勝算有多大？

中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

當(dāng)越來(lái)越多的房企急于剝離重資產(chǎn)、向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型時(shí)，一家原本以輕資產(chǎn)管理為本的物管企業(yè)，卻選擇了一條反向路徑——拿地、建房、賣房。

4月13日，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)悅服務(wù)”）高調(diào)宣布，向四川西昌市自然資源局遞交標(biāo)書(shū)，將獨(dú)立競(jìng)拍位于南壇菜市場(chǎng)東側(cè)的一宗商住地塊。該地塊總面積約1.54萬(wàn)平方米，起拍價(jià)1.43億元。

不過(guò)僅隔一天，領(lǐng)悅服務(wù)就公告表示“未能成功中標(biāo)”。公司此前繳納的投標(biāo)保證金也已經(jīng)全額退還至公司賬戶。

雖然此次未中，但領(lǐng)悅服務(wù)表示，將繼續(xù)物色合適的投資機(jī)會(huì)，以期為公司及股東創(chuàng)造更高的財(cái)務(wù)回報(bào)。

而就在五天前，這家物企剛剛以約8877萬(wàn)元的代價(jià)，通過(guò)注資方式介入成都雙流區(qū)一個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。短短一周內(nèi)，領(lǐng)悅服務(wù)擬投資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的金額就超過(guò)2.3億元。

在領(lǐng)悅服務(wù)看來(lái)，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整，但政策環(huán)境優(yōu)化及結(jié)構(gòu)性需求復(fù)蘇，使得定位清晰、規(guī)模可控的項(xiàng)目仍具投資價(jià)值。

但在一位長(zhǎng)期觀察物業(yè)與地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，領(lǐng)悅服務(wù)要做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還面臨現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)：一方面西昌本地房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯現(xiàn)疲態(tài)，未來(lái)項(xiàng)目的去化壓力不容忽視；另一方面，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的底層邏輯存在顯著差異，公司如何協(xié)調(diào)其擅長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)的團(tuán)隊(duì)以勝任地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全新環(huán)節(jié)，亦是其需要解答的關(guān)鍵問(wèn)題。

領(lǐng)悅服務(wù)“涉房” 從“試水”到“獨(dú)闖”

一周之內(nèi)，領(lǐng)悅服務(wù)已經(jīng)兩次“涉房”。

4月8日，領(lǐng)悅服務(wù)旗下全資子公司成都匯宸景樾置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“匯宸景樾”），與成都興晟華商業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“興晟華商”）及成都瑞浩置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“瑞浩置業(yè)”）訂立注資協(xié)議，介入成都雙流區(qū)東升街道一個(gè)名為“鉑悅楠院”的住宅項(xiàng)目。具體來(lái)看，匯宸景樾以400萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)瑞浩置業(yè)25%股權(quán)，同時(shí)償還合作方興晟華商前期墊付的項(xiàng)目資金5873.21萬(wàn)元，并以股東貸款形式再投入2604.45萬(wàn)元，用于支付剩余土地款及契稅，合計(jì)出資約8877萬(wàn)元。

值得注意的是，在注資參與上述成都項(xiàng)目時(shí)，市場(chǎng)有傳言該地塊實(shí)為領(lǐng)地集團(tuán)旗下項(xiàng)目，而領(lǐng)地集團(tuán)則是領(lǐng)悅服務(wù)的關(guān)聯(lián)公司。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)普遍質(zhì)疑，領(lǐng)悅服務(wù)注資該項(xiàng)目像是上演了一出為關(guān)聯(lián)方“反向輸血”的戲碼。不過(guò)，質(zhì)疑歸質(zhì)疑，領(lǐng)悅服務(wù)在公告中明確了此次合作方為獨(dú)立第三方。

在成都項(xiàng)目中，領(lǐng)悅服務(wù)僅作為財(cái)務(wù)投資人，不并表、不操盤(pán)。但投標(biāo)西昌地塊則是完全不同的情形。領(lǐng)悅服務(wù)公告表示，若成功中標(biāo)，公司將獨(dú)立開(kāi)發(fā)并出售。這也意味著，從小股跟投到全盤(pán)單干，領(lǐng)悅服務(wù)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的態(tài)度在五天之內(nèi)發(fā)生了質(zhì)的飛躍。

對(duì)于投標(biāo)西昌地塊，領(lǐng)悅服務(wù)當(dāng)時(shí)給出的理由是：公司目前于西昌經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，并于該市累計(jì)穩(wěn)固的客戶群，為物業(yè)開(kāi)發(fā)提供一定的客戶資源保障。西昌房地產(chǎn)市場(chǎng)整體維持穩(wěn)健，且考慮到于該地塊處于西昌的理想地段，提供的優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品預(yù)計(jì)將吸引公司現(xiàn)有物業(yè)管理客戶再次置業(yè)，同時(shí)帶動(dòng)新客戶。

但事實(shí)上，西昌樓市并不如想象中樂(lè)觀。

中指數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，西昌市商品住宅成交面積14.9萬(wàn)平方米，同比下降1.4%；3月份西昌商品住宅成交均價(jià)為9245元/平方米，同比下跌2.7%。更為嚴(yán)峻的是，3月涼山彝族自治州房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域供應(yīng)端新批上市面積同比下降23.5%，銷供比達(dá)10.83，庫(kù)存去化時(shí)間延長(zhǎng)至53.8個(gè)月。這意味著，在完全不增加新房供應(yīng)的情況下，僅消化現(xiàn)有庫(kù)存就需要近4.5年時(shí)間，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。

