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引言：一起典型的借名買(mǎi)房主張被駁回案例

母親出資購(gòu)房登記在兒子名下，能否僅憑書(shū)面協(xié)議就認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系成立？當(dāng)母親主張借名買(mǎi)房并要求過(guò)戶(hù)時(shí)，法院如何認(rèn)定？本案是一起典型的借名買(mǎi)房主張被駁回案例，涉及母子關(guān)系、書(shū)面協(xié)議、出資證明、前兒媳權(quán)益保護(hù)等多個(gè)要素。法院在全面審查證據(jù)后，認(rèn)為原告無(wú)法證明借名買(mǎi)房合同關(guān)系成立，駁回了原告的全部訴訟請(qǐng)求，為借名買(mǎi)房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買(mǎi)房糾紛中，證據(jù)的重要性以及書(shū)面協(xié)議的局限性。

一、 案情回顧：借名買(mǎi)房主張證據(jù)不足的典型案例

本案中，李明作為被告，其前妻王芳作為第三人成功應(yīng)對(duì)了原告的借名買(mǎi)房主張。

原告趙紅系被告李明母親。原告戶(hù)籍于2016年12月17日由遼寧省沈陽(yáng)市遷入北京市房山區(qū)。被告李明與第三人王芳原系夫妻關(guān)系，二人于2016年12月24日登記結(jié)婚，北京市房山區(qū)人民法院于2020年9月29日作出民事判決書(shū)，判決本案被告李明與第三人王芳離婚，同時(shí)，未對(duì)本案涉案房屋進(jìn)行處理，該判決現(xiàn)已生效。

2016年2月27日（日期為打印），原告（乙方，實(shí)際所有人）與被告（甲方，名義購(gòu)房人）簽訂《借名購(gòu)房協(xié)議》，約定主要內(nèi)容有：原告因年齡原因，無(wú)法以自己的名義貸款購(gòu)買(mǎi)住房，現(xiàn)委托被告以被告名義購(gòu)買(mǎi)位于北京市通州區(qū)一號(hào)房屋；被告接受原告的委托，以被告名義和甲公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》和乙銀行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款合同》，但實(shí)際購(gòu)房款及相關(guān)費(fèi)用全部由原告支付，原告是實(shí)際出資人和房屋的實(shí)際所有人。協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。

2016年4月29日，被告（買(mǎi)受人）與甲公司（出賣(mài)人）簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定主要內(nèi)容有：被告購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，房屋用途為辦公，建筑面積共計(jì)35.67平方米，總價(jià)款895525元，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2016年9月30日前交付一號(hào)房屋。此后，被告繳納了購(gòu)房首付款454521元，通過(guò)貸款又繳納了剩余房款441004元。

2016年5月27日，被告（乙方，借款人）、甲公司（丙方，保證人）、乙銀行（甲方，貸款人）簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款合同》，約定主要內(nèi)容有：乙方借款金額為440000元，該借款用于購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，借款期間自2016年5月23日起至2026年5月22日止。此后，在2016年6月至2019年4月期間，被告按月償還貸款本息四千余元，2019年5月14日被告提前還款200718.67元，在2019年5月至2020年11月期間，被告按月償還貸款本息一千九百余元，2020年11月30日，被告提前還款109351.9元，同日，乙銀行出具貸款結(jié)清證明。

2018年1月11日，被告繳納一號(hào)房屋的印花稅和契稅，2018年3月23日，被告取得一號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，登記權(quán)利人為被告，共有情況為房屋單獨(dú)所有，用途為辦公。

原告主張，原告支付了一號(hào)房屋的全部購(gòu)房款，裝修后實(shí)際居住，原告繳納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，并實(shí)際占有、使用一號(hào)房屋，原告現(xiàn)具有北京市戶(hù)籍，具有購(gòu)房資格，原、被告簽訂的《借名購(gòu)房協(xié)議》合法有效，協(xié)議履行亦不存在障礙，被告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行一號(hào)房屋過(guò)戶(hù)登記義務(wù)。

被告對(duì)原告的主張予以認(rèn)可。第三人王芳對(duì)上述主張不予認(rèn)可，主張：原告于2015年8月25日向被告轉(zhuǎn)賬467500元與一號(hào)房屋首付款金額不一致，且與簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的日期相差8個(gè)月，不能證明該款項(xiàng)系用于支付購(gòu)房款；一號(hào)房屋于2016年4月網(wǎng)簽，但2016年2月27日簽訂的《借名購(gòu)房協(xié)議》即明確了開(kāi)發(fā)商、貸款銀行、具體房號(hào)信息不合常理，且《借名購(gòu)房協(xié)議》簽署時(shí)間是打印的，不可信；被告在離婚訴訟中陳述處置車(chē)輛的15.5萬(wàn)元用于購(gòu)買(mǎi)了寶馬摩托車(chē)，而不是用來(lái)提前還貸；被告為了借名買(mǎi)房成立才將房屋材料交給原告，之前一直保存在第三人與被告家中。

