上海超級紅盤直降7000元／㎡，老業主控訴“遭定向背刺”“質不配價”，浦開集團緊急叫停新盤銷售 ｜ 追問“好房子”

浦開云璟四期北區項目工地。 李貝貝/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

今年4月初，上海浦東中環熱門樓盤“浦開云璟”四期（“開云和璟里”，又名“開云錦悅華庭”）北區部分（下稱“北里”）官宣過會，備案均價8.5萬元/平米，較2025年兩度開盤的南區項目（下稱“南里”）9.2萬元/平米均價直降7000元。

對此，南里業主直言“遭定向背刺”，并投訴項目存在“質量安全、虛假宣傳、降標減配、區別對待等一系列嚴重問題”，要求建設單位上海浦東土地控股（集團）有限公司的母公司上海浦東開發（集團）有限公司（下稱“浦開集團”）作出差價補償、暫停北地塊銷售等。

面對輿論壓力，4月17日下午，浦開集團宣布即日起取消北里項目本批次房源的銷售安排，并強調“將更加嚴格把控工程質量，確保交付品質”。4月18日，《華夏時報》記者在現場看到，北里售樓處大門緊閉，但該項目工地仍在熱火朝天的建設中。一名南里業主向記者強調，實際上業主的核心訴求為修復質量問題，并非單純要求降價。

據公開信息，浦開云璟為上海知名紅盤，自2023年入市以來“七開七捷”。記者就降價及質量問題向浦開集團發出采訪提綱，截至發稿未獲回應。

浦開云璟宣布暫停北里銷售。 圖源：浦開云璟官方微信公號

新舊業主利益失衡

公開信息顯示，開云錦悅華庭項目由浦開集團開發，地處浦東金色中環板塊，分南北兩地塊開發。2023年10月，浦開云璟四期所在的張家浜楔形綠地C2c-04、C2d-01地塊舉行了開工儀式，兩幅地塊計劃推出1386套房源，其中北地塊供應922套、南地塊供應464套；2025年4月底定名為“開云錦悅華庭”（又名“開云和璟里”），項目戶型圖同時公開。

2025年7月，南地塊項目先行入市，彼時均價為9.2萬元/平米。時隔9個月，今年4月初，北地塊項目宣布過會，首批推出235套房源，均價為8.5萬元/平米。

由于兩期房源均價相差高達7000元/平米，瞬間引發南里業主的不滿。在日前于微信公眾號發出的公開信中，業主們強調，浦開集團在近期的溝通中承諾“后續不降價、不分銷”，但僅隔一周北里項目即大幅降價，直言這并非正常市場波動，“首付、貸款、真金白銀一夜蒸發”，并認為此舉違背上海穩房價導向。

除了降價帶來的直接利益損失，南里業主的不滿，還源于長期懸而未決的質量問題，多重矛盾疊加，讓此次維權風波愈演愈烈。

在公開信中，業主直指南里項目“質不配價、區別對待”，稱北區公共區域等配置較南里有所升級，卻以更低的價格入市，這種“升配降價”的操作，對已高價購房的南里業主構成“定向背刺”。事實上，在此次降價風波爆發前，南里業主就已因多項質量問題多次維權，涉及地下車庫及樓層滲漏、外墻與公區涂料粗糙、色差流掛明顯、新風系統出風口設計缺陷、建設標準較前期宣傳降級等多個方面。

值得關注的是，2026年1月14日，上海市住房和城鄉建設管理委員會發布《2025年12月本市建筑工地“四不兩直”安全檢查情況通報》，浦開云璟四期（張家浜楔形綠地C2c-04地塊住宅項目）被列入“問題較為突出的建筑工地”名單。通報明確指出了危大工程管控、高墜防護、臨電管理等六大類突出問題。

業主稱，此前多輪溝通中，開發商承諾未兌現、推諉敷衍，問題始終未解決。如今，業主們聯合提出訴求，要求浦開集團就“北地塊降價”事件作出正式說明，同時按照7000元/平米的差價給出明確的補償方案，并公布北地塊的詳細配置清單、暫停北地塊銷售，待差價問題解決后再重啟。此外，漏水問題和外立面問題也要求同步推進解決。