雖然西昌項(xiàng)目未中標(biāo)，但這并未打消領(lǐng)悅服務(wù)投資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的念頭。在當(dāng)前背景下，領(lǐng)悅服務(wù)堅(jiān)持涉足重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)，背后原因或許還在于自身主業(yè)業(yè)績(jī)承壓。

就在不久前，領(lǐng)悅服務(wù)再次交出一份凈利潤(rùn)下滑的成績(jī)單，其2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.65億元，同比增速放緩至1.8%，凈利潤(rùn)同比下降9.6%至7792.7萬(wàn)元；期內(nèi)社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)收益分別同比減少40.1%和33.6%，規(guī)模擴(kuò)張基本停滯。

一家年收益不足7億元、凈利潤(rùn)不到8000萬(wàn)元的小型物企，卻要在短短一周內(nèi)掏出2.3億元投向重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。且截至2025年末，領(lǐng)悅服務(wù)賬上現(xiàn)金約8.24億元，這意味著兩筆投資將瞬間消耗掉其近30%的現(xiàn)金儲(chǔ)備。而項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)投入——建安、營(yíng)銷、資金成本等或許還將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)土地款本身。

不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，即使領(lǐng)悅服務(wù)成功中標(biāo)西昌地塊，后續(xù)也并不一定單獨(dú)開(kāi)發(fā)，也不排除引入合作方的可能。

物企“涉房”是“個(gè)案” 核心競(jìng)爭(zhēng)力仍是服務(wù)

領(lǐng)悅服務(wù)并非第一家“逆行”的物企。

公開(kāi)資料顯示，2019年，星悅康旅（原奧園健康）曾以8200萬(wàn)元購(gòu)買上海奉賢一地塊，意圖打造醫(yī)美業(yè)務(wù)，但僅3個(gè)月后便因重資產(chǎn)模式與輕資產(chǎn)定位沖突，以6150萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方；興業(yè)物聯(lián)也曾公告擬收購(gòu)河南正之悅置業(yè)全部股權(quán)，并承擔(dān)1.45億元股東貸款，但該項(xiàng)目原本預(yù)計(jì)2025年底竣工，至今未有公開(kāi)進(jìn)展，大概率已陷入停滯。

這些案例無(wú)不說(shuō)明，物業(yè)管理是輕資產(chǎn)、穩(wěn)現(xiàn)金流的服務(wù)型生意，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是重資產(chǎn)、高杠桿、強(qiáng)周期的資本運(yùn)作，二者發(fā)展的底層邏輯并不相同。更為關(guān)鍵的是，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)已公認(rèn)不再是高增長(zhǎng)領(lǐng)域，去化周期拉長(zhǎng)、利潤(rùn)空間收窄已成為常態(tài)。一家物企的團(tuán)隊(duì)如何應(yīng)對(duì)在行業(yè)深度調(diào)整期從拿地報(bào)建到銷售去化的每個(gè)環(huán)節(jié)，這或許也是領(lǐng)悅服務(wù)需要面對(duì)并解決的問(wèn)題。

一位長(zhǎng)期觀察物業(yè)行業(yè)的專業(yè)人士表示，這些只是個(gè)別案例，不具有代表意義。

克而瑞物管研究總監(jiān)馬燕嬌也認(rèn)為，多數(shù)物業(yè)公司涉足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并非真正要轉(zhuǎn)型為傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，核心仍是依托自身社區(qū)資源與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，拓展業(yè)務(wù)邊界、提升盈利空間，而非全面切入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全鏈條。

“當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的核心發(fā)展邏輯仍是聚焦基礎(chǔ)服務(wù)與優(yōu)質(zhì)第三方外拓，多數(shù)企業(yè)不會(huì)偏離主業(yè)盲目布局開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。”馬燕嬌表示，物業(yè)公司涉足開(kāi)發(fā)領(lǐng)域也需辯證看待，可分為兩種核心情形，其中與關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)商的隱性關(guān)聯(lián)值得重點(diǎn)關(guān)注。一方面，部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司出于業(yè)務(wù)延伸需求，依托社區(qū)服務(wù)積累的業(yè)主資源、場(chǎng)景資源，涉足小型配套開(kāi)發(fā)（如社區(qū)商業(yè)、便民服務(wù)設(shè)施），屬于正常的業(yè)務(wù)拓展，具備合理性與可持續(xù)性。另一方面，不可忽視部分物業(yè)公司的開(kāi)發(fā)行為與關(guān)聯(lián)出險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商存在隱性綁定。此類行為雖然有一定隱蔽性，但通過(guò)關(guān)聯(lián)交易、股權(quán)結(jié)構(gòu)梳理可以追溯。克而瑞物管監(jiān)測(cè)也發(fā)現(xiàn)，第二類情形在出險(xiǎn)房企旗下物業(yè)企業(yè)中并非行業(yè)主流。

此外，在馬燕嬌看來(lái)，物業(yè)公司涉足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象，是行業(yè)轉(zhuǎn)型期多元探索的體現(xiàn)，兼具合理性與潛在風(fēng)險(xiǎn)，核心在于區(qū)分業(yè)務(wù)屬性與操作合規(guī)性。從風(fēng)險(xiǎn)層面來(lái)看，需警惕企業(yè)過(guò)度偏離主業(yè)，盲目切入重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，忽視自身資源短板。物業(yè)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力其實(shí)還是品質(zhì)服務(wù)能力。