四年巨虧后扭虧為盈，香港置地被逼急了！

來源 · WIN商業地產頭條（ID：Dtoutiao）

作者 · 黎浩然 編輯 · 付慶榮

封面&頭圖來源 · 重慶光環購物公園官方小紅書

文中圖片來源 · 企業/項目官方

連續四年虧損、負債高企，內地住宅業務深陷泥潭。

2025年，亞洲老牌地產巨頭香港置地，在內外壓力下被逼至墻角，以一場近乎 “刮骨療毒” 式的戰略與組織變革，實現業績扭虧。

財報顯示，2025全年，香港置地股東應占溢利達12.63億美元（約98.51億港元），一舉扭轉2024年虧損13.85億美元的頹勢；凈負債同比大降30%至35.77億美元，資本循環完成2027年目標的90%。

數字回暖背后，是住宅業務“清零式”裁員、高管集體下沉、內地城市全線收縮、新加坡資管破局的激進自救。

這場由巨虧倒逼的革命，既是止血，更是賭上未來的孤注一擲。

01.

四年巨虧后扭虧為盈

賬面回暖藏深層壓力

香港置地，曾陷入長達五年的虧損泥潭。

據官方數據，2020年虧26.47億港元、2021年虧3.49億港元、2023年虧5.82億港元、2024年虧損擴大至13.85億美元，僅2022年短暫盈利2.03億港元。

持續虧損疊加內地住宅庫存減值、香港寫字樓租金下滑，香港置地現金流與資產負債表承壓，“斷臂求生”成為2025年核心命題，成效則體現在年報的方方面面。

扭虧為盈，股東應占基本溢利漲了12.4%

2025年，香港置地錄得營業收入14.48億美元，同比下滑27.2%；實現股東應占溢利12.63億美元，而2024年為虧損13.85億美元，實現大幅的扭虧為盈。

可按照最新計算方式，香港置地股東應占基本溢利為4.58億美元，同比下降8%，反映核心商業運營未完全走出低谷。這一下滑源于香港中環辦公樓租金的負增長，以及“明日中環”零售改造工程對短期租金收入的暫時性影響。

不過，若按往期計算標準調整，公司2025年股東應占基本溢利為4.61億美元，同比增長12.4%，建售業務在快速出清過程中仍為公司貢獻部分利潤。

收入結構上，集團總租金收入達13.49億美元，同比下降2%，這一小幅下降主要受香港市場環境影響。一方面，香港寫字樓租賃低迷，租金承壓，而香港寫字樓租金占公司總租金收入占比最大；另一方面，中環置地廣場商場正進行大面積升級，影響了租金收入。不過，由于新加坡辦公室組合的強勁表現，以及內地新開業商場的貢獻讓租金下滑部分抵消。

經營未全面好轉，“資產重估+資本處置”托底業

雖業績扭虧為盈，但并不是意味著香港置地經營的全面好轉，而是其“資產重估+資本處置”的結果。

■公允值回升托底業績

2025年，香港置地香港、新加坡核心投資物業及聯營公司資產公允值回升，成為扭虧關鍵，而2024年投資物業重估曾計提較大金額的虧損。

■資產處置回血

2025報告期內，香港置地成功完成了36億美元的資本循環計劃（占2027年以資本循環回收40億美元目標的90%），其中包括向港交所出售港交所大廈部分樓層、剝離新加坡和馬來西亞的住宅開發業務（MCL Land），以及通過設立新加坡中央私募房地產基金（SCPREF）出售濱海灣金融中心三座的部分權益。

隨著資本循環計劃的有效執行，香港置地的債務水平有效降低。2025年，公司的凈負債從2024年底的50.88億美元顯著降至35.77億美元，降幅高達30%；凈負債率（凈負債/股東權益）也從17%降至12%；公司經調整的自由現金流達到8.10億美元，與2024年基本持平。

財務狀況穩企，為香港置地捕捉新的增長機遇做好了資金準備。香港置地主席John Witt在財報中提到，將會運用資本循環計劃所回收資金的80%用于新增長機會，20%用于回購自身股票。

綜上，漂亮的扭虧數據，暗藏“被動回暖” 的底色：靠賣資產止血、靠非經常性收益填虧，主業增長乏力，倒逼香港置地拋棄 “兩條腿走路”，轉向孤注一擲的商業與資管聚焦。

02.

