龍湖營銷總再次流失，金茂撿漏

大家好，我是地產高富帥。

地產圈已經呈現兩種不同的狀態，一邊是拿地拿到手軟的央國企巨頭，一邊是極限收縮戰略的民企巨頭，開發賽道截然不同的玩法，形成了顯著的差異。

資金充裕的央國企巨頭占據土地市場最前端，也就預示著未來一二線核心城市新入市項目，基本都是由央國企主導開發，市場呈現一邊倒趨勢。

從土地供給端的持續壟斷，再到人才供給端就顯得更加集中化。大批量不拿地房企人才流失加劇，再次讓人才市場持續內卷，競爭加劇。

如今的地產江湖，各大渠道里充斥著求職待業的地產人，這里也包括很多中高管群體，擠破頭加盟央國企，也成為近兩年人才流向的基本面。

但無論行業如何變遷，總有那么一群人似乎總能快速找到新的平臺，市場上的機會甚至都可以為其量身定制。這一點，很多人不服不行。

龍湖幫，就是地產圈最特殊的存在，無論你認可不認可，龍湖系出身的地產人總能找到合適的機會，甚至說身邊的offer就沒有停止過。

剛剛過去的第一季度，龍湖系營銷高管迎來了一波流動熱潮，這與龍湖去年底開始的一輪組織調整不無關系，特別是對于開發賽道影響巨大，畢竟拿地在持續減少。

繼龍湖地產航道集團營銷總經理范燊卸任之后，就在近期，龍湖地產滬蘇公司營銷副總鞏師防與龍湖地產合寧公司營銷總監鄧萍雙雙選擇離職。

12年龍湖老將轉戰中國金茂

從2026年第一季度整體行業來看，各大房企拿地動作越發謹慎，特別是很多熱門一線城市核心地塊，高價率成交越來越少，房企抗風險意識逐步加強。

中國金茂，作為去年剛剛位居行業前十的超級央企之一，這兩年備受矚目，隨著各大城市金茂最新四大產品線的相繼落地，中國金茂已然走出了自家的獨立行情。

這家央企僅用短短兩年時間就直接扭虧為盈，甚至直接進階行業頭部，其背后的戰略管控能力，確實值得同行仔細推敲。

有了備受行業認可度的產品體系積累，加上央企本身的資金實力，2026年第一季度，中國金茂在土地市場上更加從容，拿出了該有的魄力。

2026年前四月，金茂在土地市場上火力全開。尤其是在三，四月份，金茂的投資版圖超級集中化，并且對于產品研判也早已經提前布局。

伴隨著多個新項目的加持，中國金茂這一輪的人才升級戰略仍在持續，特別是在產品與營銷高管方面，中國金茂仍然還在持續“抄底”。

就在近期，地產一品塘獨家獲悉，前龍湖地產滬蘇營銷副總鞏師防已經正式加盟中國金茂，并擔任蘇南公司副總，回到了自己最熟悉的地盤。

鞏師防，1984年出生，畢業之后直接加盟了中介公司，開啟地產營銷職業生涯，算是比較早期銷售出身的營銷高管之一。

從2006年畢業開始算起，鞏師防歷經蘇州福鑫，上海同勝，蘇州高策三家地產咨詢服務公司，深耕蘇州市場超過8年。

2014年鞏師防選擇加盟開發商，也是當年剛進入華東市場不久的龍湖地產，從營銷經理做起，2017年就已經是龍湖蘇州公司營銷總監。

隨后鞏師防又轉戰南京，無錫，等地，這一時期龍湖在華東地區規模也逐漸龐大，隨著近兩年龍湖組織構架的一系列調整，龍湖在整個蘇滬兩地就只有一個公司：龍湖地產滬蘇公司。

龍湖滬蘇公司其中包括了上海，江蘇整個省域的布局，其實也算是龍湖地產占據了大片江山的區域公司了。

去年底與今年春節過后不久，隨著幾次組織調整過后，時任龍湖滬蘇公司營銷副總的鞏師防接到外派總部的消息，內部擬調任其出任龍湖冠寓航道總經理。

