今天我們說爛尾樓風(fēng)波。

你有沒有發(fā)現(xiàn)，關(guān)于爛尾樓的消息最近突然變少了。前幾年可不是這樣，那時(shí)候經(jīng)常能看到業(yè)主拉橫幅、集體停貸的新聞，朋友圈到處在轉(zhuǎn)發(fā)，大家也都在討論。現(xiàn)在這些聲音幾乎聽不到了，是問題都解決了嗎？還是大家都不提了？今天我們把這件事兒說清楚。

爛尾樓的結(jié)局其實(shí)主要就兩種：一種能解決，一種解決不了。

先說能解決的這種，關(guān)鍵在于有沒有剩余貨值。什么是剩余貨值？就是一個(gè)樓盤里還沒賣出去的那些房子。比如一個(gè)小區(qū)有1000套，賣掉了800套，這800套屬于已經(jīng)付錢的業(yè)主，動(dòng)不了。剩下的200套，哪怕被抵押給了銀行，或者開發(fā)商答應(yīng)用來抵工程款，但在法律上，它們?nèi)匀皇沁@個(gè)項(xiàng)目可以變現(xiàn)的資產(chǎn)，這就是剩余貨值。有資產(chǎn)，就有辦法。

從2022年夏天開始，全國(guó)推行保交樓政策，各地政府把所有問題樓盤登記在冊(cè)，核心辦法就是盤活這些剩余貨值。具體怎么做？讓之前抵押的銀行解除抵押，然后引入新的資金，比如把項(xiàng)目納入白名單，獲得新的貸款，用這筆新貸款把樓蓋完。

這個(gè)過程快的一年多，慢的三四年。只要樓不是一塊空地，而是已經(jīng)蓋了一部分，基本上最后都能交付。所以，如果你買的樓盤屬于這種類型，并且在2022年左右被列入保交樓名單，那么恭喜你，很可能在2023到2025年之間，你已經(jīng)收房，或者至少看到工地復(fù)工了。

這就是為什么關(guān)于爛尾樓的新聞變少了，因?yàn)榇_實(shí)有一批項(xiàng)目已經(jīng)交付了。

但不是所有項(xiàng)目都能這樣。剩下那些一直沒動(dòng)靜的，往往是第二種：沒有剩余貨值，或者剩下的錢根本不夠把樓蓋完。這類項(xiàng)目最終的結(jié)局通常是破產(chǎn)清算。

流程很明確：所有購(gòu)房合同解除，業(yè)主退房退款，項(xiàng)目土地被拍賣，賣地的錢按照順序分配——首先是購(gòu)房人的購(gòu)房款，然后是施工方的工程款，接著是銀行的貸款，最后是其他債主。如果賣地的錢連購(gòu)房款都不夠，后面的人基本就拿不到錢了。

國(guó)家不管嗎？管。2014年就有相關(guān)規(guī)定，2023年最高法院再次強(qiáng)調(diào)，對(duì)于無(wú)法復(fù)工的項(xiàng)目，要優(yōu)先保障購(gòu)房人退款。道理很清楚，但現(xiàn)實(shí)很困難。

為什么這些項(xiàng)目還是僵在那里？原因有兩個(gè)。

第一，有人不愿意。銀行、施工方、開發(fā)商股東，誰(shuí)愿意自己的錢白白損失？而業(yè)主退款在法律順序里排最前面，這里面涉及復(fù)雜的利益博弈，推動(dòng)起來很難。

第二，土地不好賣了。以前土地是搶手貨，現(xiàn)在很多地方土地流拍，一個(gè)爛尾項(xiàng)目的地塊很難賣出去，也賣不上好價(jià)錢。賣不掉或者賣得便宜，退給業(yè)主的錢就沒有著落，于是很多項(xiàng)目就僵在原地。

業(yè)主們?cè)趺崔k？理論上，最有效的辦法是業(yè)主集體行動(dòng)，主動(dòng)向法院申請(qǐng)開發(fā)商退款，強(qiáng)制進(jìn)入清算程序。但這非常困難，需要所有業(yè)主團(tuán)結(jié)一致，有堅(jiān)定的決心，并且準(zhǔn)備好打一場(chǎng)長(zhǎng)期的法律官司。

現(xiàn)實(shí)中，爛尾樓的業(yè)主往往很難團(tuán)結(jié)起來，人心不齊。

你可能會(huì)問：房子爛尾了，每月既要還貸款又要交房租，壓力這么大，不應(yīng)該是最團(tuán)結(jié)、最積極行動(dòng)的一群人嗎？為什么反而動(dòng)不起來？

這里有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的原因：等待和適應(yīng)。

一個(gè)樓盤爛尾后，業(yè)主最焦慮、維權(quán)最積極的時(shí)間，通常是爛尾后的第一年。后來保交樓政策來了，大家覺得有希望了，心想再等等，政策應(yīng)該能幫到我們。但正如前面所說，政策主要幫助的是還有剩余貨值的項(xiàng)目，對(duì)于已經(jīng)資不抵債的項(xiàng)目，政策很難起作用。

然而信息并不透明，沒有人會(huì)明確告訴你：你的項(xiàng)目沒救了。于是，很多業(yè)主在漫長(zhǎng)的等待中，逐漸從焦慮變?yōu)橛^望，從觀望變?yōu)槁槟?。時(shí)間久了，痛苦變成了習(xí)慣，房子一直爛在那里，但生活還要繼續(xù)，一邊還貸一邊租房，這樣的日子一過就是三四年。

有些人甚至發(fā)現(xiàn)，即便他們斷供，銀行也沒有立刻來催收。于是一種奇怪的狀況出現(xiàn)了：房子在法律上可能已經(jīng)“死了”，但在業(yè)主心里，只要不去面對(duì)，就似乎還有希望。

所以真實(shí)的情況是：不是爛尾樓都解決了，而是一部分解決了，另一部分被擱置了。那些無(wú)法解決的項(xiàng)目，就像城市里一塊塊無(wú)法愈合的傷口，它們提醒著我們過去的問題，也考驗(yàn)著我們解決歷史遺留問題的能力。