戰略劇變斷臂求生

重金押注內地商業

扭虧的業績是舊途“止血”的結果，而重金押注內地高線之城核心商業項目，則是關乎未來生死一役。

住宅“清零”裁員，高管下沉商業一線

2025年，香港置地對內地住宅業務實施史無前例的“清零式”裁員，成為行業震動的標志性事件。兩輪裁員，規模超2000人，縮減幅度超44%。

此舉之下，香港置地宣告徹底退出開發賽道。明確“不再投資建售物業”，10年內通過出售資產籌集100億美元重投商業地產，其中60億美元通過出售50個項目（主要是住宅）以及部分低效購物中心來籌集；未完工住宅項目外包處理，全面剝離開發重資產，轉向純商業運營與資管。

伴隨業務收縮，其同步啟動“高管下沉、權力前移” 的人事革命，打破港資房企 “總部集權” 傳統。

一方面，核心高管親赴項目操盤。集團董事、資深高管關仕榮（Stuart Grant）辭任集團董事，轉任上海西岸中環執行董事兼行政總裁，專職負責該亞洲最大在建商業綜合體（180萬㎡）的全周期運營。這位執掌集團核心資產多年的老將下沉，標志上海西岸中環成為內地“一號戰略項目”，集團資源、資本、招商全面傾斜。

另一方面，引入轉型操盤手。2025年初，挖角前萬科集團首席組織官滕櫻君，出任內地業務戰略轉型首席顧問。滕櫻君曾主導萬科史上最大組織變革，擅長架構精簡與集權管控，助力香港置地推進“去住宅、強商業”的組織重塑。

住宅“清零”，高管下沉商業一線。香港置地放棄“遙控指揮”，讓決策者扎根上海、重慶等核心項目直接對接集團高管，以大幅提升招商、運營、租戶服務和決策效率，適配內地高線城市復雜商業業態需求。

守住高端招牌，重金押注內地高線之城

住宅板塊收縮的同時，香港置地聚力商業。在香港，最核心的壓艙石中環置地廣場，正在進行一場78億“明日中環”豪賭；在內地，其收縮非核心城市戰線，重金押注高線之城。

香港：

中環置地廣場，仍是亞洲頂奢mall王者

據財報，香港置地在香港的資產組合，由位于中環的12座相互連接的頂級商業樓宇構成，提供450萬平方英尺（約41.81萬㎡）的一級辦公空間和豪華零售空間。此外，該投資物業組合還包括，地標式文華東方酒店以及少量用于出租的豪華住宅單元。

2025年，香港置地香港零售組合展現出了超強的韌性，盡管年內有超過三分之一的可出租空間處于裝修狀態，但其租金收入僅較前一年下降了8%至1.76億美元。

其中，最大的“功臣”是亞洲頂奢中環置地廣場。從運營數據看，2025年，該項目平均租金上漲了12%，達到236港元/平方英尺/月，增長主要源于新簽約的頂奢品牌旗艦店帶來的正向租金重估，以及長期租約的到期重置。盡管場內部分區域處于施工狀態，但意向出租率達到99.4%仍接近滿租，顯示出強大的市場吸引力。

更值得關注的是客戶消費情況，報告期內，中環置地廣場的整體客戶支出雖較之前一年略有下降，但仍保持在過去十年的第四高位，且超高凈值客群（VIC）客戶支出較2024年增長了8%。

對此，去年末香港置地集團公司香港及澳門首席商場業務總監李國榮曾提及：“置地廣場前100名顧客已創造了超過10億港元的銷售額。”

無疑，在香港置地全面退出住宅開發、向資管平臺轉型的大棋局中，中環置地廣場是最核心的壓艙石。目前，這個百年商業地標正在進行一次史無前例的翻新改造。

2024年6月，香港置地宣布啟動“Tomorrow's CENTRAL”（明日中環）戰略轉型項目，投資4億美元（約31億港元）全面擴建及升級旗下置地廣場零售物業組合，打造10個“品牌之家”旗艦地標。

截至2025年末，10個世界級多層旗艦店中已有3個完成開業，包括2024年開業的Sotheby's旗艦店，以及2025年下半年開業的Prada和Saint Laurent旗艦店。

Prada旗艦店是品牌在亞太地區最大的專賣店，橫跨三層，總面積約1.4萬平方英尺（約1300㎡）。這一旗艦店不僅展示了Prada最新的產品系列，還融入了藝術展覽、文化活動和個性化定制服務，成為品牌與客戶深度互動的平臺。Saint Laurent雙層旗艦店則位于皇后大道中，以其標志性的黑色玻璃幕墻和精心設計的室內空間，成為中環的新地標。

三家旗艦店的開業只是“明日中環”宏大愿景的序幕。進入2026年，置地廣場又迎來了亞洲首家Schiaparelli沙龍式精品店、Miu Miu專門店升級至雙層店重開、Acne Studios全新店鋪。

至所有工程完成后，置地廣場將擁有10個世界級多層旗艦店、超過200家奢侈品零售店和約100家餐飲概念店，形成一個全方位的生活方式目的地。這一系列的改造不僅是物理空間的升級，更是消費體驗的全面提升，可為VIC客戶提供高度個性化的獨特體驗，包括高級訂制服裝、私人餐飲概念、專屬的禮賓服務，以及雙層樓高的貴賓廊等獨家服務。

內地：

“雙品牌”并行，瞄準核心CBD

香港置地自2000年進入中國內地市場，歷經“住宅+商業并行”到“純商業聚焦”的轉變，當前已在8個核心城市布局15+商業項目，形成“雙品牌+核心CBD”的布局策略。

