棟察樓盤(pán)

華潤(rùn)置地從3月開(kāi)始“大手筆拿地”

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)推進(jìn)去庫(kù)存、市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏仍顯溫和的背景下，房企經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。

作為央企陣營(yíng)中的重要一員，華潤(rùn)置地2026年一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約441.2億元，同比減少13.8%；合同銷(xiāo)售面積約124.9萬(wàn)平方米，同比下降36.9%。

雖然銷(xiāo)售端未能維持增長(zhǎng)，但華潤(rùn)置地仍在土地市場(chǎng)保持布局節(jié)奏，一季度于多個(gè)核心城市獲取6宗地塊。

維持經(jīng)營(yíng)節(jié)奏

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，華潤(rùn)置地一季度累計(jì)合同銷(xiāo)售金額441.2億元，同比下降13.8%，銷(xiāo)售面積降幅更為明顯，達(dá)到36.9%。

單月來(lái)看，3月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額224.2億元，同比下降14.1%；銷(xiāo)售面積同比下降34.5%。

從金額與面積的分化可以看到，華潤(rùn)置地項(xiàng)目單價(jià)存在一定支撐，這在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下具有一定代表性。

將視野放在整個(gè)行業(yè)來(lái)看，房企銷(xiāo)售節(jié)奏的放緩具有一定普遍性，華潤(rùn)置地未能例外。

在需求端，市場(chǎng)修復(fù)呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特征。一方面，一線及核心二線城市仍保持一定活躍度；另一方面，整體成交節(jié)奏較前期明顯趨緩。

在這一背景下，房企銷(xiāo)售表現(xiàn)出現(xiàn)分化。資金狀況穩(wěn)健、布局核心城市的房企，銷(xiāo)售波動(dòng)相對(duì)可控。因此，華潤(rùn)置地銷(xiāo)售規(guī)模整體仍維持在行業(yè)前列區(qū)間。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2026年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，華潤(rùn)置地2026年第一季度權(quán)益銷(xiāo)售金額約312億元，位列全行業(yè)第三；全口徑銷(xiāo)售金額約411億元，同樣位列全行業(yè)第三。

經(jīng)常性收入方面，2026年3月，華潤(rùn)置地經(jīng)常性收入約42.8億元，按年增長(zhǎng)7.0%。其中，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)租金收入約28.5億元，按年增長(zhǎng)11.0%。

2026年前3月，華潤(rùn)置地累計(jì)經(jīng)常性收入約133.3億元，按年增長(zhǎng)7.6%，其中經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)租金收入約91.6億元，按年增長(zhǎng)14.0%。

開(kāi)始加速拿地

另?yè)?jù)華潤(rùn)置地公布，1月份獲取了青島、太原兩宗地塊，權(quán)益對(duì)價(jià)約為人民幣17.3億元；2月收購(gòu)蘭州一幅地塊，權(quán)益對(duì)價(jià)約為人民幣2.1億元；3月則集中拿下東莞、沈陽(yáng)及成都三宗地塊，權(quán)益對(duì)價(jià)合計(jì)約62.8億元。

6宗塊地拿地邏輯不盡相同，累計(jì)權(quán)益對(duì)價(jià)約82.2億元。

最早完成的是青島與太原地塊，以及2月新增的蘭州地塊。三宗地塊合計(jì)權(quán)益對(duì)價(jià)約19.4億元，對(duì)應(yīng)總樓面面積約61萬(wàn)平方米，單宗投入均處低位區(qū)間。

其中，青島項(xiàng)目位于市南區(qū)，為商住混合用地；太原項(xiàng)目位于城市拓展板塊；蘭州項(xiàng)目為純住宅用地，整體體量約6.4萬(wàn)平方米。

從規(guī)劃要求來(lái)看，青島項(xiàng)目需配建幼兒園及社區(qū)服務(wù)設(shè)施，屬于典型城市更新類(lèi)供地；蘭州項(xiàng)目則約束條件較少，開(kāi)發(fā)更為直接。

總的來(lái)說(shuō)，這三宗地塊更接近于“維持性投資”，作用并不在于拉動(dòng)短期銷(xiāo)售，而在于保持華潤(rùn)置地在不同城市的開(kāi)發(fā)連續(xù)性。

進(jìn)入3月后，華潤(rùn)置地拿地邏輯向更大體量項(xiàng)目?jī)A斜，從東莞濱海灣新區(qū)地塊開(kāi)始加大力度。該總地塊成交總價(jià)約13.1億元，樓面價(jià)約1.49萬(wàn)元/平方米。

