01

重慶的二手房又賣爆了！

上周，重慶中心城區二手房住宅成交2963套，環比大漲29%。

圖源銘騰機構

在上上周成交量“假摔”結束“六連漲”之后，上周的二手房成交再次井噴，環比大漲近三成。

并且創下近一年以來的單周成交量新高！

上周二手房的成交建面均價10034元/㎡，環比上漲1%，同樣保持著上漲的趨勢。

重慶的二手房量價齊升！

如果你覺得單周成交看不出趨勢，我們可以再看看月度數據。

3月二手房成交量環比上漲193.1%，同比上漲21.9%，創下近兩年月度新高，價格也結束了之前的陰跌，開始出現微漲。同樣的量價齊升。

二手房都在漲，新房就更不用說。

3月中心城區的新房供應28萬方，成交41萬方，成交已經明顯大于供應，回暖趨勢明顯。

圖源網絡

樓市真正要轉向，通常都不是從房價突然大漲開始的，而是從成交量先起來、價格慢慢止跌開始。

現在重慶，已經走到這一步了。

02

重慶前幾年樓市為什么難？

很多人一句話就概括成“需求不行”。我一直不完全認同這個說法。

重慶的問題，很大程度上不是沒人買，而是房子太多。

尤其前些年，土地供應量大，開發節奏快，還有全國最多的公租房來稀釋需求，新房市場被天量庫存害得苦不堪言。

圖源網絡

房子多，客戶自然不急；

開發商為了搶客戶，只能拼價格、拼優惠；

二手房業主看新房卷成這個樣子，也只能跟著往下調。

久而久之，市場就形成了一個慣性：大家都覺得還能再跌一點，再等等看。

但現在這個局面已經開始變了。

3月新房明顯供小于求就很能說明問題，并且這個趨勢其實已經持續了很長的時間了。

再看土地市場，重慶這幾年的土地成交規模逐年萎縮，跟高峰期相比零頭都算不上，已經到了可以忽略不計的程度。尤其核心區域，真正拿得出手的優質地塊越來越少。

所以這一輪回暖，表面看是成交在漲，實際上先變的，是供需關系。

03

我知道，只要唱多重慶樓市，必然會少不了挨罵。

尤其是很多重慶人自己都喜歡唱空自己，這一點我一直想不通。

我承認這幾年重慶的房價確實把很多人整傷心了，所以誰還給這個“渣男”說好話，誰就會成為眾矢之的，再被咒一句“你多買點”。

但如果你只盯著過去幾年房價沒怎么動，就斷定重慶后面也沒戲，這是沒有邏輯的。

因為一個城市樓市的長期走向，歸根結底還是要看產業、收入和房價空間。

先說產業。

這幾年重慶產業升級的速度大家有目共睹。

尤其新能源汽車、智能駕駛、電子信息、新材料這些方向，不是只停留在規劃里，而是真的有企業在落地，有產業鏈在成型。

最典型的就是汽車產業。

圖源網絡

重慶現在不只是整車有規模，上下游的電池、芯片、智駕也在同步布局。再加上這兩年不少央企、民企把西南總部、西部總部往重慶放，這些東西短期不會立刻反映成房價，但中長期一定會改變市場對重慶的估值。

說到底，房價最終比拼的是產業、人口和收入。

再說房價空間。

重慶現在最大的優勢之一，其實就是房價長期處于低位。

這個低，不只是房價絕對值低，更重要的是它在周期里所處的位置低。

上一輪很多強二線城市漲得太猛，后面必然要用更長時間去消化；重慶反而沒有經歷那么夸張的拉升，這幾年又調整得更早、更充分。

當北上廣深和廈門杭州等城市還在消化前面的漲幅，重慶已經在低位磨了很久了。

圖源網絡

作為中國西部的產業第一城、人口第一城，房價卻只有三四線城市的水平，這個現狀本來就不合邏輯。

一旦房價歸位，想象空間巨大。

04

看到這里，我知道又有人杠了：

哪里在漲？我的房子降了那么多，為什么連個看的人都沒有？

必須講清楚一點：重慶樓市就算接下來繼續修復，也不會是所有房子一起漲。

以前重慶市場很典型的特征，就是剛需盤多、小面積多、低總價多，同質化也比較重。這樣的市場，大家拼到最后拼的還是價格，所以整體很難出現明顯溢價。

但新規產品、四代住宅、核心板塊的改善盤，開始逐步成為市場焦點。

圖源網絡

也就是說，重慶以前更多是在賣“能住就行”，現在開始慢慢轉向賣“住得更好”。

這背后其實就是改善需求在起來。

而改善市場一旦起來，邏輯就完全不同了。客戶更看重地段、產品力、圈層和稀缺性，支付能力也更強。這個時候，市場就不再是簡單比誰便宜，而是優質資產開始體現差價。

所以后面重慶樓市真正會先走出來的，大概率還是那幾類房子：

核心區、成熟板塊、次新改善、品質新房。

至于那些位置一般、產品一般、替代性又強的房子，就算市場回暖，也未必能很快跟上。

所以不是重慶樓市不行，是你的房子不行。

05

現在說重慶房價馬上要大漲，還太早。

但距離真正掉頭向上的那一天已經不遠了。

因為房地產見底一般都有順序：先是成交量恢復，再是價格止跌，最后才是更明確的上漲。

當重慶二手房成交已經連續走強，新房市場成交明顯修復，供求關系開始反轉，再加上產業升級、土地收縮、改善需求起來、人口吸附力還在，這幾股力量疊在一起，市場繼續往正常方向修復，其實是很自然的事。

圖源網絡

只要人口持續流入、產業持續升級，這種低位狀態就不可能長期維持。

短期看，重慶已經不是那個一路往下找底的市場了；

中期看，重慶正在從過去的供給壓制，慢慢轉向結構修復；

長期看，產業升級、土地收縮、低位補漲、改善崛起和人口吸附力，這幾股力量疊在一起，后面大概率還會繼續推著重慶樓市往上走。

重慶樓市，可能真的快熬出來了。