二、 爭(zhēng)議焦點(diǎn)：借名買(mǎi)房關(guān)系如何認(rèn)定？書(shū)面協(xié)議的證明力如何？

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)極具代表性，也是此類(lèi)案件的難點(diǎn)所在：

借名買(mǎi)房關(guān)系如何認(rèn)定？ 原告趙紅與被告李明之間是否存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系？

書(shū)面協(xié)議的證明力如何？ 書(shū)面借名買(mǎi)房協(xié)議能否被法院認(rèn)可？

出資事實(shí)能否證明借名買(mǎi)房關(guān)系？ 僅有轉(zhuǎn)賬記錄能否認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系成立？

借名買(mǎi)房協(xié)議的效力如何認(rèn)定？ 借名買(mǎi)房協(xié)議是否有效？

三、 法院判決：駁回原告全部訴訟請(qǐng)求

法院的裁判觀點(diǎn)：

法院認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前,當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

本案中，原告趙紅與被告李明系母子關(guān)系，被告李明與第三人王芳原系夫妻關(guān)系，一號(hào)房屋償還部分貸款發(fā)生在被告李明與第三人王芳的婚姻關(guān)系存續(xù)期間，現(xiàn)被告李明雖認(rèn)可原告的訴訟請(qǐng)求，但第三人王芳對(duì)此不予認(rèn)可，提出了相對(duì)合理的質(zhì)疑，且原告趙紅與被告李明之間存在頻繁的金錢(qián)往來(lái)，故原告趙紅應(yīng)當(dāng)就其與被告李明之間存在真實(shí)的借名買(mǎi)房關(guān)系承擔(dān)更高的證明責(zé)任。

關(guān)于是否存在借名買(mǎi)房關(guān)系，需結(jié)合購(gòu)房首付款的支付、購(gòu)房貸款的償還、參與交易情況、裝修情況、稅費(fèi)繳納以及借名動(dòng)機(jī)合理性等因素綜合判定?；谝韵聨c(diǎn)，法院對(duì)原告趙紅與被告李明之間的借名買(mǎi)房關(guān)系不予認(rèn)定：

第一，關(guān)于購(gòu)房首付款的支付，原告主張2015年8月25日向被告轉(zhuǎn)賬467500元即為購(gòu)房首付款，法院認(rèn)為，該筆款項(xiàng)與被告向甲公司繳納的首付款金額不一致，且轉(zhuǎn)賬時(shí)間系在被告簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》前七個(gè)月，在購(gòu)房前七個(gè)月即支付首付款，不符合通常的購(gòu)房邏輯，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告實(shí)際出資支付了首付款，對(duì)于原告主張的首付款由其支付，法院不予采信；

第二，關(guān)于購(gòu)房貸款的償還，原告提交的轉(zhuǎn)賬記錄顯示其曾連續(xù)向被告匯款以?xún)斶€一號(hào)房屋的貸款，但部分轉(zhuǎn)賬記錄沒(méi)有附言或者附言與本案無(wú)關(guān)，鑒于原告趙紅與被告李明的母子關(guān)系，雙方之間的轉(zhuǎn)賬較多，法院難以將該部分轉(zhuǎn)賬的用途認(rèn)定為償還房貸，除此之外，原告主張的借名買(mǎi)車(chē)、賣(mài)車(chē)款用于提前還貸與被告在另案《證據(jù)目錄》中的陳述不一致，原告提交的證據(jù)不能證明被告在2019年5月14日提前還款200718.67元系由其實(shí)際出資，現(xiàn)原告主張其償還了一號(hào)房屋的全部貸款，法院難以采信；

第三，原告雖提交了一號(hào)房屋的契稅、印花稅發(fā)票原件以及裝修收據(jù)原件，但未就其實(shí)際支付了上述費(fèi)用舉證，其提供的裝修收據(jù)載明的裝修時(shí)間與庭審中陳述的裝修時(shí)間不一致，裝修收據(jù)載明的裝修時(shí)間早于購(gòu)房時(shí)間不符合常理；

第四，《借名購(gòu)房協(xié)議》的簽訂時(shí)間早于《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》《個(gè)人購(gòu)房借款合同》兩三個(gè)月，但協(xié)議中卻詳細(xì)約定了涉案房屋的坐落、出賣(mài)人、貸款人等準(zhǔn)確信息，與通常購(gòu)房邏輯不符，現(xiàn)第三人王芳作為利害關(guān)系人提出《借名購(gòu)房協(xié)議》是后補(bǔ)的，系合理懷疑，原告未就此作出合理解釋。

