在商業(yè)地產(chǎn)這行摸爬滾打快二十年，我見(jiàn)過(guò)的項(xiàng)目沒(méi)有一千也有八百，踩過(guò)的坑能繞長(zhǎng)沙三環(huán)線(xiàn)兩圈。

別的不說(shuō)，只要聽(tīng)到“低總價(jià)、返租、托管”這三個(gè)詞連在一起，我后頸窩都能冒冷汗，心里咯噔一下——得，又有開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備開(kāi)“韭菜收割機(jī)”了。

今天咱就來(lái)扒一扒，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)大概率是最后一個(gè)玩這套把戲的狠角色——五江廣場(chǎng)。

說(shuō)真的，它這套操作，堪稱(chēng)“割韭菜界的教科書(shū)”，把人性的弱點(diǎn)拿捏得死死的，不少人揣著養(yǎng)老錢(qián)、血汗錢(qián)往里沖，最后落得個(gè)竹籃打水一場(chǎng)空，想想都讓人心疼又氣笑。

1、先科普：商業(yè)地產(chǎn)“割韭菜”套路，說(shuō)白了就是“空手套白狼”！

可能有些朋友還沒(méi)上過(guò)當(dāng)，覺(jué)得“低總價(jià)買(mǎi)旺鋪，托管返租不費(fèi)力”是天上掉餡餅，我先把這話(huà)撂這：天上掉的從來(lái)不是餡餅，是鐵餅，砸到頭上輕則虧光積蓄，重則負(fù)債累累。

這套“韭菜收割”模式，說(shuō)穿了特別簡(jiǎn)單，就是開(kāi)發(fā)商的“融資騷操作”，跟你能不能賺錢(qián)半毛錢(qián)關(guān)系沒(méi)有。

步驟就三步，堪稱(chēng)“割韭菜三連”：第一步，把一個(gè)大商場(chǎng)，切成密密麻麻的小格子鋪，跟切豆腐似的，越小越好；第二步，把總價(jià)壓得低低的，讓你覺(jué)得“哎呀，幾十萬(wàn)就能買(mǎi)個(gè)商鋪，穩(wěn)賺不賠”；第三步，拍著胸脯承諾“售后返租”，說(shuō)什么“你買(mǎi)了不用管，我們專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)托管，每年給你穩(wěn)定租金，躺著就能賺錢(qián)”。

就這三板斧，別說(shuō)咱普通老百姓，就連一些自認(rèn)為“懂行”的老油條，都能被忽悠得暈頭轉(zhuǎn)向。畢竟誰(shuí)不想花小錢(qián)辦大事，誰(shuí)不想省心省力賺被動(dòng)收入？

可你忘了，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，你惦記的是那點(diǎn)微薄的租金，人家開(kāi)發(fā)商惦記的，是你兜里的全部本金啊！這就跟渣男畫(huà)餅似的，談戀愛(ài)時(shí)什么甜言蜜語(yǔ)都敢說(shuō)，等你把真心交出去，他早就卷款跑路了，是不是一個(gè)道理？

2、重點(diǎn)扒：五江廣場(chǎng)的套路，比你想象的更“離譜”

五江廣場(chǎng)這項(xiàng)目，說(shuō)起來(lái)還挺“有排面”——位于長(zhǎng)沙天心區(qū)省府南板塊，2020年4月還被列為天心區(qū)集中開(kāi)工的重點(diǎn)項(xiàng)目，聽(tīng)著就高大上，誰(shuí)能想到，骨子里竟是個(gè)“套路王”。

項(xiàng)目總體量50萬(wàn)方，光購(gòu)物中心就占了20萬(wàn)方，足足7層，說(shuō)要打造成“南城商業(yè)新地標(biāo)”，現(xiàn)在看來(lái)，不過(guò)是“割韭菜新陣地”。

它2021年2月開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，長(zhǎng)沙商辦市場(chǎng)早就涼透了，本地懂行的人誰(shuí)也不傻，沒(méi)人愿意接這個(gè)大攤子。開(kāi)發(fā)商也不慌，反手就找來(lái)了自己的渠道公司——江恒代理，這公司專(zhuān)做地級(jí)市生意，說(shuō)白了就是專(zhuān)門(mén)找那些對(duì)長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)一知半解、手里有點(diǎn)閑錢(qián)的人“下手”。

