上海土拍冰火兩重天....

來源：市場資訊

（來源：樓市經典）

2026年4月21日，上海迎來本年度第三批次商品住宅用地出讓，共推出3幅涉宅地塊，總土地面積10.12公頃，規劃建筑面積15.03萬平方米，最終全部成交，總成交金額72.09億元。

本次土拍呈現出明顯的“一熱兩冷”格局，徐匯區長橋地塊經過82輪激烈競價，最終以25%溢價率成交，成為2026年以來上海土拍市場溢價最高、競爭最激烈的宅地項目。

而普陀區和金山區兩幅地塊均以底價成交。

01.

三幅地塊成交詳情

徐匯區長橋地塊：9家房企激烈角逐

徐匯區S031201單元xh290-09地塊無疑是本次土拍的焦點。該地塊位于長橋板塊，東至龍吳路，北至百色路，直線距黃浦江僅約500米，北側緊鄰上海植物園。地塊面積2.10公頃，規劃建筑面積3.79萬平方米，容積率1.8，起始價26.40億元，起始樓面價約7.0萬元/㎡。

這塊“寶地”吸引了包括上海城投、招商蛇口、中海、建發&象嶼聯合體、越秀、保利&西岸聯合體、華潤置地、綠城、金茂&清能聯合體共9家競買人參與競價。經過82輪激烈角逐，最終招商蛇口旗下上海招匯清雅房地產開發有限公司以33億元總價競得，成交樓面價87150元/平方米，溢價率25%。

從區位優勢來看，該地塊地處內中環黃金節點、西岸中央公園區域，交通便捷，資源稟賦優越。地塊1公里范圍內有在建軌道交通23號線，800米內可達上海植物園站、龍吳路站。周邊教育資源豐富，包括上海幼兒園、園南小學、上海小學龍川校區、上海中學等，醫療配套有徐匯區中心醫院，商業配套包括徐匯萬科中心、凌云壹街坊、創邑MIX等。這些優質配套資源使得該地塊具備打造集生態居住、休閑康養于一體的高品質社區的理想條件。

普陀區光新地塊：招商蛇口再下一城

普陀區W060401單元A17B-01地塊位于石泉街道，東至碌曲路、南至A17B-02地塊、西至蘭田路、北至堰門路。地塊面積1.95公頃，規劃建筑面積4.88萬平方米，容積率2.5，起始價30.29億元。

該地塊最終由招商蛇口與中建八局聯合體以底價30.29億元競得，成交樓面價62077元/㎡，地塊位于內中環，臨近軌道交通3、4號線，但周邊以老舊小區為主，城市界面更新周期較長。

金山區地塊：區域國企底價摘得

金山區JSC1-0403單元3-02-01地塊面積6.07公頃，規劃建筑面積6.37萬平方米，容積率1.05，起始價8.80億元。

該地塊最終由金山濱海集團以底價8.80億元競得，成交樓面價13810元/㎡。

02.

市場分化的背后

本次土拍結果清晰地反映了當前上海土地市場的分化格局。徐匯地塊的高溢價成交與普陀、金山地塊的底價成交形成鮮明對比，這背后有著深刻的市場邏輯。

徐匯長橋地塊之所以能吸引9家房企激烈角逐，關鍵在于其稀缺的區位優勢和資源稟賦。在當前市場環境下，房企資金繼續向確定性較強的資產集聚，核心區優質地塊成為兵家必爭之地。

房企投資策略趨于理性。普陀地塊雖然位于內中環，但周邊城市界面老舊，更新周期長，且同板塊內項目去化承壓。金山地塊則位于遠郊，市場需求相對有限。這兩幅地塊均僅有一家房企報名，反映出房企在投資決策上更加審慎，對非核心區域地塊持謹慎態度。

從本次土拍可以看出，上海土地市場已進入深度分化階段。

核心區優質地塊將繼續受到追捧，而配套一般、區位優勢不明顯的區域將面臨去化壓力。這種分化不僅體現在土地市場，也將傳導至新房和二手房市場。

而面對市場分化，房企的拿地策略也更加精細化。一方面會集中資金爭奪核心區優質地塊，另一方面會對非核心區域地塊進行更加嚴格的篩選和評估。聯合拿地、合作開發將成為常態，以分散風險和資金壓力。

接下來，產品力成為競爭關鍵。在徐匯地塊8.7萬元/㎡的樓面價下，未來項目售價預計將超過12萬元/㎡。在這樣的價格水平下，產品力或將成為項目成敗的關鍵。如何充分利用地塊的生態資源和區位優勢，打造出具有市場競爭力的高品質產品，是招商蛇口需要思考的問題。

從本次土拍結果來看，上海土地市場整體保持穩定，既有熱點地塊的激烈競爭，也有非核心地塊的平穩成交。這種市場表現有利于房地產市場的平穩健康發展。預計未來上海將繼續堅持“因城施策”，根據市場變化精準供給土地，既滿足群眾對優質住宅的需求，又推動城市高質量發展。