綜上，原告雖提交了與被告簽訂的書(shū)面《借名購(gòu)房協(xié)議》，但其未舉證證明已實(shí)際履行了協(xié)議約定的全部義務(wù)，包括協(xié)議約定的由其支付購(gòu)房款、契稅、印花稅、裝修費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，原告尚未將借名買(mǎi)房的事實(shí)證明至高度蓋然之標(biāo)準(zhǔn)，故法院對(duì)其主張借名買(mǎi)房的觀點(diǎn)不予采信，原告要求被告協(xié)助辦理一號(hào)房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，法院不予支持。

判決結(jié)果：

駁回原告趙紅的全部訴訟請(qǐng)求。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動(dòng)的法律實(shí)踐課，對(duì)處理類(lèi)似的借名買(mǎi)房糾紛，具有深刻的指導(dǎo)意義：

1. 書(shū)面協(xié)議的局限性

本案中，原告雖然提交了書(shū)面《借名購(gòu)房協(xié)議》，但法院認(rèn)為協(xié)議內(nèi)容與購(gòu)房邏輯不符，且無(wú)法證明實(shí)際履行。這提醒當(dāng)事人，僅有書(shū)面協(xié)議不足以證明借名買(mǎi)房關(guān)系成立。

2. 出資事實(shí)的證明標(biāo)準(zhǔn)

本案中，雖然原告提交了轉(zhuǎn)賬記錄，但法院認(rèn)為轉(zhuǎn)賬時(shí)間、金額與購(gòu)房邏輯不符，且部分轉(zhuǎn)賬附言與本案無(wú)關(guān)。這說(shuō)明，在借名買(mǎi)房糾紛中，出資事實(shí)的證明需要達(dá)到高度蓋然性的標(biāo)準(zhǔn)。

3. 證據(jù)鏈的完整性

本案中，原告無(wú)法提供完整的證據(jù)鏈證明其實(shí)際支付了購(gòu)房款、稅費(fèi)、裝修費(fèi)等費(fèi)用。這說(shuō)明，在借名買(mǎi)房糾紛中，證據(jù)鏈的完整性至關(guān)重要。

4. 利害關(guān)系人的質(zhì)疑權(quán)

本案中，第三人王芳作為利害關(guān)系人提出了合理質(zhì)疑，法院予以采納。這說(shuō)明，在涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)的借名買(mǎi)房糾紛中，利害關(guān)系人的質(zhì)疑權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫街匾暋?/strong>

5. 時(shí)間邏輯的重要性

本案中，法院特別關(guān)注了協(xié)議簽訂時(shí)間、轉(zhuǎn)賬時(shí)間、購(gòu)房時(shí)間之間的時(shí)間邏輯。這提醒當(dāng)事人，在借名買(mǎi)房糾紛中，時(shí)間邏輯的合理性是法院審查的重要因素。

給當(dāng)事人的建議：

如果您正面臨類(lèi)似的借名買(mǎi)房糾紛，請(qǐng)務(wù)必注意：

簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí)注意時(shí)間邏輯：在借名買(mǎi)房時(shí)，務(wù)必注意協(xié)議簽訂時(shí)間與購(gòu)房時(shí)間的邏輯關(guān)系，避免出現(xiàn)時(shí)間倒置的情況。

保留完整的證據(jù)鏈：保留好與借名買(mǎi)房相關(guān)的所有證據(jù)，包括書(shū)面協(xié)議、付款憑證、聊天記錄等，確保證據(jù)鏈完整。

注意轉(zhuǎn)賬附言的規(guī)范性：在轉(zhuǎn)賬時(shí)，務(wù)必在附言中明確注明款項(xiàng)用途，避免出現(xiàn)附言與本案無(wú)關(guān)的情況。

尋求專(zhuān)業(yè)支持：借名買(mǎi)房糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及《民法典》物權(quán)編、合同編等多部法律規(guī)定，需要經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)律師進(jìn)行精準(zhǔn)的訴訟策略規(guī)劃。

本案的成功判決，不僅維護(hù)了第三人王芳的合法權(quán)益，更彰顯了司法機(jī)關(guān)在處理復(fù)雜借名買(mǎi)房糾紛時(shí)，對(duì)證據(jù)規(guī)則的嚴(yán)格適用和對(duì)合法權(quán)益的有力保護(hù)。對(duì)于每一位遭遇類(lèi)似困境的當(dāng)事人而言，相信法律、依靠專(zhuān)業(yè)，是維護(hù)自身合法權(quán)益最有力的武器。

【本文由房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)撰寫(xiě)，旨在分享專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類(lèi)似法律問(wèn)題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對(duì)一咨詢(xún)?！?/strong>

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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