2025報告期內，香港置地在中國內地的零售業務展現出強勁的增長勢頭。來自內地零售組合的總收入達到1.78億美元，同比增長了27%。這一顯著增長主要得益于兩方面：一是南京和重慶的新購物中心相繼開業，帶來了新的收入來源；二是北京、成都和重慶等地的現有購物中心租金收入也有所提升。

截至2025年底，集團在內地已完成的投資性物業總估值為33.96億美元，總建筑面積1180萬平方英尺；其中已竣工的零售物業估值高達24.60億美元，總建筑面積330.1萬平方英尺（約30.67萬㎡）。

■從魔都到金陵，新店雙星登場

上海鑫耀·光環Live二期：2025年6月27日開業，該項目位于徐匯濱江核心，聯動早于2023年開業的一期“光里”街區，形成約10萬㎡集購物、文化、藝術與運動于一體的全時段生活中心。

商業內容方面，項目通過多元業態組合，提供全時段體驗。南區“Beat”聚焦潮流與休閑，引入了上海首家帶戶外外擺區的西西弗書店、Grid咖啡（Gucci合作品牌）以及潮玩店“大美術館”，并舉辦了《畫江湖之不良人》十周年特展；東區“Vibe”主打運動與美食，集合了各類運動品牌，并在B1層打造了名為“Food Feast”的美食集合區；北區“Art”擁有整個項目最顯著的地標，由國際建筑大師隈研吾設計的“音宇宙LIVERSE”雙子星劇場，獨特的懸浮形態神似“鳥巢”，迅速成為社交網絡熱門打卡地，店鋪則引入超大空間的無印良品和美式餐廳Chili's等，構成生活美學場景。

開業期間，項目成功舉辦了多個高人氣IP活動，包括“線條小狗”全國首展和《崩壞：星穹鐵道》巨型機甲裝置展，吸引了大量客流。此外，項目內規劃了近2萬平方米的“靈感雨林”生態綠地，并與相鄰的桂林公園連為一體，強化了自然與商業的融合。

南京JLC金陵中環：2025年9月19日在新街口商圈登場。項目商業面積近9.2萬平方米，由東西兩區組成（地上8層、地下4層，配備1200席流光車位），將“城市社交客廳”（Urban Living Room）的概念引入南京。

項目成功引入超40%的江蘇或南京首店，包括Christian Louboutin、Yohji Yamamoto、I.T、BAPE STORE?、HARMAY話梅、方所書店及Olé精品超市等。餐飲上，全年引入28家餐飲首店，領跑南京市場，包括OONE CCUP全國首家概念臻選店、Rick Bella華東首店、余時冰室華東首店等高話題性品牌，還密集落地HUN混果汁、小喬回轉壽司、Mokpo·木浦、蘇宴等多家江蘇首進品牌。

開業期間，項目還舉辦大衛·霍克尼藝術快閃、《紅樓回響》數字藝術通道等文化內容及豐富的互動體驗活動，形成全新拍照打卡點以吸引客流，提升項目熱度。

■2026年華東三場，蓄勢待發

今年，是香港置地華東新子爆發期，預料有上海西岸中環二期商業部分、南京光環花園城和杭州光環夢中心三個重磅項目開業。

其中，上海西岸中環最為矚目，該項目是香港置地在內地最大的旗艦中環項目，項目總開發體量約180萬㎡，總投資額逾600億人民幣，涵蓋24萬㎡商業零售、65萬㎡超甲級寫字樓、16萬㎡高端濱水住宅和5萬㎡的2座奢華酒店、超過5萬平方米的文化藝術場館及配套。

目前，二期商業部分已定于2026年4月底開業，將帶來一批重磅首店，包括萊德拉之家亞太首店、三宅一生中國首家全系列旗艦店、徠卡之家中國內地首店等。這將是繼鑫耀·光環Live后，集團在上海打造的又一重要商業節點。

此外，南京光環花園城和杭州光環夢中心也已進入建設或招商階段，預計均將于2026年開業，這兩個項目將進一步完善集團在長三角地區的多層級零售布局。

另悉，2027年，香港置地還有兩個重磅高端項目開業，包括蘇州首個頂奢商業綜合體——蘇州中環廣場，以及與華潤置地合作開發的旗艦項目——重慶中環萬象城。

香港置地的2025年劇變，絕非偶然，而是行業周期、自身失誤、外部壓力三重逼迫的結果。而扭虧為盈，只是第一步。

退出住宅、聚焦商業的它，正從“傳統地產開發商”轉型為“亞洲核心城市高端商業運營商+資產管理平臺”。為擺脫“重資產依賴”，香港置地2025年在新加坡打響資管第一槍，推出首支私募房地產基金SCPREF，開啟“開發-運營-基金化”的雙輪驅動。

但這場激進自救，仍存隱憂。被逼到懸崖邊，唯有徹底顛覆過去，才能換得新生。

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