就這么一頓操作，首開(kāi)居然認(rèn)籌了250批客戶(hù)，賣(mài)出去120套商鋪，還吹成“長(zhǎng)沙2019年以來(lái)首開(kāi)去化最火爆的商辦項(xiàng)目”，簡(jiǎn)直是把“自欺欺人”玩到了極致。

接下來(lái)，咱們就拆解一下它的四大套路，每一個(gè)都精準(zhǔn)踩中普通人的投資弱點(diǎn)。

套路一：劃小鋪、高公攤，把總價(jià)“砍”到你心動(dòng)！

五江廣場(chǎng)最絕的一招，就是“拆分大法”。它把20萬(wàn)方的購(gòu)物中心，拆成了近2000個(gè)小格子鋪，負(fù)一層就有530個(gè)，一層203個(gè)，四層302個(gè)，密密麻麻跟蜂巢似的。

主力面積段10-80平方米，最小的鋪?zhàn)舆€不到20平方米，公攤更是離譜到50%——也就是說(shuō)，你買(mǎi)個(gè)20平方米的鋪?zhàn)?，?shí)際能用到的也就10平方米，相當(dāng)于花兩份錢(qián)，買(mǎi)一份面積，這波血虧，從你交錢(qián)的那一刻就注定了。

但開(kāi)發(fā)商不管這些，他們只負(fù)責(zé)把總價(jià)壓下來(lái)，宣稱(chēng)“首付30萬(wàn)就能買(mǎi)旺鋪”“幾十萬(wàn)就能當(dāng)老板”。

對(duì)于那些一輩子沒(méi)接觸過(guò)商鋪投資、想給養(yǎng)老錢(qián)找個(gè)好去處的人來(lái)說(shuō)，這簡(jiǎn)直是致命誘惑。

很多地級(jí)市的叔叔阿姨，一聽(tīng)這話(huà)就上頭了，覺(jué)得“長(zhǎng)沙省府旁的鋪?zhàn)?，再小也能賺錢(qián)”，殊不知，這不過(guò)是開(kāi)發(fā)商給你畫(huà)的第一個(gè)大餅。

套路二：低單價(jià)+返租，雙管齊下“套”住你！

光有小面積還不夠，開(kāi)發(fā)商還玩起了“價(jià)格誘惑”。負(fù)一層單價(jià)2.4萬(wàn)/平方米，四層2.1萬(wàn)/平方米，一層貴點(diǎn)7萬(wàn)/平方米，其中負(fù)一層賣(mài)得最好，因?yàn)榭們r(jià)基本都在100萬(wàn)以?xún)?nèi)，看起來(lái)“性?xún)r(jià)比拉滿(mǎn)”。

但你要是真以為撿到寶了，那就太天真了。這低價(jià)背后，藏著一個(gè)更大的坑——返租政策。

開(kāi)發(fā)商早就把返租的錢(qián)，提前算進(jìn)了房?jī)r(jià)里，說(shuō)白了，你以為的“低價(jià)”，其實(shí)是你自己的錢(qián)，只是被開(kāi)發(fā)商拆成12年，一點(diǎn)點(diǎn)“返”給你，玩的就是一場(chǎng)數(shù)字游戲。

就像有個(gè)網(wǎng)友說(shuō)的：“返租就像你把錢(qián)存進(jìn)銀行，然后銀行告訴你，每年給你利息，其實(shí)利息就是你自己的本金，還得被人家占用十幾年?！?/p>

套路三：12年返租“穩(wěn)賺不賠”？純屬自欺欺人！

最能忽悠人的，還是它的返租承諾：12年委托經(jīng)營(yíng)，保底回本90%，前六年租金39%抵扣房款，后六年51%收益提前第四年支付，每年回報(bào)率5.67%。這話(huà)聽(tīng)著，是不是覺(jué)得“穩(wěn)了，這輩子不愁吃穿了”？