不過沒想到的是，鞏師防直接拒絕安排，并選擇了離職。或許是不想去外地，又或許是在龍湖時間太長，換一個央企平臺，并且常駐蘇州，更有性價比。

更何況，本身龍湖系加盟中國金茂的營銷高管就比較多，其中總部，華中，華東等地區公司都有不少龍湖營銷人的身影，溝通工作起來會比較容易上手。

龍湖式轉型：開發賽道壓縮，經營賽道雄起

大家可以看到，近五年時間，市場上龍湖系高管離職的消息非常多，歸根結底仍然還是民營房企的整體承壓。

與重資產投資持續減弱的同時，龍湖在代建領域的增量已經走到了行業前列，可以預見，其開發板塊的未來，必然錨定在代建賽道上。

從近半年龍湖組織調整的方向來看，龍湖地產航道與代建航道的職能合并是大勢所趨，特別是在總部，研發與投資已經率先合并。

繼去年底到2026年初，龍湖地產迎來新一輪城市合并，龍湖在華東區域再次迎來了一次城市合并，這或許也是本輪一批龍湖系核心人才流失的直接誘因。

首當其沖就是龍湖合寧公司與滬蘇公司的合并，原龍湖合寧公司總經理王金林調任商業航道擔任建管總，原蘇南事業部營銷總劉燁嫻提拔為新的龍湖地產滬蘇公司營銷總。

從去年下半年的10家地區公司到現有的9家地產公司，龍湖地產營銷團隊就迎來了全新地區管理層班底，小編也匯總如下：

龍湖滬蘇公司營銷總劉燁嫻

龍湖浙江公司營銷總沈筱婷

龍湖華北公司營銷總 李汶炎

龍湖山東公司營銷總 任東東

龍湖東北公司營銷總 趙鵬

龍湖華中公司營銷總 郭文龍

龍湖華西公司營銷總 劉青松

龍湖重慶公司營銷總 李全

龍湖華南公司營銷總 高藝文

在地產航道城市公司布局方面，未來仍然不排除還會持續合并，這種經營生態已經不僅僅是房企戰略轉型，是關乎未來生存問題，對此，龍湖的態度已然堅定。

反觀大資管賽道，龍湖的經營性收入卻在穩步攀升。這才是它真正憋著的大招——一個不顯山露水、卻足夠厚重的戰略底牌。

不僅如此，經營型業務的高毛利是遙遙領先，比如龍湖運營業務毛利率約77.7%、服務約30%，2025 年上半年貢獻約40 億元核心凈利潤，有效對沖開發端虧損

對比之下，龍湖集團開發業務的毛利率在2022-2024年分別為17.9%、11%、6.1%，至2025年中期進一步降至0.2%。

隨著前地產航道營銷總經理范燊的離職，龍湖地產前期的營銷四大金剛僅僅只有一人在職，目前的龍湖營銷團隊幾乎都是清一色的90后軍團。

行業分水嶺已經開啟

回歸近兩年，地產行業的割裂從未像此刻這般清晰。如果說土地市場的天平已完全倒向央國企，那么人才市場的流動，則像一面鏡子，照出了兩種生存法則的底層邏輯分野。

在核心城市核心地塊的牌桌上，資金優勢只是入場券，產品溢價能力才是決勝牌。央國企不缺錢，但缺“把好地變成好產品、再把好產品賣出好價格”的閉環能力。

縱觀行業底層邏輯，這幾年肯定會陸續出現多個“中國金茂們”，或是出現一批正在努力靠近中國金茂的友商，他們之間的分水嶺，歸根到底仍在于核心人才戰略。

塔尖是手握資金與土地的央國企，吸納成熟期“即戰力”；塔基是轉型輕資產的民企，依靠高潛力的“內生軍團”

而連接二者的，是那些穿越過周期、又能精準卡位新生態的職業經理人。

江湖已變，水向低處流，人往高處走。這里的“高”，不再只是職位與薪酬，更是能力與當下行業生存法則的匹配精度

能看清這一點的人，才能在這輪殘酷的洗牌中，找到那扇依然敞開的門。

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