最近有套房子在中介圈很火。

黃浦區老西門，復興瓏御，241.45平米，四房兩廳三衛，高樓層，3500萬，還帶一個車位。

單價只有14.5萬/平米。

要知道復興瓏御2021年認購的時候，積分高到離譜，112.8分。

當年也是很多人搶破頭都搶不到的，最高的時候小區二手掛牌價到了25萬。

一個月之前，二期一些戶型成交價還在17-18萬。

現在14.5萬的價格，和開盤價13.6萬的均價也差不了多少了。

對比二手房最高的時候，市值也是蒸發了2000萬。

復興瓏御這套房子，似乎在表明一件事：

目前豪宅的底，遠沒有大家想象的那么牢靠。

豪宅的房東還有點難

復興瓏御可能并不是當下市場的個例。

再來看其他小區。

同樣在黃浦區，融創濱江壹號院三期，有一套170平的戶型，掛牌價2900萬，成交價2700萬，單價不到16萬。

同樣是這個小區，高區江景219平米的房子掛牌16萬/平米，低區的掛牌價已經直接掛到了15萬/平米。

根據公開數據，我們整理了近期掛牌價跌幅TOP20榜單。

我挑幾個重點的給大家念念：

翠湖天地雋薈， 275平，4月1號掛牌價還是8400萬，最新掛牌價直接降到6800萬。跌了1600萬。

一套房子的跌幅，夠在郊區買別墅了。

海玥黃浦源，281平的戶型，從4500萬降到3888萬，跌了612萬。

同一個小區還有一套237平的，從6300萬降到5958萬，跌了342萬。

綠地海珀外灘二期，董家渡板塊，293平米的房子，從6300萬降到5690萬，跌了610萬。

上海4月中旬對比4月1日掛牌價跌幅前20：

魔都財觀制圖（數據來源小胖看房）

這些數字意味著上海最核心地段、最高端的小區，仍然在經歷價格回調。

跌幅少的三四百萬，多的上千萬，這不是某一個房東資金鏈斷裂在甩賣，這是一整個價格體系還沒有完全穩住。

但有意思的是，市場的另一頭，完全是另一番景象。

3月以來上海的帶看量數據：

200萬以下的房源，帶看量占比穩定在15%左右；

200到300萬的，占比20%，是所有總價段里最高的；

300到400萬的，占比16.5%左右。

低總價的依然是主力帶看方向。

上海3月以來二手房周帶看分布：

魔都財觀制圖（數據來源小胖看房）

有個好的情況是，置換鏈條正在向上傳遞。

尤其400-600萬的這個區間的帶看量特別活躍。

上海400-600萬二手房7天帶看量：

魔都財觀制圖（數據來源小胖看房）

當然一些熱門板塊的千萬左右的二手房成交也還可以。

比如瑞虹新城這邊，3月賣了23套，4月也已經賣了20多套了。

圖源網絡

2000萬以上的帶看占比只有可憐的1.9%。

這就是上海樓市現在最真實的樣子。

低總價的剛需和改善房源，帶看量、成交量都起來了，價格也有穩住的跡象。

但高總價的豪宅，帶看量稀稀拉拉，成交量更是慘淡，價格只能一降再降。

豪宅不是沒有跌過，但這一輪下跌和以前最大的不同在于：

以前豪宅跌的時候，整個市場都在跌；

現在剛需已經在回暖了，豪宅卻還在探底。

這種分化，才是最值得警惕的信號。

有錢人不接了？

既然剛需在回暖，賣掉剛需房的人手里有了錢，不是應該去換更大的房子嗎？

樓市也確實存在這樣的輪動規律。

但現實是，這輪傳導的速度遠沒有大家想象的快。

第一，新房把二手豪宅的路堵了。

這是最核心的原因。

現在的上海新房市場，豪宅供應量不算少。

這些新房，產品力完全吊打幾年前的二手房。

戶型設計更合理，得房率更高，裝修標準更高，公區配套更奢華。

最關鍵的是，價格沒比二手貴。

復興瓏御要3500萬，安瀾上海238平中低區也有3800萬的。

全抬板，就算是中低區也不是以前概念里的1、2樓那么差。

二手豪宅的定價權，已經被新房徹底鎖死了。

你想賣掉二手房，唯一的辦法就是比新房便宜。

新房賣15萬，你二手房不掛到14萬以下，誰來買你的？

第二，總價天花板效應非常明顯。

3000萬以上的房子，客群本身就極度狹窄。

最要命的是，這部分買家對“撿漏”的定義和普通人完全不一樣。

普通人覺得便宜50萬就是撿漏，但在豪宅買家眼里，你降個兩三百萬可能只是小意思，離撿漏還差得遠。

抓緊賣

相比老破小，需要賣房的豪宅房東真的可以考慮抓緊賣。

1、認清你的競爭對手。

競品遠比小區掛牌的幾套房子多。

市區的大平層，風貌別墅等等都有可能吸走你的潛在買家。

趁這小陽春的熱度，把價格定到位，快速賣房。

2、放棄幻想，別指望輪動。

剛需回暖之后豪宅就會漲？

理論上是這樣，但等輪動傳導到你這個總價段，可能需要半年，可能需要一年，甚至可能需要更久。

在這半年一年里，你的房子每一次降價都會讓下一個買家更有底氣砍價。

更重要的是，在這半年一年里，還會有更多的新房入市，你的競爭對手說不定會變得更多。

3、別糾結那幾十萬。

很多房東不愿意降價，不是因為不著急賣，而是覺得“我這么好的房子，憑什么賣這么便宜”。

豪宅房東更會覺得自己的房子好很多。

這種心態我能理解，畢竟房子是心血，也是面子。

但在當前這個市場環境下，面子是最不值錢的東西。

能賣掉、能回籠資金，才是真正的贏家。

你今天少賣50萬，耽誤的時間，可能就要少賣100萬。

最后

復興瓏御14.5萬不是一個偶然事件，它是整個上海豪宅市場在擠泡沫的縮影。

泡沫擠干凈了，價格才能穩住，市場才能健康。

但對豪宅房東來說，泡沫擠在你身上的時候，真的很疼。

可是沒有辦法，大勢面前，個人的糾結不值一提。

與其被動挨刀，不如主動出擊。