我勸你清醒一點(diǎn)！咱來(lái)算一筆賬，用腳指頭都能算明白這是個(gè)騙局。按照五江廣場(chǎng)2萬(wàn)+的售價(jià)，就算商鋪能100%滿(mǎn)租，按照長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的正常租金水平，年化回報(bào)率最多也就2.5%，跟開(kāi)發(fā)商承諾的5.67%，差了整整3個(gè)多點(diǎn)。這3個(gè)多點(diǎn)的差距，開(kāi)發(fā)商怎么補(bǔ)？難道靠慈善？顯然不可能。

說(shuō)白了，這就是開(kāi)發(fā)商的“融資套路”，用高返租當(dāng)誘餌，把你的錢(qián)騙過(guò)來(lái)，拿去搞其他投資，等資金鏈一斷裂，所謂的返租承諾，就是一張廢紙。就像上海那個(gè)花249萬(wàn)買(mǎi)格子鋪的業(yè)主，8年只拿到13萬(wàn)租金，最后連自己的鋪?zhàn)釉谀亩颊也坏剑褰瓘V場(chǎng)的業(yè)主，當(dāng)初要是能算明白這筆賬，也不至于落得后來(lái)的下場(chǎng)。

套路四：成交結(jié)構(gòu)暴露真相，地級(jí)市業(yè)主成“主要韭菜”！

還有一個(gè)細(xì)節(jié)，足以說(shuō)明五江廣場(chǎng)的套路有多明確——成交結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，2022年的時(shí)候，總價(jià)80萬(wàn)以?xún)?nèi)的商鋪占比34%，120萬(wàn)以?xún)?nèi)占比54%，200萬(wàn)以?xún)?nèi)占比82%。

買(mǎi)這些鋪?zhàn)拥?，大多是地?jí)市的客戶(hù)，他們手里有閑錢(qián)，但對(duì)長(zhǎng)沙的商業(yè)市場(chǎng)一竅不通，不知道什么是公攤，不知道什么是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，只聽(tīng)開(kāi)發(fā)商吹“穩(wěn)賺不賠”，就果斷下手。

說(shuō)句不好聽(tīng)的，這些業(yè)主，就是開(kāi)發(fā)商眼里最“優(yōu)質(zhì)”的韭菜——好忽悠、出手快、維權(quán)難。他們以為自己買(mǎi)的是“傳世旺鋪”，殊不知，從他們簽合同的那一刻起，就已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商牢牢套住，等到發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁的時(shí)候，早就晚了。

前車(chē)之鑒：復(fù)地星光天地的悲劇，早就給五江廣場(chǎng)判了“死刑”！

其實(shí)五江廣場(chǎng)這套玩法，在長(zhǎng)沙南城早就有先例了，復(fù)地星光天地就是一個(gè)活生生的“反面教材”，可惜很多人根本沒(méi)當(dāng)回事，重蹈覆轍。

復(fù)地星光天地位于紅星商圈，2017-2019年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，跟五江廣場(chǎng)一樣，也是把4萬(wàn)方的商業(yè)街區(qū)，拆成30-100平方米的小商鋪，84%的商鋪都是這種小產(chǎn)權(quán)格子鋪，然后承諾返租托管，吹得天花亂墜。

結(jié)果呢？2019-2025年的返租托管期里，租金回報(bào)率連開(kāi)發(fā)商預(yù)期的一半都達(dá)不到，內(nèi)街平均套內(nèi)租金只有120元/平方米·月，比承諾的少了30%。為啥？

因?yàn)檫@些小格子鋪產(chǎn)權(quán)分散，根本引不來(lái)大品牌主力店——人家大品牌要的是大面積、整體運(yùn)營(yíng)，誰(shuí)會(huì)跟你這些零散的小業(yè)主一個(gè)個(gè)談？再加上大量商鋪都在內(nèi)街，沒(méi)人氣、沒(méi)客流，商戶(hù)賺不到錢(qián)，租金自然就上不去。

