上海樓市領漲全國 二手房月成交破3萬套

3月上海新房、二手房價格雙雙上漲，二手房月成交3.1萬套創近五年新高。政策、供應、需求三重因素共振，市場正從結構性修復轉向溫和回升。

中房報記者 付珊珊 上海報道

上海新房與二手房價格指數雙雙上漲，成為本輪樓市回暖潮中的“領頭羊”。

4月16日，國家統計局發布2026年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，各線城市商品住宅銷售價格環比穩中有升，市場釋放出明確積極信號。其中，上海表現尤為亮眼。

具體來看，3月上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅位居全國前列；二手房市場同樣熱度不減，價格環比上漲0.4%，實現連續兩個月上漲。

市場普遍認為，在“滬七條”政策持續發力和傳統“小陽春”行情疊加之下，上海二手房市場正迎來一輪成色十足的復蘇。

市場熱度傳導一線

“春江水暖鴨先知。”市場是否回暖，最先感知的往往是身處一線的房東與中介人員。

“小區里兩套小戶型，沒超過一個星期就全部賣掉了。”位于浦東新區張楊路附近某小區的業主王先生這樣描述近期的成交節奏。他坦言，自己名下的大戶型雖然尚未售出，但近期前來看房的客戶數量已明顯增加。

這種“看房熱”并非個例。一位在浦東新區某中介門店工作的中介人員用更直接的方式描述了工作狀態：“網上說最近中介沒時間吃飯，一點都不夸張。”據他透露，整個3月份，門店的帶看量增加了一半，日常節奏被徹底提速。

市場的熱度不僅存在于一線人員的個體感受，還體現在成交數據中。上海鏈家統計的數據顯示，2026年3月，上海二手住房成交套數達到3.1萬套，創下近五年來單月新高，而上一次上海二手房月成交量突破3萬套，還要追溯至2021年3月。

第一太平戴維斯上海住宅戰略咨詢負責人賀享維提供的數據進一步印證了市場回暖的結構性特征。2026年第一季度，上海總價500萬元以內的二手房成交套數占比達到87%，同比上漲8.9%，而500萬元以上的總價段成交量仍處于縮量。成交結構呈現明顯的“剛需托底”特征，剛需市場觀望情緒減弱、信心逐步修復。第一季度市場成交持續向中小戶型集中，100平方米以下產品成交量同比增長4.3%，剛需及首次置業需求占據主導。

價格方面，剛需戶型同樣領漲。上海中原地產資深分析師盧文曦表示，3月上海小戶型二手房價格環比上漲0.6%，90平方米至144平方米中等戶型上漲0.5%，均較前期提升0.3個百分點。隨著低總價房源快速去化，房東議價底氣明顯增強，市場上“跳價”案例有所增多。

第一太平戴維斯中國區住宅銷售部董事總經理、主管唐華在近期調研中觀察到，進入4月份，市場熱度開始向高價房源傳導。“三月份你會看到總價比較低的房子成交活躍，但四月份比較明顯的變化是，總價較高、市中心單價高一些的二手房，置換或購買需求明顯增長上來。”

在多位業內人士看來，當前上海二手房市場正處于“量升向價穩過渡”的階段。賀享維表示，樓市拐點已初步顯現，一二手置換鏈條正在啟動。當前上海二手房成交以低總價、小面積剛需為主，這部分賣房業主多數有再置業需求，賣舊買新的資金與意愿正在積累。在政策托底與市場情緒修復的背景下，上海市場有望從結構性修復轉向溫和回升。

三重因素托底回暖

此輪上海二手房市場回暖并非偶然，背后是政策、供應與需求三重因素的共同作用。

首先是政策利好持續釋放。2025年出臺的“滬七條”新政經過數月發酵，其效應在今年一季度集中顯現。政策降低了交易成本、優化了購房資格，直接激活了剛需與改善型需求入市。

其次，市場供應端出現收縮信號。盧文曦表示，當前掛牌房源量有所減少，越來越多房東不愿低價拋售，漲價掛牌正成為常態。與此同時，成交周期明顯縮短，議價空間收窄，市場正從買方市場向供需平衡轉變。

需求結構也在發生微妙切換。唐華在調研中發現，今年一季度以來，部分原本關注一手房的客戶開始回流至二手市場，客戶會在一手和二手間平行切換。一個重要原因是，近期入市的新房項目單價普遍較高。以市中心為例，部分新盤單價已達到17萬元/平方米、18萬元/平方米，這一價格水平超出部分購房者預期，促使他們重新評估置業選擇，轉向性價比更具優勢的二手房。

此外，唐華還觀察到，除了自身有置業需求的客戶，還有部分從投資層面考慮的客戶入場：一類是海外資金回流；一類是此前投資黃金的客戶，在黃金價格上漲后開始獲利了結，組團轉向樓市；還有一類關注香港市場的投資者，受香港樓市出現拐點的信號影響，開始提前布局上海市場。這些投資型需求雖然占比不大，但其入場對市場情緒有積極引導作用。

關于上海這一波二手房熱度能否持續，4月以來的市場表現也提供了重要參考。網上房地產數據顯示，4月15日，上海全市二手房單日成交套數再度突破千套，延續了3月以來的高位運行態勢。據盧文曦觀察，4月上旬，二手房雙休日成交穩定在千套以上，甚至個別單日成交創下新高，市場熱情未見消退。

不過他也提示，4月整體成交量較3月環比有所回調是大概率事件，但仍有望穩定在2萬套以上。在掛牌量減少、成交周期縮短、議價空間收窄的背景下，房價仍有上漲動力。“當前政策利好疊加市場回暖，正是置業好時機。”盧文曦表示。

賀享維則更為謹慎樂觀。她認為，當前市場處于復蘇的早期階段，改善型需求釋放節奏仍然偏慢。2026年第一季度，500萬元以上中高總價段成交規模明顯收縮，各區間成交量均下降21%以上，說明改善及高端需求釋放尚需時日。區域分化同樣明顯，目前上海外圍區域（如浦東、寶山、嘉定）成交量增長，價格調整幅度較大；核心區域（如徐匯）成交量雖有所回落，但價格更具韌性，下跌幅度明顯收窄。

綜合多位受訪人士的觀點來看，上海二手房市場正站在一輪結構性修復的起點。成交量的持續放大已經打通了“賣舊買新”的置換鏈條，政策底、市場底與情緒底逐步形成共振。若后續政策環境保持穩定，市場有望在“量升—價穩—價升”的路徑上穩步前行。