉模式背后的財務邏輯。2015年前后，中國突然出現了大批千億房企，也是這個原因。

然后就是第三點，持有成本。

因為房價就算不漲不跌，買房也是虧的，因為那筆錢如果存銀行的話，是會比租金更多的。這筆賬很難算，我們大體算一算，如果之前買房的錢買理財產品平均能有5%收益率（疫情前理財產品收益率比現在高很多），其中2%的收益率估計要拿去給房租，那么每年的差價就是3%。

按照8年的利息差來算吧，1.03的八次方大概就是1.27，也就是利息差還要損失27%。

如果把這27%也算進來的話，那么2016年買房的人也是虧的，可能真的要2008年之前買房才能做到明顯盈利，也就是要完整吃到2008~2009年和2016-2018那兩輪暴漲行情才行。如果只能吃到2016年那一次行情，也就小賺；如果2016年那輪行情只吃到一部分，那么可能就會產生虧損了。

如果想明白我上面說的三點，那么就會明白真正吃到房地產紅利的人是少數，大多數人都是韭菜。任何投資都是一樣，20%的人賺走所有的錢，剩下的人都是炮灰。

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