2025年底，6年返租期一結(jié)束，小業(yè)主們收回了商鋪管理權(quán)，曾經(jīng)的“長(zhǎng)沙夜市模范生”，徹底涼了——人氣暴跌，品牌店陸續(xù)撤離，剩下的全是小攤販，甚至還有攤販霸占業(yè)主公共區(qū)域擺攤，堵塞通道、污染環(huán)境，業(yè)主們投訴無(wú)門(mén)。

到最后，那些當(dāng)初花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)商鋪的人，只能看著自己的鋪?zhàn)涌罩?，連租金都收不到，悔得腸子都青了。

這還不夠明白嗎？低總價(jià)、小面積、高返租的大體量集中式商業(yè)，從一開(kāi)始就違背了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本規(guī)律，注定是死路一條。

復(fù)地星光天地的悲劇，早就給五江廣場(chǎng)判了“死刑”，可還是有人前赴后繼地往里跳，只能說(shuō)，貪念和懶惰，真的能讓人失去理智。

3、爛尾宿命：五江廣場(chǎng)的結(jié)局，早就注定！

果不其然，五江廣場(chǎng)沒(méi)能逃過(guò)“爛尾”的宿命。2022年底，是它承諾的交付時(shí)間，可業(yè)主們等到花兒都謝了，也沒(méi)等到交房的通知。

2023年，項(xiàng)目慢慢停工，到2024年1月，工地還是一片死寂，連個(gè)人影都沒(méi)有，妥妥的“爛尾樓”既視感。

其實(shí)五江集團(tuán)的日子，早就不好過(guò)了。2024年4月，聯(lián)合資信直接終止了對(duì)湖南五江輕化集團(tuán)的信用評(píng)級(jí)，說(shuō)白了，就是覺(jué)得這家公司不行了，沒(méi)信用了。而且這不是五江第一次出問(wèn)題，它在全國(guó)多地的項(xiàng)目，都爆雷了：湘潭岳塘國(guó)際商貿(mào)城違規(guī)銷(xiāo)售格子鋪，近4000戶(hù)業(yè)主維權(quán)；婁底五江城市廣場(chǎng)拖欠業(yè)主租金，業(yè)主們天天堵門(mén)要說(shuō)法。

這根本不是個(gè)案，是五江集團(tuán)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。那些當(dāng)初被“低總價(jià)、高返租”吸引的投資客，現(xiàn)在的日子有多慘？房子沒(méi)收到，租金沒(méi)拿到，每個(gè)月還得按時(shí)還銀行貸款，相當(dāng)于“竹籃打水一場(chǎng)空”，還倒欠銀行一筆錢(qián)。有業(yè)主吐槽：“當(dāng)初以為能躺著賺錢(qián)，現(xiàn)在倒好，每天睜眼就是房貸，日子都過(guò)不下去了?！?/p>

更讓人無(wú)奈的是，業(yè)主們多次找開(kāi)發(fā)商溝通，得到的不是推諉就是失聯(lián)，連一個(gè)明確的復(fù)工計(jì)劃、交付時(shí)間表都沒(méi)有，維權(quán)之路難如登天，跟復(fù)地星光天地的業(yè)主一樣，只能打碎了牙往肚子里咽。

4、永旺接盤(pán)：是轉(zhuǎn)機(jī)，還是另一個(gè)“坑”？

就在大家都以為五江廣場(chǎng)徹底沒(méi)救了的時(shí)候，轉(zhuǎn)機(jī)來(lái)了——2024年12月，永旺夢(mèng)樂(lè)城天心項(xiàng)目簽約，要接手原五江國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的購(gòu)物中心部分，打造成大型商業(yè)設(shè)施，這也是長(zhǎng)沙第四個(gè)永旺夢(mèng)樂(lè)城。

同時(shí)，項(xiàng)目塔樓公寓部分，從商業(yè)用地改成了商住用地，也就是說(shuō)，公寓能改成住宅性質(zhì)，更容易賣(mài)出去回款。