從基礎(chǔ)指標(biāo)來(lái)看，項(xiàng)目占地面積約3.5萬(wàn)平方米，容積率2.5，對(duì)應(yīng)計(jì)容建筑面積約8.8萬(wàn)平方米。更為關(guān)鍵的是區(qū)位關(guān)系，該地塊緊鄰華潤(rùn)置地此前開(kāi)發(fā)的濱海潤(rùn)府一期、二期項(xiàng)目，屬于同一片區(qū)的延續(xù)開(kāi)發(fā)。

規(guī)劃要求上，該項(xiàng)目除常規(guī)住宅開(kāi)發(fā)外，并未疊加復(fù)雜的配建約束，開(kāi)發(fā)路徑相對(duì)清晰。但由于處于濱海灣新區(qū)核心區(qū)域，對(duì)城市界面、公共空間及社區(qū)配套仍有一定標(biāo)準(zhǔn)要求。

通過(guò)與既有項(xiàng)目形成聯(lián)動(dòng)，該地塊在銷(xiāo)售節(jié)奏、產(chǎn)品定位及客戶來(lái)源上具備可參考路徑，降低了市場(chǎng)不確定性。同時(shí)，連續(xù)開(kāi)發(fā)也有助于攤薄營(yíng)銷(xiāo)與管理成本，提高整體項(xiàng)目收益率。

3月獲取的沈陽(yáng)與成都地塊，則展現(xiàn)了另一類(lèi)拿地邏輯。兩宗地塊合計(jì)權(quán)益對(duì)價(jià)超過(guò)50億元，占一季度拿地總金額大部分。

其中，沈陽(yáng)渾南區(qū)項(xiàng)目樓面面積約52.8萬(wàn)平方米，成交總價(jià)30億元；成都青羊區(qū)萬(wàn)家灣TOD項(xiàng)目約24.83萬(wàn)平方米，成交總價(jià)24.79億元。

從基礎(chǔ)指標(biāo)看，兩宗地塊均具備較大開(kāi)發(fā)體量。沈陽(yáng)項(xiàng)目為多宗地塊組合開(kāi)發(fā)，涉及多個(gè)用地單元，整體開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)；成都項(xiàng)目則依托TOD模式展開(kāi)，與軌道交通資源形成綁定。

在規(guī)劃要求上，這類(lèi)地塊復(fù)雜程度明顯提升，但均符合華潤(rùn)置地一貫以來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。

據(jù)悉，成都市青羊區(qū)萬(wàn)家灣地塊中，約74畝商業(yè)用地將打造萬(wàn)象系商業(yè)，約78畝住宅用地將打造低密高端居住產(chǎn)品，形成“商業(yè)+住宅”的復(fù)合開(kāi)發(fā)模式。

至于沈陽(yáng)地塊，華潤(rùn)置地在當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)布局最早可以追溯到2011年，多年下來(lái)落地多個(gè)萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯商業(yè)項(xiàng)目，已覆蓋核心商圈及多個(gè)區(qū)域板塊。

來(lái)到4月份，華潤(rùn)置地繼續(xù)維持了拿地力度，在4月8日杭州土拍上，歷經(jīng)127輪競(jìng)價(jià)拿下杭州濱江區(qū)襄七房宅地，成交總價(jià)約39.51億元，成交樓面價(jià)41108元/平方米，溢價(jià)率46.83%，一舉刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄。

4月13日北京新房網(wǎng)簽181套 二手房網(wǎng)簽949套

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月13日北京新房網(wǎng)簽181套，網(wǎng)簽面積15622.56平方米。

其中住宅網(wǎng)簽110套，網(wǎng)簽面積13686.19平方米；二手房網(wǎng)簽949套，網(wǎng)簽面積81607.5平方米，其中住宅網(wǎng)簽857套，網(wǎng)簽面積75514.86平方米。

戴德梁行: 預(yù)計(jì)香港全年樓價(jià)升幅約5%

4月14日， 戴德梁行今天發(fā)表香港房地產(chǎn)市場(chǎng)2026年第一季回顧及展望。縱使中東地緣政治局勢(shì)緊張，住宅樓市持續(xù)向好，一二手成交均見(jiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，本季度住宅成交宗數(shù)分別按季及按年升9%和53%。甲級(jí)寫(xiě)字樓方面，在銀行及金融行業(yè)的租賃需求支持下，第一季錄得約21.7萬(wàn)平方呎正吸納量；然而核心區(qū)與非核心區(qū)的租金表現(xiàn)持續(xù)分化，租金復(fù)蘇主要由核心區(qū)驅(qū)動(dòng)。零售方面，零售業(yè)總銷(xiāo)貨額繼續(xù)平穩(wěn)上升，核心區(qū)一線街鋪平均空置率進(jìn)一步回落，當(dāng)中以港島區(qū)表現(xiàn)更為亮眼，而中環(huán)和銅鑼灣一線街鋪?zhàn)饨鹨喾謩e按季升1.1%和0.8%。