目前，浦開集團已經宣布取消北里項目本批次房源的銷售安排，售樓處也已關閉。4月18日，記者以購房者身份咨詢附近工地人員及浦開云璟物業工作人員，對方均表示“不了解北里項目后續銷售安排”。

浦開云璟四期北區售樓處關閉。 李貝貝/攝

不過，目前北里項目建設并未停滯。記者在四期項目工地看到，南北兩個小區以一條道路為界。目前南區建設基本完工，北區正加緊安裝外立面鋁板及陽臺玻璃等。施工銘牌顯示，“張家浜楔形綠地C2c-04地塊住宅項目”開工日期為2023年8月28日，竣工日期為2026年9月29日。

一名南里業主王俊（化名）向記者透露，在降價風波之前，因漏水、材料降配、物業費過高、服務缺失等問題，業主們已經與浦開集團進行了多輪溝通。比如，開發商宣傳外立面使用鋁板與天然石材，但實際上，小戶型的背面多采用涂料，且已出現多處開裂現象。相比降價，“實際上我們更在乎的是質量問題（的解決）。”王俊強調。

“超級紅盤”光環褪色

公開信息顯示，浦開云璟于2023年首批入市，截至目前，7次開盤總認購量突破6000組、平均認購率超300%。

其中，2023年5月31日，浦開云璟一期“開云明月華庭”開盤“日光”，均價89500元/平米，認購率461%；二期“開云星薈華庭”認購率353%；三期開云湖璟華庭“三開三罄”，累計認購人數達到1735組；四期開云錦悅華庭在2025年7月及9月分兩批入市，均價約9.2萬/平米。首批次觸發積分；第二批次雖未達積分門檻，但認購率仍有166%，開盤當天去化約188套。

曾經的“滬上超級紅盤”，如今卻因降價陷入輿論風波。對此，多名受訪業內人士表示，從市場規律來看，“降價”屬于正常的市場調整行為。但開發商在定價調整時，應充分考慮老業主的情緒，避免引發利益糾紛。

“買家要接受（降價），不能只漲不跌。”一名要求匿名的業內人士坦言，雖然降價有損前期購房業主的利益，但北里8.5萬元/平米的均價既然能夠過會，“說明這個價格是合理的”。

目前北里尚未公開一房一價表，但該人士表示，結合南里的價格（單價7萬元/平米—10.51萬元/平米，來源：網上房地產）分布來看，南里9.2萬元/平米的均價，實際上是被152平米大戶型拉高的，其小戶型房源單價本身就低于9.2萬元/平米，這種產品結構的差異，是導致北里均價看似“跳降”的重要原因。

實際上，這一說法也得到了業主的印證。王俊向記者透露，自己購買的小戶型價格與此次北里公開的價格一致，有區別的主要是大戶型。

“各個項目根據實際狀況科學定價，從市場層面是可以理解的，但關鍵在于如何科學操作。”上海易居房地產研究院院長嚴躍進向記者強調，樓盤根據市場定價具備合理性，但房地產不同于普通商品，定價直接牽扯新舊業主利益，必須結合項目自身情況和市場接受程度來推進，“這正是房地產項目價格調整與其他行業的重要區別”。

嚴躍進同時表示，對于項目價格的調整，企業應適當開展潛在問題分析，多做推演：“樓盤的定價往往牽涉老業主與新業主的利益，同時對于銷售承諾等方面，要把握好尺度。這個尺度的把控非常關鍵，否則容易引發問題，甚至從一家企業的銷售問題演變為更廣泛的社會問題。”

而綜合來看，北里此次降價并非偶然，而是產品結構差異、自身區位短板、配套兌現不及預期等多重因素共同作用的結果。有市場觀點認為，北里項目在區位方面存在一定“硬傷”，且整體配套不及前期宣傳預期，是其價格下調的重要原因之一。

