誰在押注CBD？松榆里之后，東三環再迎新王炸

北京進深 徐迪 4月15日，《朝陽區化石營舊城區改建及NE03、NE10地塊規劃綜合實施方案》反饋意見采信情況通告。

地塊位于東三環呼家樓街道，用地面積約9.77公頃，地上總建筑規模約22.12萬㎡。

包括三幅涉宅用地，其中的6001地塊地上部分為現狀保留住宅樓，另外兩幅：

1、6002地塊位于東三環內，為住宅混合公建用地，占地1.99公頃，地上建筑規模約9萬㎡，容積率4.52，限高100米。

其中地上部分住宅建筑規模約6.3萬㎡，辦公樓及商業建面約2.7萬㎡。

2、6006地塊位于三環、四環之間，為二類居住用地，占地2.06公頃，地上建筑規模約5.77萬㎡，容積率2.8，限高80米。

地上部分東側應臨路設置南北向公共空間，寬度不低于5米；

南側預留軌道市域（郊）東北環線站點設置條件，住宅建筑布置于軌道建設用地控制保護范圍以北。

地下部分含末端物流設施，建面約300㎡。

3、除住宅地塊外，規劃范圍內還有1幅商業服務業用地，為6004地塊，在6006地塊以西。

規劃為其他類多功能用地，占地1.46公頃，地上建筑規模約6.57萬㎡，容積率4.5，限高100米。

該地塊地上部分東側應預留軌道28號站點附屬設施設置條件，地下部分含末端物流設施，建面約250㎡。

4、另有廣場用地、公園綠地各1幅。

該實施方案于2025年10月20日-11月18日進行網上公示，期間共收到公示反饋意見406條，經梳理合并同類訴求后，形成主要意見類別，相關意見回復如下：

1.關于軌道28號線站點設置的意見

編制單位回復意見：軌道28號線站點附屬設施的規劃布局位于CY00-0306-6004地塊東南角位置，不占用CY00-0306-6004地塊現狀住宅建筑的地基或現有出入口。

2.關于加快實施CY00-0306-6004地塊的意見

編制單位回復意見：我們充分理解居民對改善居住條件的迫切愿望。CY00-0306-6004地塊的實施將依據市區相關工作部署，在規劃審批完成后，按照征拆政策及項目實施流程穩妥有序推進。目前正在積極開展前期研究工作，為后續實施創造條件。

3.關于將CY00-0306-6004地塊規劃建筑高度提高至150米左右的意見

編制單位回復意見：CY00-0306-6004地塊的建筑高度控制前期已經過審慎研究。規劃高度控制在100米以內，主要是為了嚴格落實朝陽分區規劃中關于“加強建筑高度整體管控”的要求，并確保核心區向北延伸區域的城市天際線平緩過渡，保持空間形態的協調性與連續性。

4.關于新街大院8號樓是否屬于CY00-0306-6004地塊及相關拆遷安排的意見

編制單位回復意見：本次CY00-0306-6004地塊規劃范圍已包含新街大院8號樓等所有現狀住宅建筑。規劃實施方案的編制旨在系統性改善區域居住環境和城市功能，具體拆遷工作將依據批復后的規劃及市區相關政策要求穩步推進。

5.公眾反饋意見：關于化石營地塊是否包含關東店北街14號樓的意見

編制單位回復意見：本次公示的化石營地塊規劃范圍不包含關東店北街14號樓，該樓棟及其所屬地塊的規劃不屬于本次公示及實施方案的范疇。對于居民提出的相關更新訴求，我們將作為建議記錄在案，并在后續研究該區域整體城市更新工作時，結合城市規劃、區域發展需要及實際情況統籌考慮。

6.公眾反饋意見：關于化石營地塊規劃指標的意見

編制單位回復意見：目前，CY00-0306-6002地塊的用地性質、開發強度及建筑高度均是基于《朝陽分區規劃（2017年—2035年）》等上位規劃要求，經多方研究論證后確定的。地塊規劃建筑高度控制在100米以內，以保障城市空間形態的協調性與安全性。關于該地塊與東大橋軌道微中心的聯通意見，將在后續具體方案設計中統籌研究，確保與周邊軌道交通樞紐的一體化銜接。

7.公眾反饋意見：關于CY00-0306-6006地塊規劃合理性的意見

編制單位回復意見：CY00-0306-6006地塊規劃為住宅用地，是嚴格落實《北京市城市總體規劃（2016年-2035年）》及《朝陽分區規劃》關于優化住房供應結構、促進職住平衡的重要舉措。該地塊的規劃建設將有效補充CBD區域住房供應，緩解職住矛盾。

其容積率、建筑高度等控制指標均經過多輪專題研究和技術論證，符合朝陽分區規劃確定的強度分區要求，與區域發展定位相契合。在方案設計階段，將進一步加強建筑形態與城市風貌的協調性研究。

8.關于CY00-0306-6006地塊建筑高度對紅廟西里2號樓等相鄰建筑日照影響的意見

編制單位回復意見：我單位已組織技術單位開展CY00-0306-6006地塊建筑強排方案研究。根據現行日照測算標準及《住宅項目規范》GB 55038-2025要求，初步分析顯示項目地塊內新建建筑布局未對周邊既有住宅造成不利影響。后續將由土地競得單位在方案設計階段進行深入的日照專項分析，確保各項技術指標符合規范要求，切實保障周邊居民的合法權益。

9.公眾反饋意見：關于將紅廟西里住宅樓納入整體拆遷或更新的意見

編制單位回復意見：本次公示范圍是基于區域規劃完整性、土地權屬關系、項目實施可行性等多方面因素綜合劃定的。紅廟西里住宅樓與CY00-0306-6006地塊分屬不同權屬單位，暫不具備統一實施條件。對于紅廟西里相關樓棟的更新改造需求，我單位將在朝陽區城市更新統籌機制下，積極配合產權單位及相關主管部門，結合樓宇現狀、居民意愿等因素研究可行的更新路徑，持續改善居民的居住環境品質。

上述地塊處于CBD核心位置，周邊2公里內全是地標建筑，包括新央視大樓、國貿三期、京廣中心等，多座超高層甲A級寫字樓和高端商場。

年初發布的2026年朝陽區擬供地清單中，化石營6002地塊也在列，預計于第三季度供應。

長期以來，東三環這樣的核心區域住宅用地供應幾乎為零。2025年，包括呼家樓、松榆里在內的多宗地塊接連入市，標志著核心區土地供應機制正在靈活調整，通過“少而精”的優質地塊供應來激活市場，為高端市場補充稀缺房源。

稀缺的地理位置和成熟的配套使其成為房企爭奪的焦點。例如，懋源地產經過166輪激烈競價才最終摘得松榆里地塊，溢價率達到18.21%。這反映出在市場整體審慎的背景下，房企的投資邏輯發生轉變，不再追求規模擴張，而是更加聚焦于區位確定性強、風險可控的優質資產。

值得一提的是，早在2024年第二輪供地清單中就曾現身的永安里地塊，在調規加大住宅規模后，去年9月重新亮相，但至今尚未被激活。

該地塊位于長安街南側、建國門外大街，靠近東二環，距離天安門不到五公里。

占地3.47公頃，容積率4.63，限高100米。規劃地上建面16.08萬㎡，包括10.9萬㎡的住宅和5.2萬㎡規模的公建。