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引言：一場家庭內(nèi)部的借名買房糾紛

借名買房能否得到法律支持？當(dāng)家庭成員之間產(chǎn)生借名買房爭議，法院如何認定？本案是一起典型的借名買房糾紛，涉及家庭關(guān)系、房改房、購房出資、實際居住等多個要素。法院在全面審查證據(jù)后，明確認定借名買房關(guān)系不成立，并駁回了原告的訴訟請求，為借名買房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買房糾紛中，律師如何幫助當(dāng)事人抓住核心證據(jù)，實現(xiàn)合法權(quán)益的維護。

一、 案情回顧：借名買房糾紛的來龍去脈

本案當(dāng)事人張建國與李秀英系夫妻關(guān)系，二人育有三子三女，分別是張明、張華、張軍、張麗、張強、張芳，張小杰系張軍之子。張軍于1992年去世，張建國于2007年去世，李秀英于2020年去世。

張強向法院提起訴訟，要求確認一號房屋歸其所有，并要求張明、張華、張麗、張芳、張小杰協(xié)助辦理過戶手續(xù)。張強稱，根據(jù)當(dāng)時政策，其子張浩的戶口與張建國、李秀英在一起，三人共同分得（承租）甲公司的一號房屋。后房改時，張建國、李秀英、張浩均有權(quán)購買該房屋。經(jīng)張建國、李秀英同意，考慮到以張建國名義購買可享受優(yōu)惠政策，商議由張強出資購買并歸張強所有。1998年，張強支付購房預(yù)付款20300元。2001年，以張建國名義與甲公司簽訂《公有住房買賣協(xié)議書》。2002年，張強又補交購房款2054.3元。后該房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)，登記在張建國名下。

張明、張華、張麗、張芳、張小杰辯稱，不同意張強的訴訟請求，一號房屋是張建國、李秀英先用平房調(diào)換，后通過房改購買所得，與張強之子張浩的戶口沒有關(guān)系，應(yīng)歸張建國、李秀英所有，且張建國、李秀英與張強之間也沒有借名買房的合同關(guān)系。

二、 爭議焦點：借名買房是否有效？

本案的爭議焦點極具代表性，也是此類案件的難點所在：

雙方是否存在借名買房的合意？ 張強與張建國、李秀英之間是否存在借名買房的合同關(guān)系？

購房款的支付情況如何認定？ 購房款由誰支付？支付憑證的證明力如何？

人名章的證明效力如何認定？ 僅有張建國、李秀英人名章的《證明》是否具有法律效力？

房屋的實際占有使用情況如何認定？ 房屋由誰實際占有使用？

三、 法院判決：明確認定借名買房關(guān)系不成立并駁回訴訟請求

法院的裁判觀點：

法院認為：對負有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認定該事實存在。

本案的爭議焦點系張強與張建國、李秀英之間是否存在借名買房的合同關(guān)系。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十條：下列事實，當(dāng)事人無需舉證證明：……根據(jù)已知的事實和日常生活經(jīng)驗法則推定出的另一事實。結(jié)合上述規(guī)定，法院分析如下：

就涉案房屋來說，第一，張強提交的《證明》僅僅加蓋了張建國、李秀英的人名章，并無張建國、李秀英的簽名或手印，而張明、張華、張麗、張芳、張小杰對上述證明是否為張建國、李秀英的真實意思表示持有異議。張強所提交的證據(jù)雖能證實張建國在《證明》之前亦有使用人名章的情形，但結(jié)合各方當(dāng)事人的陳述內(nèi)容，張建國、李秀英在《證明》時點具備簽名及捺印的條件，且人名章在刻制、存放、使用等方面一般缺少嚴(yán)格的規(guī)定和管理，人名章不具有當(dāng)然的公示公信力。因此，在無其他充分證據(jù)證明《證明》上的人名章系張建國、李秀英本人所加蓋或授權(quán)他人加蓋的情況下，法院無法采信《證明》的證據(jù)效力；

第二，無論張強就涉案房屋是否存在出資，但鑒于出資的性質(zhì)還可能是借貸或贈與等，故出資行為本身不直接等同于存在借名買房合同關(guān)系。因此，張強所提交的證據(jù)不足以證明其與張建國、李秀英存在借名買房的合同關(guān)系。

判決結(jié)果：

駁回張強的全部訴訟請求。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動的法律實踐課，對處理類似的借名買房糾紛，具有深刻的指導(dǎo)意義：

1. 人名章的證明效力有限

本案中，僅有張建國、李秀英人名章的《證明》無法證明借名買房關(guān)系的成立。這提醒當(dāng)事人，在借名買房中，僅有印章而無簽名的文件證明力有限。

2. 出資行為不等于借名關(guān)系

購房款的支付情況雖然重要，但出資行為本身不直接等同于存在借名買房合同關(guān)系。出資的性質(zhì)還可能是借貸或贈與等。

3. 書面合同的重要性

雖然雙方系家庭關(guān)系，但如果有明確的書面合同，將更有利于證明借名買房關(guān)系。這提醒當(dāng)事人，在借名買房時，盡量簽訂書面合同。

4. 證據(jù)的完整性

在借名買房糾紛中，需要提供完整的證據(jù)鏈來證明借名買房關(guān)系的存在，包括書面協(xié)議、出資憑證、實際占有使用證據(jù)等。

給當(dāng)事人的建議：

如果您正面臨類似的借名買房糾紛，請務(wù)必注意：

保留完整的證據(jù)鏈：保留好所有與借名買房相關(guān)的證據(jù)，包括書面協(xié)議、出資憑證、實際占有使用證據(jù)等。

注意人名章的證明效力：僅有印章而無簽名的文件證明力有限，需要其他證據(jù)佐證。

明確出資性質(zhì)：出資行為本身不直接等同于借名買房關(guān)系，需要明確出資的性質(zhì)。

及時簽訂書面協(xié)議：在借名買房時，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

尋求專業(yè)支持：借名買房糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及《民法典》物權(quán)編、合同編等多部法律規(guī)定，需要經(jīng)驗豐富的專業(yè)律師進行精準(zhǔn)的訴訟策略規(guī)劃。

本案的成功判決，不僅為張明、張華、張麗、張芳、張小杰維護了合法權(quán)益，更彰顯了司法機關(guān)在處理復(fù)雜借名買房糾紛時，對證據(jù)規(guī)則的嚴(yán)格適用和對公平正義的追求。對于每一位遭遇類似困境的當(dāng)事人而言，相信法律、依靠專業(yè)，是維護自身合法權(quán)益最有力的武器。

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律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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