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“法官，這房子真是我出錢(qián)買(mǎi)的，只是借了弟弟的名字登記，憑啥因?yàn)樗峰X(qián)就要把我的房子執(zhí)行了？”

案外人唐某乙（化名，被執(zhí)行人唐某甲的姐姐）情緒激動(dòng)地向綿竹法院工作人員提出疑問(wèn)。

原來(lái)，她口中的房子正因弟弟唐某甲長(zhǎng)期拖欠房貸，被銀行依據(jù)具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書(shū)，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行以行使抵押權(quán)，而她提出的“借名買(mǎi)房”異議，最終被法院依法駁回。這到底是怎么一回事？今天，綿竹法院通過(guò)一起真實(shí)案例，跟大家聊聊“借名買(mǎi)房”的背后到底藏著多大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

案情回顧：

房貸斷供引執(zhí)行，親屬突然提出異議

幾年前，被執(zhí)行人唐某甲（化名）以自己的名義購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，并在某銀行辦理了合法有效的按揭貸款、抵押登記手續(xù)。

起初，唐某甲還能按時(shí)償還房貸，但沒(méi)過(guò)多久，便開(kāi)始出現(xiàn)逾期，最后干脆停止還貸，拖欠的房貸欠款越積越多。

多次催收無(wú)果后，銀行依據(jù)雙方簽訂的抵押協(xié)議及具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書(shū)，向綿竹法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求對(duì)登記在唐某甲名下的涉案房屋行使抵押權(quán)，以拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先償還房貸。

就在法院準(zhǔn)備依法處置該房屋時(shí)，唐某甲的姐姐唐某乙向法院提出執(zhí)行異議，并拿出了雙方簽訂的《借名買(mǎi)房聲明》，聲稱這套房子其實(shí)是她借唐某甲的名義購(gòu)買(mǎi)的，自己才是房屋的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求法院立即停止對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

一時(shí)間，事情變得復(fù)雜起來(lái)——一邊是銀行合法的抵押權(quán)，一邊是案外人“借名買(mǎi)房”的主張，這套房子到底該如何處置？

法院裁判： 異議不成立，依法駁回訴請(qǐng)

法院經(jīng)審查查明，涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)明確顯示，房屋所有權(quán)人是被執(zhí)行人唐某甲，且該房屋在銀行辦理的按揭抵押登記手續(xù)齊全、合法有效，符合法律規(guī)定。同時(shí)，通過(guò)核查房貸還款記錄發(fā)現(xiàn)，自房屋購(gòu)買(mǎi)至今，所有的按揭貸款都是從唐某甲的銀行賬戶償還的，唐某乙并未提供任何證據(jù)證明自己履行過(guò)還貸義務(wù)。結(jié)合案件事實(shí)，法院最終依法裁定駁回其異議請(qǐng)求。

法官釋法：借名買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)，莫貪便利吃大虧

現(xiàn)實(shí)生活中，不少人因?yàn)橐?guī)避購(gòu)房政策、便利貸款等種種原因，選擇“借名買(mǎi)房”，覺(jué)得這是一種“變通”的好辦法，卻往往忽視了背后暗藏的巨大法律風(fēng)險(xiǎn)，最終可能落得“錢(qián)房?jī)煽铡钡慕Y(jié)局。

首先，內(nèi)部約定抵不過(guò)法定登記。《中華人民共和國(guó)民法典》明確確立了物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根本依據(jù)。就像本案中，唐某乙和唐某甲之間的《借名買(mǎi)房聲明》，雖然是雙方自愿達(dá)成的，但僅屬于內(nèi)部債權(quán)約定，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，無(wú)法改變房屋的法定所有權(quán)歸屬。一旦登記權(quán)利人（如本案中的唐某甲）出現(xiàn)欠債、涉訴等情況，房屋就很可能被法院查封、強(qiáng)制執(zhí)行，實(shí)際出資人（如本案中的唐某乙）很難憑借私下協(xié)議排除執(zhí)行，這也是借名買(mǎi)房最核心的風(fēng)險(xiǎn)之一。

其次，權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。想要享有房屋的所有權(quán)，就必須承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，比如償還房貸、繳納物業(yè)費(fèi)等。本案中，唐某乙的訴求之所以被駁回，核心就是她只主張自己是實(shí)際權(quán)利人，卻不履行最核心的還貸義務(wù)，這種“只享權(quán)利、不擔(dān)責(zé)任”的行為，既違背權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，也不符合誠(chéng)實(shí)信用原則，自然不會(huì)得到法律支持。這也提醒大家，借名買(mǎi)房時(shí)，切勿抱有“只獲利、不擔(dān)責(zé)”的僥幸心理。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第七條

民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百九十四條

為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

來(lái)源丨綿竹市人民法院

主編｜輝哥 責(zé)任編輯｜秋秋