香港樓市的火爆，地產(chǎn)教父施永青去年年底就預言過了。

他說，2025年四季度就是樓市拐點，之后香港進入主升浪。這位將近80歲的老人不僅僅是說說，而是以實際行動押注樓市已見底。

2025年10月底起至2026年1月，施永青旗下基金會累計斥資約1.3億港元，購入9套住宅單位，集中鎖定西九龍及中西區(qū)的藍籌樓盤。施永青本人并未參與具體操作，甚至：

樓都無睇過（房子都沒看過）。

中原地產(chǎn)在香港的470間分行，每天會把一線的市場數(shù)據(jù)送到施永青面前：放盤量、成交價、議價空間、去化周期，都是獨有的數(shù)據(jù)資源。

他更大的信心，來自行業(yè)數(shù)據(jù)之外，比如香港股市每日成交額穩(wěn)定在2000億港元以上、IPO規(guī)模位居全球第一、多數(shù)行業(yè)居民工資上升。

既有系統(tǒng)理論、又有獨家數(shù)據(jù)、還能通過基本面分析驗證、并最終用行動兌現(xiàn)判斷，在這四個環(huán)節(jié)中，任一環(huán)節(jié)缺失都可能導致判斷失準，但施永青似乎打通了一個完整閉環(huán)。

與此同時，中原地產(chǎn)卻走向保守經(jīng)營。施永青公開表示，希望只保留中原在港約一半分行，養(yǎng)不起咁大班人：

為了活下去，就要有行動。

個人押注資產(chǎn)價格上漲，和靈活應對市場波動，從來就不是自相矛盾的。

2022年到2026年這波行情，施永青一直站在一線，他經(jīng)歷了做生意以來最大的損失，也完成了完美的一次抄底。

言行一致，才有資格成為布道者。

1

前幾天，房地產(chǎn)行業(yè)的帶頭大哥保利發(fā)展，披露了2025年年報，去年保利賣了2530億：

規(guī)模連續(xù)三年穩(wěn)居行業(yè)第一。

在這個環(huán)境下，數(shù)字背后的含金量不言自明。

去年保利發(fā)展的經(jīng)營性現(xiàn)金流達到151.89億元，連續(xù)八年為正，比2024年翻了一倍都不止。這是主營業(yè)務創(chuàng)造現(xiàn)金能力的核心指標，也是經(jīng)營狀況的直觀體現(xiàn)。

再算上其他來源，去年保利發(fā)展的在手現(xiàn)金達到1229億，是為數(shù)不多保持正向盈利的房企之一。

這幾年，房地產(chǎn)業(yè)面臨的內(nèi)外環(huán)境都發(fā)生了巨變，行業(yè)也開始頻繁討論一個話題：

穿越周期。

但包叔看了一下，中國房地產(chǎn)市場化改革30多年來，始終位居第一梯隊的房企，只有一家：

保利。

在房地產(chǎn)業(yè)，保利以嚴格的投資紀律著稱。這讓他們在市場的波動中保持冷靜，雖然不是最出風頭的那個，卻是犯錯最少的那個。

這背后，他們的研判能力至關重要。

從2017年開始，保利每年發(fā)布《不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》，到今年已經(jīng)是第十年。包叔一直覺得，這是房地產(chǎn)業(yè)含金量最高的研究報告。

此前的九本白皮書，保利精準預言過很多事情。

2017年，他們率先提出房地產(chǎn)業(yè)進入總量峰值時代；2021年提出“窄幅箱體運動”概念，總結(jié)縮表時代的樓市運行特征；2023年，保利提出“結(jié)構(gòu)性長牛”，預告了買方時代來臨……

2025年，保利把《房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》改成《不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》，釋放出從開發(fā)到運營的戰(zhàn)略調(diào)整信號。

這九本白皮書，是中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折時代的高度濃縮。

雖然市場調(diào)整還沒結(jié)束，但在今年的白皮書中，保利開篇就釋放積極情緒，他們卷首語的標題是：

在變革中創(chuàng)造春天。

2

保利的樂觀，并非空穴來風。

房地產(chǎn)業(yè)在過去幾年里，經(jīng)歷了一場前所未有的深度洗牌。行業(yè)龍頭的估值一度低到塵埃里，曾經(jīng)被奉為圭臬的杠桿策略，也開始淡出歷史舞臺。

但就在2026年元旦，風向變了。

那天的《求是》雜志，刊登了一篇名為《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期》的文章。作為黨中央的思想陣地，這篇文章首次在官方語境里肯定了房地產(chǎn)的：

金融屬性。

這不僅僅是文字游戲，而是一次撥亂反正。

文章算了筆賬：日本、韓國進入城鎮(zhèn)化中后期，每千人年均新建住宅還有七八套。按這比例推算，中國城鄉(xiāng)每年新建住宅的需求，依然有：

1000萬套以上。

換句話說，居住產(chǎn)業(yè)依然是國民經(jīng)濟的壓艙石。

為修復預期，監(jiān)管部門不斷釋放積極表態(tài)，但由于很多地方的政策并未一次性給足，人們?nèi)匀恍拇嬉蓱]。

情況其實在去年已經(jīng)有所改變。

去年5月，中央城市工作會議時隔10年再度召開，定調(diào)城市發(fā)展從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。

