決定一座城市房地產價值的，從來不是房地產本身。最近一次驗證這個真理的，是首都北京。

4月8日，《北京市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》（下稱《規劃綱要》）下發。北京未來五年的發展路徑、產業布局、城市建設，由此一目了然。按照《規劃綱要》，北京有100個重大工程將要上馬，總投資額將超過4萬億元。

這其中，不乏大運河文化帶、長城文化帶、西山永定河文化帶、南中軸“未來軸線”、 “兩園一河”水岸客廳、懷柔科學城，這種會直接作用于房地產的重大投資項目。

除此之外，還有諸如新一代信息技術、人工智能、綠色先進能源、智能網聯汽車、空天技術產業集群、綜合性集成電路、量子科技、腦機接口等重大重點產業投資，這些重大產業的發展，將事關北京樓市真正的價值支撐。

房地產的根本是人口，而影響人口最重要的因素之一就是產業。所以，《規劃綱要》、100個項目，超過4萬億的投資，對于北京樓市而言，無疑是一張價值連城又具有極高信用的保單，能帶來的價值恐怕遠遠不止4萬億元。

研究《規劃綱要》和這4萬億投資的項目構成，第一重感知就是“城隨科學走”。幾個“科學城”相關的房地產市場會有更大的增量空間和機會。

最近幾年，科研攻關，研發創新，戰略性新興產業，被各級政府放在無比重要的地位上，大資金也跟著走。這類項目放在哪里，哪里就是投資的重點，北京的《規劃綱要》顯然也秉承這一思路，比較突出的就是：中關村科學城、懷柔科學城、昌平未來科技城。

引領地位的是中關村科學城，已經發展很多年了，現在發展方向是向北，未來5年要發展翠湖科技園區、國際醫谷等一批園區；懷柔科學城的“新意”更足，想象空間更大，要建設的是綜合性國家科學中心，要建成匹配國家戰略的世界級原始創新承載區。

對房地產具有重大意義的，是懷柔科學城的建設發展路徑：“科學+城”融合發展樣板。既有攻關研發，又有居住生活。為了達成這一目標，大規模的基建投資自然順理成章。這里最大的價值在于——“科學家的理想之城”，對房地產來說，大有可為。

未來科學城則是注重于技術創新，未來幾年的重點，是繼續整合央企資源，在能源谷、生物谷的基礎上形成技術創新高地。留給房地產的想象空間則是要建設“未來大學科技園”，要實現沙河高教園空間連通，還要建成科技文化交流中心。除此之外，北京還會實施專門的支持央企加快建設未來科學城行動，大量央企帶來的就業崗位和人口，也將給房地產帶來直接利好。

未來5年，政策、資金、資源向這三座“科學城”傾斜是必然的，房地產價值向來是家國敘事，自然會有新的價值空間。

第二重感知是“錢隨產業走”。重要、熱門產業和相關產業鏈供應鏈的布局，會直接影響到房地產的價值。這些產業去哪，哪里的房地產市場就存在更大機會。

從《規劃綱要》來看，我們覺得“大海淀”在未來5年恐怕是吃到最多產業紅利的區域。北京重點發展的幾個重要產業：人工智能、數據、醫藥健康、集成電路、機器人和智能制造、新材料等，排在第一的都是海淀。

毫無疑問，海淀已經是一個成熟區域，但是產業發展需要空間，因此，海淀當前發展的“洼地”，將會面臨一輪機會，就像上一輪永豐等山后地區的崛起一樣。

海淀之外，從產業視角考量，我們覺得亦莊次之。智能網聯汽車、商業航天、衛星互聯網這幾個高價值、有前景、規模大的產業，北京經濟技術開發區都是“頭牌”。隨著技術不斷迭代，應用更加廣泛，產業規模會隨之提升，人口、購買力也都會對相關區域的樓市形成直接支撐作用。

順義這個傳統認知中只有居住和機場的區域，價值也具有重估的機會。《規劃綱要》里在表述智能網聯汽車產業時，采用的是北京經濟技術開發區和順義“雙基地”的表述，也就是說，在這個產業上，順義和亦莊是“不分先后”的。

在機器人和智能智造方面，順義的情況也是類似，與北京經濟技術開發區一起，被北京市作為了“創新型產業集群示范區向外延伸”的“核心”。順義的產業價值，給我們帶來了很大想象空間，這對于房地產市場的價值而言也至關重要。

第三重感知是“事隨功能走”。決定房地產價值的，城是一方面，產業是另一方面，功能的影響也不容忽視，功能決定著“事”的經濟社會活動頻率、頻度，這個指標上去了，房地產的價值一樣會上去。

“國際交往中心”這個首都北京的城市功能，不是虛化的，是有落地的，而較為集中的除了理所應當承擔政務功能的城市核心區，其余較為集中的都在：朝陽、城市副中心、順義、大興。

國際交往不僅是政務外交，不僅有人員來訪，還有各類國際級機構在北京落地。比如吸引金融、科技、綠色低碳等重點領域國際組織，主動承接“一帶一路”國際合作高峰論壇重大成果落地。有了這些機構，他們所落地的區域，就有了“事”。

朝陽首當其沖，畢竟有傳統。此外，副中心、順義、大興，都有比較大的空間，北京市未來5年要在這個幾個區域建設“國際組織聚集區”。副中心很好理解，順義和大興是因為臨近機場，本身就有臨空經濟。這種功能性的落地，勢必會帶來大量的城市基建設施建設，區域內的人口結構也會在一定程度上發生改變。

國際化，意味著更好的城市界面，更強的支付能力，更好的生活環境，這對于房地產價值的提升，毫無疑問是重要的。

城隨科學走，錢隨產業走，事隨功能走——“十五五”之中，房地產價值的認知邏輯已然改變，單純基于地理位置的價值體系正在被取代，科學影響投資、產業配置資源的趨向已經十分明顯，這是這張價值4萬億的保單最具價值的內涵所在。

房地產，也只能隨勢而變，別無選擇。

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