消息一出，不少業(yè)主都松了口氣，覺(jué)得“終于有救了”。但我勸大家別高興得太早，這里面的貓膩，可不少。

首先，永旺接盤(pán)的是購(gòu)物中心部分，而且是“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”，說(shuō)白了，就是只負(fù)責(zé)管理，不承擔(dān)之前的債務(wù)和遺留問(wèn)題；其次，商改住改的是塔樓公寓，跟那些買(mǎi)了商鋪的業(yè)主，一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有。

最關(guān)鍵的問(wèn)題來(lái)了：那些當(dāng)初買(mǎi)了五江廣場(chǎng)商鋪的業(yè)主，他們的產(chǎn)權(quán)怎么處理？永旺會(huì)承擔(dān)之前開(kāi)發(fā)商承諾的返租義務(wù)嗎？塔樓公寓商改住能回款，但購(gòu)物中心已售部分的產(chǎn)權(quán)遺留問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？截至目前，這些問(wèn)題都沒(méi)有答案，就是一個(gè)個(gè)懸在業(yè)主頭上的“定時(shí)炸彈”。

按照以往的經(jīng)驗(yàn)，接盤(pán)方大多只會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，不會(huì)接手原開(kāi)發(fā)商的爛攤子。所以，五江廣場(chǎng)商鋪業(yè)主的損失，大概率還是得自己承擔(dān)，永旺接盤(pán)，更像是“撿漏”，而不是“救市”，至于后續(xù)會(huì)不會(huì)有解決方案，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，只能慢慢等，這對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是又一場(chǎng)煎熬。

5、寫(xiě)在最后：別再被“躺賺”忽悠了，你的本金，比什么都重要！

將近二十年的行業(yè)經(jīng)歷，我見(jiàn)多了因?yàn)橥顿Y商鋪血本無(wú)歸的人，有掏空養(yǎng)老錢(qián)的老人，有剛創(chuàng)業(yè)攢了點(diǎn)錢(qián)的年輕人，還有想給孩子留份資產(chǎn)的父母，他們的初衷都很簡(jiǎn)單，就是想讓錢(qián)生錢(qián)，可最后，卻被開(kāi)發(fā)商的套路騙得一無(wú)所有。

“低總價(jià)、返租、托管”這套模式，之所以能屢試不爽，就是因?yàn)樗珳?zhǔn)抓住了人性的兩個(gè)弱點(diǎn)：貪小便宜、怕麻煩。我們總想著“花小錢(qián)賺大錢(qián)”，總想著“省心省力躺賺”，可投資這件事，從來(lái)就沒(méi)有這么好的事。你惦記的是那點(diǎn)租金，人家惦記的是你的本金；你以為的“穩(wěn)賺不賠”，其實(shí)是“血本無(wú)歸”的開(kāi)始。

五江廣場(chǎng)，大概率是長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)最后一個(gè)玩這套把戲的商業(yè)項(xiàng)目了。不是開(kāi)發(fā)商良心發(fā)現(xiàn)，不想割韭菜了，而是這套玩法已經(jīng)玩不下去了——太多人被騙，太多項(xiàng)目爛尾，大家終于清醒了，沒(méi)人再愿意上當(dāng)了。

但歷史欠賬還在，那些曾經(jīng)被收割的韭菜，他們的損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？永旺接盤(pán)后，會(huì)不會(huì)給出一個(gè)讓各方滿(mǎn)意的解決方案？這些問(wèn)題，暫時(shí)沒(méi)有答案。

最后，我想跟大家說(shuō)一句掏心窩子的話(huà)：天上不會(huì)掉餡餅，但地上到處是陷阱。投資需謹(jǐn)慎，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，別再被“低總價(jià)、返租、托管”這些話(huà)術(shù)忽悠了。

如果你的身邊，還有人在推薦類(lèi)似的商鋪投資，一定要把這篇文章轉(zhuǎn)發(fā)給他，也許，這就是在救他一命，避免他重蹈五江廣場(chǎng)業(yè)主的覆轍。

記住，投資的第一原則，不是賺錢(qián)，而是保住自己的本金。別讓一時(shí)的貪念，毀了自己一輩子的積蓄，不值得。

來(lái)源：周大師地產(chǎn)百寶箱、網(wǎng)易號(hào)