去年底的中央經(jīng)濟工作會議，部署也從“止跌回穩(wěn)”變?yōu)椤爸Ψ€(wěn)定”。這些變化，都蘊含著對行業(yè)地位的肯定。

從這個意義上說，保利的樂觀是有理由的。

他們在白皮書中說，中國居民家庭資產(chǎn)中，住房資產(chǎn)占比約為60%-70%，其價格波動直接關系到人民群眾的切身利益。

同時，房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的12%，吸納超7000萬從業(yè)人員，占全國總就業(yè)人數(shù)的：

12%。

所以，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定的資產(chǎn)估值體系，是核心前提。

他們還預測，在“政策要一次性給足”的統(tǒng)一部署下，樓市政策還有不小的發(fā)力空間。

3

大家最近可能都感覺到了，今年的小陽春成色有點特別。

上周國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，四個一線城市的二手房價格，罕見地全部回升了。除北京外，其余三城的新房價格也在上漲。

今年以來，各地的政策支持力度也明顯加大。市場預期明顯好轉(zhuǎn)，重點城市成交活躍度不斷提升。至少到目前為止，熱點城市的小陽春，成色很足。

這些都是積極信號。

但這背后，有一個細節(jié)是數(shù)據(jù)反映不出來的。那就是：

“好房子”正在對平庸產(chǎn)品形成降維打擊。

“好房子”已連續(xù)兩年寫入政府工作報告，并形成一定規(guī)模的供應。在優(yōu)質(zhì)供給相對稀缺的情況下，“好房子”的市場競爭力不言而喻。

去年11月，位于廣州市天河區(qū)的豪宅項目保利玥璽灣開盤，當天就賣了106億，成為去年全國唯一“開盤當日破百億”的項目。

數(shù)據(jù)顯示，該項目約10%的客戶，此前并無置業(yè)計劃。這證明了一件事：

好供給可以創(chuàng)造新需求。

但競爭正在變得白熱化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，低密地塊的建筑面積占比，已從2020年的20%，飆升至2025年的38%。

這意味著，未來不是所有的“好房子”，都能賣得掉。

對于“好房子”，保利有一套自身的建設標準和方法論，這是基于他們長期研究的結(jié)果。

早在2023年，他們就在白皮書里提出，房地產(chǎn)開發(fā)將由“峰值時代”向“品質(zhì)時代”過渡，房企要從“生產(chǎn)者思維”轉(zhuǎn)向“客戶思維”。

去年他們又進一步提出，“峰值時代”過后，行業(yè)將進入“不動產(chǎn)時代”，客戶需求升級，開發(fā)、運維、服務能力也需要提升。

今年，保利基于22萬條真實的客戶原聲和54萬條服務數(shù)據(jù)，對客戶需求進一步挖掘。他們發(fā)現(xiàn)，購房者不再滿足于獲得一個物理空間，而是追求完整的生活方式體驗。

“好房子”的內(nèi)涵和外延都有了進一步拓展。在白皮書中，保利首次披露了他們對“好房子”的理解：

功能價值、精神價值、資產(chǎn)價值的三重疊加。

對于開發(fā)商來說，這也意味著要：

從造房子升級為造生活。

4

前幾天，高盛也跑出來給市場加了一把柴。

在那份刷屏的研報里，高盛預測上海和深圳的樓市將在今年底率先觸底：

并在未來三年上漲15% 。

高盛的邏輯很硬：香港房價已經(jīng)反彈了，而歷史上滬深兩地總是跟在香港后面跑。再加上上海人才落戶政策的放寬，租金收益率已經(jīng)跑贏了存款利率。核心城市的“確定性資產(chǎn)”，正在吸引聰明的錢回歸。

這種樂觀判斷引發(fā)市場熱議。保利的白皮書中，也有關于市場的判斷。他們認為：

市場進入止跌回穩(wěn)的關鍵期。

這個判斷略顯謹慎，但保利還是給出了樂觀的理由。比如房價跌幅在收窄，土地供應在縮量提質(zhì)，二手房交易在推動改善鏈條……

房地產(chǎn)市場永遠是一個繁雜信息的聚集地。唱空它是最容易的，哪怕在遍地黃金的時代，也能找到悲觀的理由。

但如果選擇躬身入局，你就不能忽略那一抹春意。

1965年，羅馬尼亞裔美國作家弗蘭克·赫伯特寫《沙丘》時，說過一句話：

悲觀主義者可以適應所有的震驚，樂觀主義者卻預見著所有的希望。

后來，這句話被翻譯并演化為一個簡潔的中文版本，并廣為傳播。

你們都知道這句話。

今年的 白皮書原文在這里，可以點擊左下角“”自取。

珍愛包叔，順手“在看”