樓市主線，已清晰！

樓市經過這幾年的調整之后，未來大概率有兩條發展主線：

一、隨著人口、城鎮化等發展到了一個新階段后，樓市也逐漸由過去的增量市場向存量市場轉變。樓市將會呈現出存量市場的發展特征，整體市場會供大于求，房價難有普漲行情了。房子的finance屬性會變弱，大多數城市的房子將會回歸到居住屬性上來。

二、房價的漲跌不再是普遍性的，房價的走勢將會因城市而分化。即部分大城市的房價有望率先止跌回漲，甚至重新回到上漲通道上來；而大多數中小城市的房價繼續震蕩橫盤或是陰跌可能性比較大。

所謂的存量市場，也就是整體市場已經進入供大于求了，新增住房需求不及新增供應。過去，樓市的快速發展享受到了前所未有的人口紅利，人口增長在快速城鎮化的推動下，使得城市里短時間內增加大量的住房需求，但是住房供應卻沒有那么快的跟上來，導致房價在那段時間走出一輪波瀾壯闊的上漲行情。

但樓市發展到今天，很多當年驅動其發展的因素都發生了變化。人口增長也由正轉負，城鎮化率也已經達到相對較高的水平，可以預期未來的新增住房需求會不斷減少。即便是新增住房供應也會主動調節而減少，但畢竟房子的生命周期比較長，存量住房依然對市場構成巨量的供應。

所以在未來，住房市場會呈現出明顯的供大于求的狀態。而存量市場一個重要的需求來源就是住房需求的升級換代，也就說未來很多人可能就不再滿足于“有房住”，而是要住“好房子”。這也是為什么近些年來上面一而再再而三地提要建設“好房子”，其實就是在引導市場需求的的升級。

進入存量市場后，看待樓市一定要改變固有的思維方式，不再用普漲普跌的眼光來看待所有城市的房價了。大城市房價有可能會繼續上漲，依然保持著強的finance屬性；但是大多數中小城市的房子finance屬性會變弱，逐漸回歸居住屬性了。

關于第二點的房價走勢會因城市而分化，這個趨勢也是比較容易理解的。

城市發展差異化是比較明顯的，大城市具有更好的經濟條件、更優的產業、更完善的城市配套等等，能夠為人才提供更多的發展機會和更好的生活條件，就會吸引人口持續的流入或是繼續保持高密度的人口狀態，有人就有住房需求，其樓市發展就有了支撐。

而大多數中小城市的情況剛好相反，不但很難留得住原有的人口，還會呈現出現持續的人口流出，人口在不斷的減少，但住房供應卻還在繼續增加，樓市該如何發展，房價靠什么上漲？答案也是顯而易見的。

近期，一線城市及部分二線城市等大城市樓市走出明顯的回暖行情，成交量大增，房價也有止跌回漲的跡象；而大多數中小城市的樓市卻并沒有見到什么動靜，行情依然是不溫不火。

市場究竟是會季節性的回暖，還是正處于因城市而分化趨勢來臨的拐點上？我們繼續觀察，拭目以待吧！