借名買房律師：限價房私下買賣合同因損害公共利益被認定無效

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

引言：74萬“押金”買房住十年，為何法院不支持原房主收回？

2010年，一對夫妻將剛購入的限價商品房“轉讓”給他人，收了90萬元，約定五年后過戶。

買家入住至今，裝修、繳費、生活如常。

如今房價翻數倍，原房主起訴：“你一直不辦過戶，按合同應搬走！”

買家卻說：“我早催你們配合，是你們見房價漲了反悔！”

法院最終判決：駁回原房主全部訴求。

理由令人警醒——限價房私下買賣，損害社會公共利益，合同自始無效！

這意味著：房子雖不能過戶，但買家也不必搬走，已付款項可另案主張返還。

一、案情還原：一場“名為買賣，實為轉讓”的交易

本案當事人關系如下：

趙文斌、劉靜（化名）：夫妻，限價房原購房人，原告；

周建國（化名）：河北戶籍，房屋實際使用人，被告。

關鍵事實：

2010年，趙文斌夫婦通過搖號獲得北京一號房屋（限價商品住房）購買資格，總價約54萬元。

同年8月，二人與周建國簽訂《備忘錄》，約定：

“周建國支付74萬元‘押金’，趙文斌夫婦交付購房發票；五年后可過戶時，以此款作為房款，不再增減。”

周建國實際支付90萬元，趙文斌之子出具收據。

2010年12月，周建國入住一號房屋，并承擔物業、燃氣、采暖等所有費用。

2013年1月，房屋取得不動產權證，登記在劉靜名下。

此后多年，雙方未辦理過戶。

2023年，趙文斌夫婦起訴稱：

“房子早就能過戶了，但周建國一直不辦，按合同應視為自動終止，他必須搬走！”

周建國反駁：

“我多次催你們配合過戶，是你們見房價從50萬漲到500萬，想毀約！而且我是2010年簽的合同，當時北京還沒限購！”

二、爭議焦點：合同有效嗎？誰違約？

?? 原告主張：被告違約，應搬離

合同第5條明確：“可過戶時，乙方不辦即視為終止，15日內搬出。”

現房屋早已滿5年，具備上市條件，但被告未行動，構成違約。

?? 被告抗辯：原告惡意拒配合，合同應繼續履行

提供證人證言，證明曾多次要求過戶；

強調合同簽訂于2010年（早于2011年北京限購政策），應受保護；

引用北京高院會議紀要：簽約+付款+占有+無資格≠必然解除。

三、法院如何認定？關鍵在“房屋性質”！

法院指出：

涉案房屋為限價商品住房，屬于國家政策性保障住房。

根據規定：

購房人取得產權證后5年內不得轉讓；

確需轉讓的，必須由政府住房保障部門回購，不得私下交易；

私下買賣會剝奪其他符合條件家庭的購房機會，損害社會公共利益。

因此，依據《合同法》第52條：

“損害社會公共利益的合同無效。”

? 法院認定：《備忘錄》自始無效！

注：合同無效 ≠ 房屋歸原房主。無效意味著雙方應回到合同前狀態——但因涉及復雜返還問題（如裝修、占用費、資金利息等），需另案處理。故本案僅駁回原告要求“解除合同+搬離”的請求。

四、判決結果：原告敗訴，但問題未終結

法院判決：

駁回趙文斌、劉靜的全部訴訟請求。

但同時明確：

雙方合同無效；

周建國目前占有房屋缺乏合法依據；

趙文斌夫婦可另行起訴，主張返還原物或不當得利；

周建國也可另案起訴，要求返還購房款及賠償損失。

這是一場“程序性勝利”，但真正的財產分割尚未結束。

五、律師點評：此案的三大警示

? 警示一：限價房、經適房等保障房嚴禁私下買賣

即使簽了合同、付了全款、住了十年，只要違反政策，合同一律無效。

? 警示二：“名為押金，實為房款”無法規避監管

用“押金”“借款”“借名”等名義掩蓋買賣本質，在法院面前毫無意義。

? 警示三：合同無效≠自動拿回房子

原房主要收回房屋，仍需另案起訴，并可能面臨返還房款、賠償裝修等責任。

給您的建議：

絕不購買或轉讓限價房、經適房等政策性住房；

若已參與類似交易，盡快咨詢專業律師，評估風險；

即使合同無效，也要通過法律程序解決返還問題，避免強占或強拆；

購房前務必查清房屋性質，別被“低價”誘惑踩紅線。

結語

法律不僅保護交易自由，更守護社會公平。限價房本為解決中低收入家庭住房困難，若被當作投資工具私下倒賣，將嚴重破壞住房保障體系。本案判決再次敲響警鐘：任何規避住房政策的“聰明安排”，終將付出法律代價。

【本文由房產律師靳雙權團隊撰寫，旨在分享專業見解，不構成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯系我們進行一對一咨詢。】

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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