記者在實地走訪中發現，四期北地塊北側緊鄰高壓線，城市界面觀感較差。同時，浦開云璟此前主打的雙軌交（14號線、21號線）、云璟萬象天地、金橋凱悅尚萃酒店、云璟·峰匯商辦總部及張家浜生態綠地公園等核心配套，目前部分仍處于待完善階段，如云璟萬象天地尚未開業，21號線仍在建設中，配套兌現進度不及預期。

浦開云璟四期北區附近高壓線 。 李貝貝/攝

以價換量還是被迫讓利？

北里的降價行為，除了市場及項目自身因素外，亦被外界解讀為浦開集團“以價換量、緩解資金壓力”的戰略選擇。

網上房地產數據顯示，四期南里兩批次產品自2025年入市以來，464套住宅目前仍有99套可售，今年以來僅成交4套，剩余房源尤其是大戶型去化速度緩慢。與此同時，該項目后續貨量充足，除四期北里待售的235套房源外，五期南北地塊也已進入待推出階段，存貨積壓壓力較大。

浦開云璟四期項目銷售情況。 圖源：網上房地產官網

在此背景下，有看法認為，浦開集團通過北里降價適度讓渡價格溢價，換取去化速度提升，本質上是為了快速回籠現金流，緩解存貨積壓壓力，優化資產負債結構，以應對當前房地產行業下行及企業自身的經營壓力。

公開資料顯示，浦開集團于2016年5月由上海浦東土地控股（集團）有限公司和上海浦東軌道交通開發投資（集團）有限公司（下稱“浦東軌交開發”）合并成立，目前尚未上市。

記者注意到，今年4月10日發布的《上海浦東開發（集團）有限公司2026年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）募集說明書》（下稱“說明書”）顯示，浦開集團存在一定的財務風險、經營風險、管理風險及政策風險等。

其中，財務風險主要涵蓋應收款項回收風險、存貨余額較大及跌價風險、應收賬款集中度較高、有息負債規模較大、短期償債能力較弱、營業收入波動及收入結構不穩定等十項內容。

例如，2022—2024年及2025年1—9月（下稱“報告期內”），浦開集團的營業收入分別為59.34億元、43.62億元、133.33億元和57.48億元，同期房產銷售收入分別占營業收入的85.65%、78.00%、92.90%和88.58%。說明書表示，公司營收保持上升趨勢，但收入結構單一且波動較大。

同期，公司存貨賬面價值分別為392.57億元、493.62億元、520.34億元和574.05億元，占當期末資產總額的比重分別為39.32%、41.45%、41.99%和43.02%，存貨占比最大。“公司存貨主要是房地產開發成本，包含大量土地開發成本，土地是稀缺性資源，因此存貨大幅增加有利于發行人主營業務的發展和盈利增加；但受宏觀經濟增長放緩和土地市場波動影響，若存貨資產較長時間未能實現銷售，形成長時間的積壓，則存貨價值可能波動較大。若存貨價格下跌，則存貨可能存在一定的跌價風險。”說明書指出。

近年來，浦開集團所承擔的各類項目數量和規模擴大，存在較多的應收款項，主要包括應收賬款、其他應收款和長期應收款。

其中，報告期內，公司應收賬款分別為5.37億元、2.01億元、7.16億元和5.15億元，其他應收款余額分別為99.03億元、49.29億元、63.95億元和85.60億元，長期應收款分別為20.64億元、18.36億元、18.41億元和18.41億元。同期應收款項合計金額分別為125.03億元、69.66億元、89.51億元和109.15億元，占總資產的比重分別為12.52%、5.85%、7.22%和8.18%。“公司應收款項特別是其他應收款余額較高，若未來無法及時收回，對其償債能力將產生一定影響。”說明書表示。

債務方面，報告期內，浦開集團的有息負債余額分別為272.79億元、311.14億元、355.11億元和394.88億元，占同期末總負債的比例分別為45.68%、40.25%、44.07%及43.96%。說明書稱，近年來由于公司業務規模的不斷擴大，有息負債的規模也隨之擴大，其剛性債務期限結構尚屬合理。但同時有息債務的增加，可能對浦開集團的業務產生一定影響。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