樓市庫存開始下臺階

來源：市場資訊

當前樓市去庫存進入了新階段。

有兩組數據釋放積極信號，一個是國家統計局公布的截至3月末全國商品房待售面積同比下降0.1%，這是自2021年7月全國商品房待售面積同比轉增以來首次下降。

另一組數據來自CRIC監測的一季度重點44城新建商品住宅取證未售庫存面積，截至3月末，這一數字降至2.77億平方米，同比去年一季度、環比2025年四季度齊降，并持續小幅下降至階段性低位。

全國層面的待售庫存總量或將進入緩慢下降通道。

過去兩年，在“保交付”政策影響下，全國商品房待售面積總量攀升至階段性高位，2026年3月末達到7.86億平方米。

不過，積極的信號是，這些待售面積正在逐步得到消化。

從同環比增速來看，3月末待售面積環比下降1.75%，同比下降0.1%。這是全國商品房待售面積自2021年7月同比轉增以來首次出現下降。

把時間線拉長，如果我們把視線從靜態的庫存數值，轉向動態的同比增速變化，會發現一個更關鍵的信號：商品房庫存的擴張速度正在快速下臺階。

同比增速來看，2023年12月末商品房待售面積同比增速達到19.39%之后開始掉頭向下，至2025年2月末商品房待售面積增速回落至10%以內，至2026年2月待售面積達到階段性峰值后至3月末同環比轉降，其中同比更是51個月以來首次出現下降，釋放庫存周期切換的信號。

更為關鍵的是，占商品房待售面積七成以上的待售3年以下面積，降幅更明顯，截至3月末同比下降1.8%，而2月末降幅為1.6%，主力庫存加速去化。

2024年以來，樓市政策進入密集放松周期，至2026年行業進入底部確認一年，隨著市場需求的進一步釋放，以及“保交付”高峰已過，房企竣工未售現房新增供應大幅放緩，未來待售面積不會再出現大幅增長的情況。

從重點44個城市新建商品住宅取證未售建筑面積來看，新房庫存已進入實質性下行通道。

CRIC數據顯示，截至2026年3月末該指標降至2.77億平方米的階段性低位，環比2025年四季度末下降2%，同比2025年一季度末減少3%，較2023年以來的庫存峰值累計回落16.9%，庫存收縮趨勢明確。

從城市的角度來看，截至2026年3月末，44城中有28城取證未售庫存同比下降，29城取證未售庫存環比下降，城市占比都在六成以上。同環比齊降且降幅較為明顯的多為常州、溫州、長春、肇慶、合肥等三四線及二線城市為主。

進一步聚焦上海、北京、廣州、深圳、杭州和成都六城的月度庫存走勢來看，僅廣州庫存總量同環比下降，其余5城均有不同程度的上漲。

但對比近年庫存峰值，六城庫存全線收縮。其中，杭州對比2021年1月時庫存高點降幅達到了59%，其庫存去化周期（以12個月的銷售流速測算）始終保持在10個月左右。此外，上海截至3月末的庫存總量為772.94萬平方米，較庫存高點時下降4.4%，自2024年11月以來上海新房庫存同環比漲跌始終控制在10%以內，去化周期也在18個月左右，供求關系較為健康。

上述六城中廣州庫存去化表現亮眼，截至3月末，廣州商品住宅存量規模1388萬平方米，對比2025年末下降了51萬㎡，整體去化周期24.1個月，對比2025年末縮短了0.7個月，庫存壓力穩步緩解。

庫存規模下臺階背后，有一個值得關注的情況，即典型城市庫存去化周期還在持續上升，數據顯示，44城中有8城庫存去化周期在20個月以下，核心城市中上海、杭州去化周期較2月末分別增長了1.1和0.5個月。這意味著，后續庫存去化依然存在一定壓力。

庫存去化仍是當前房地產市場調整的核心任務。從重點城市表現來看，供求關系改善成為本輪去庫存的關鍵支撐。

盡管截至3月末全國商品房待售面積仍接近8億平方米高位，但已結束攀升，后續隨著二季度新增供應的大幅減少、需求端持續釋放，全國層面的待售庫存總量或進入緩慢下降通道。不過絕對規模較高，去化仍需要時間。