本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：劉婷

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整階段，行業(yè)格局加速重塑。

在周期起伏中，行業(yè)發(fā)展邏輯正逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變，從過去依賴規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向更加注重城市布局、資金安全與長期經(jīng)營能力的綜合比拼。房企之間的競爭，也從誰增長更快，轉(zhuǎn)向誰更加穩(wěn)健。

在此背景下，頭部房企的經(jīng)營表現(xiàn)，成為觀察行業(yè)趨勢的重要窗口。

4月18日，保利發(fā)展發(fā)布2025年財(cái)報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額2530億元，連續(xù)三年位居行業(yè)首位；銷售權(quán)益比提升至79%，規(guī)模質(zhì)量進(jìn)一步提升。與此同時(shí)，公司銷售回籠率連續(xù)第三年超過100%，經(jīng)營性現(xiàn)金流保持凈流入，融資成本降至歷史低位，資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)五年下降。

在行業(yè)調(diào)整持續(xù)深化的當(dāng)下，銷售能力、資金管理與資產(chǎn)質(zhì)量等關(guān)鍵指標(biāo)，正成為衡量房企發(fā)展質(zhì)量的重要維度。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入大浪淘沙階段，唯有堅(jiān)守自律、深耕核心能力，方能穿越周期、行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

過去一年，保利發(fā)展用穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)，印證了唯有敬畏行業(yè)規(guī)律、堅(jiān)守長期主義的企業(yè)，才能在行業(yè)分化中站穩(wěn)腳跟，引領(lǐng)行業(yè)向更高質(zhì)量的方向前行。

深耕核心城市

從2025年的市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)出更加明顯的結(jié)構(gòu)性特征。

隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，購房需求進(jìn)一步向一二線核心城市集中，市場資源與優(yōu)質(zhì)供給加速向高能級(jí)城市匯聚。房企的競爭重點(diǎn)，也從廣覆蓋轉(zhuǎn)向深耕核心城市、提升區(qū)域運(yùn)營能力。

保利發(fā)展在核心城市的布局具有戰(zhàn)略前瞻性。2025年，保利發(fā)展在核心城市銷售貢獻(xiàn)達(dá)92%，連續(xù)三年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率達(dá)7.9%，同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，10個(gè)城市市占率超過10%。

得益于核心城市深耕戰(zhàn)略，保利發(fā)展在重點(diǎn)城市的表現(xiàn)尤為突出。2025年，保利發(fā)展在廣州、上海分別銷售約500億元和390億元，北京、三亞、佛山等單城破百億。其中，廣州玥璽灣、上海世博天悅等標(biāo)桿項(xiàng)目市場表現(xiàn)亮眼，成功躋身單項(xiàng)目銷售額破百億的陣營，充分彰顯了公司在產(chǎn)品打造與精細(xì)化運(yùn)營上的深厚綜合實(shí)力。

銷售端穩(wěn)中有進(jìn)的同時(shí)，保利發(fā)展在投資端亦聚焦核心，持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。2025年，保利發(fā)展拓展總地價(jià)791億元，總計(jì)容面積457萬平方米，同比分別增長16%和39%。其中，一二線城市拓展總地價(jià)占比超過90%，核心城市拓展占比99%，北京、上海、廣州三地占比約48%。

廣州保利天曜

廣州保利天曜

開源證券分析認(rèn)為：“保利發(fā)展銷售規(guī)模連續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，核心城市貢獻(xiàn)突出、銷售回款高效，疊加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)與低融資成本優(yōu)勢，行業(yè)龍頭壁壘持續(xù)加固，抗周期能力顯著。”

優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)

在行業(yè)調(diào)整周期中，現(xiàn)金流管理與負(fù)債結(jié)構(gòu)，成為房企穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵支撐。

過去一段時(shí)間，行業(yè)整體面臨融資環(huán)境趨緊與銷售節(jié)奏波動(dòng)的雙重挑戰(zhàn)，資金安全的重要性進(jìn)一步凸顯。在這一背景下，保利發(fā)展始終堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營理念，將現(xiàn)金流安全置于核心位置。

報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展回籠資金2589億元，銷售回籠率102%，連續(xù)3年超100%。這一表現(xiàn)，既反映了公司良好的銷售兌現(xiàn)能力，也體現(xiàn)出資金管理的穩(wěn)健與高效。

在開發(fā)節(jié)奏方面，公司持續(xù)推進(jìn)“以銷定產(chǎn)”的精細(xì)化管理，根據(jù)市場變化動(dòng)態(tài)調(diào)整開工與竣工安排，全年建安支出同比壓降至737億元，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額實(shí)現(xiàn)152億元凈流入，連續(xù)8年保持為正，為企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行提供了有力保障。

融資端方面，公司充分發(fā)揮央企信用優(yōu)勢，持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。2025年成功發(fā)行國內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債；綜合融資成本降至2.72%的歷史低位，其中公司債利率最低僅2.12%。在行業(yè)信用分化背景下，低成本融資能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

與此同時(shí)，公司主動(dòng)計(jì)提資產(chǎn)減值損失及信用減值損失合計(jì)約69億，審慎應(yīng)對(duì)行業(yè)調(diào)整帶來的資產(chǎn)價(jià)值變化，持續(xù)提升資產(chǎn)質(zhì)量。這一舉措，亦有助于保利發(fā)展夯實(shí)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，為未來發(fā)展釋放空間。

整體來看，通過強(qiáng)化回款管理、優(yōu)化投資節(jié)奏與提升融資能力，保利發(fā)展構(gòu)建起更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，為應(yīng)對(duì)行業(yè)周期波動(dòng)提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

穩(wěn)者致遠(yuǎn)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入新的發(fā)展階段，市場運(yùn)行邏輯也在發(fā)生深層變化。

在政策持續(xù)優(yōu)化與市場逐步企穩(wěn)的背景下，行業(yè)有望邁向更加平穩(wěn)的發(fā)展軌道。但與此同時(shí)，增長模式也將從高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，房地產(chǎn)正逐步成為以精細(xì)化運(yùn)營為特征的長期行業(yè)。

在這一過程中，房企之間的競爭，將更多體現(xiàn)在綜合能力與長期經(jīng)營水平上。

從當(dāng)前趨勢來看，具備核心城市資源、穩(wěn)健財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)以及持續(xù)產(chǎn)品能力的企業(yè)，將在新周期中占據(jù)更有利的位置。這不僅是對(duì)企業(yè)過往戰(zhàn)略選擇的檢驗(yàn)，也是對(duì)未來發(fā)展路徑的指引。

保利發(fā)展的實(shí)踐，正體現(xiàn)出這一方向。

通過持續(xù)深耕核心城市，公司構(gòu)建了穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)；通過強(qiáng)化現(xiàn)金流管理與風(fēng)險(xiǎn)控制，確保經(jīng)營安全邊界；同時(shí)，在產(chǎn)品與交付層面不斷提升能力，積極回應(yīng)市場需求變化。

這些舉措，為企業(yè)在行業(yè)調(diào)整期保持穩(wěn)健運(yùn)行提供了重要支撐，也為未來高質(zhì)量發(fā)展積蓄了動(dòng)能。

周期更迭，穩(wěn)者致遠(yuǎn)。面向“十五五”新階段，保利發(fā)展將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營與長期主義理念，持續(xù)提升發(fā)展質(zhì)量與經(jīng)營效率，在推動(dòng)企業(yè)自身發(fā)展的同時(shí)，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展貢獻(xiàn)央企力量。