戴德梁行執(zhí)行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，今年第一季，樓市大致延續(xù)去年年尾的熾熱氣氛，呈現(xiàn)價(jià)量齊升的走勢(shì)。盡管近日中東地緣政治局勢(shì)反復(fù)，但整體住宅市場(chǎng)仍展現(xiàn)一定韌性，住宅買(mǎi)賣(mài)合約數(shù)字于2、3月份均錄得超過(guò)6,000宗。展望后市，預(yù)期或有更多避險(xiǎn)資金流入本港，支持本港拆息維持相對(duì)低位，對(duì)本港樓市構(gòu)成一定支持。此外，本行詢價(jià)量指數(shù)連升三個(gè)月，反映樓市氣氛及買(mǎi)家入市意欲持續(xù)改善。成交方面，預(yù)計(jì)今年住宅成交量有望達(dá)65,000至70,000宗水平。至于樓價(jià)走勢(shì)，若中東地緣政治局勢(shì)能于短期內(nèi)緩和，相信對(duì)港樓市影響將屬有限，全年樓價(jià)升幅有望達(dá)7%至10%；惟若局勢(shì)進(jìn)一步升溫，或?qū)ο⒖诩百I(mǎi)家入市心態(tài)構(gòu)成壓力，全年樓價(jià)升幅則預(yù)計(jì)約為5%。

甲級(jí)寫(xiě)字樓方面，戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝表示，盡管近期股市表現(xiàn)波動(dòng)，但預(yù)計(jì)香港在2026年仍然是全球領(lǐng)先的IPO融資市場(chǎng)之一，截至3月底仍有超過(guò)400宗上市申請(qǐng)?jiān)谔幚碇小Ｔ撔蓄A(yù)計(jì)銀行及金融業(yè)的租戶仍將是今年寫(xiě)字樓租賃需求的重要支柱。同時(shí)，中東地區(qū)的地緣政治發(fā)展可能促使投資者重新審視其資產(chǎn)配置策略，并將部分資金重新配置至香港，從而支撐銀行及金融業(yè)和財(cái)富管理相關(guān)企業(yè)的租賃需求。該行將2026年中區(qū)的租金預(yù)測(cè)從先前的升2%至4%，上調(diào)至升6%至8%。這亦可望帶動(dòng)2026年全年整體香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租金按年升1%至3%。

至于商鋪?zhàn)赓U租金走勢(shì)方面，蕭亮輝表示，本季度各區(qū)租賃氣氛不俗，其中港島區(qū)的表現(xiàn)尤其亮眼，預(yù)計(jì)中環(huán)和銅鑼灣將率先復(fù)蘇，主因銅鑼灣較能聚集本地年輕族群及游客，而中環(huán)則擁有穩(wěn)定的本地高端消費(fèi)力支持。至于尖沙咀和旺角，只要業(yè)主叫價(jià)合理，預(yù)料空置鋪位亦將陸續(xù)有承接。展望后市，本港零售市場(chǎng)走勢(shì)趨向樂(lè)觀，惟核心區(qū)租金未必會(huì)迅速反彈，而將呈溫和穩(wěn)步上升之勢(shì)。利好因素方面，樓價(jià)回升帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)有助提振本地消費(fèi)情緒；同時(shí)，今年盛事將接踵而至，訪港旅客數(shù)字有望持續(xù)增長(zhǎng)，配合人民幣走強(qiáng)，將能為一線街道迎來(lái)更多人流及消費(fèi)動(dòng)力。然而，受限于顧客消費(fèi)模式的結(jié)構(gòu)性改變，加上進(jìn)駐核心區(qū)街鋪的品牌更趨大眾化和年輕化，一線街鋪?zhàn)饨痣y以在短時(shí)間內(nèi)大幅反彈。該行維持原先預(yù)測(cè)，預(yù)期2026上半年整體租金將溫和上升2%至3%。

來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng)

責(zé)任編輯：遠(yuǎn)方