萬達危機的開始，王健林當年為何一定要從香港退市？

王健林當年為何一定要從香港退市？萬達如今的債務問題，一切都源自于對賭投資，而對賭投資的開始就是2016年萬達從香港退市。

當年為何從香港順利退市，萬達商業拿了境內外多家上市公司大約344億港幣的私有化資金。正是因為有了這次對賭，所以才有了2018年萬達跟資本第二次的對賭，還有2021年的第三次對賭，連續三次對賭失敗，2023年王健林把萬達集團在珠海萬達的持股比例下降到40%，以此換來了太盟等投資方放棄回購條例，王健林也徹底失去了珠海萬達的控制權。

可是萬達集團的債務危機并沒有徹底解決。為了讓大家比較明白，我來給大家梳理一下萬達的股權結構。王健林、王思聰父子是大連萬達集團的的控制人，家族持股100%。萬達集團則持有萬達商業44.65%的股權，萬達商業則持有40%的珠海萬達商管的股權。萬達商業是持有萬達廣場的主體，而珠海萬達商管則是輕資產管理平臺。

從2016年開始到現在，王健林就是不斷用一輪新的對賭，去覆蓋舊的對賭，一直到最終失去了大部分的萬達股份。可問題就是，2014年萬達商業在香港上市，融資高達288億。王健林個人也成為了中國最富有的富豪之一。

這個時候萬達發展勢頭也是相當的猛，公司的資產從幾百億迅速增加到上千億，2015年年利潤超過了300億。

那問題來了，一切勢頭都這么好，王健林為什么一定要強行退市呢，而且退市時間距離上市只有2年而已。這顯然非常不合理。

王健林當時說，萬達商業退市是香港給他們的估值太低了，PE只有4到6倍，還把萬達認為是一家純地產公司。隨后王健林啟動退市，現在回歸A股上市。

當時A股給地產公司的估值確實非常高，基本是香港是三四倍，如果考慮到內地地產公司的財務情況遠不如香港地產公司，實際上估值是高得離譜。

我們假設，當時如果萬達真的成功完成香港退市，大A上市，那萬達的市值肯定要漲三四倍，同時在大A的增發股份，發行債券融資等等也肯定更加方便。

那問題又來了，一家公司的發展跟市值有直接關系么？作為一個企業家，應該關注的是公司的盈利情況，還是花非常多的成本跟精力去推高公司的市值呢？港股市值流動性差，可是騰訊也成長為幾萬億的巨頭，阿里、網易、京東這些互聯網巨頭也不是紛紛回購港股上市。

所以核心問題從來不是港股流動性差，而是人家那里更加透明，更加專業，從來不會錯誤捧殺一家公司，也不會埋沒一家好公司。

說白了萬達當時還是自己不夠優秀。萬達當時負債率超過了70%，放在國內的地產公司非常正常，可是你跟李嘉誠等香港富豪的公司相比，那就很拉了，人家負債率基本都是30%以下。另外萬達雖然表面是一家商業地產公司，可是實際上走的還是高負債、高周轉的銷售模式。

以萬達2015年為例子，他們300億的利潤，其中超過100億是來自物業重估，剩下200億中大部分也是來自于物業銷售，其中包括房地產、公寓、商鋪等。也就是說萬達當時不過是一家商業地產包裝的房地產公司，跟恒大、碧桂園這些公司沒太大區別。跟老牌港股的九龍倉、長江實業、新鴻基差距非常大。

搞懂這一點，你就知道為什么王健林急著要回歸A股上市了。為了可以回歸A股，王健林當時拿的300多億融資，不僅承諾了A股的時間，而且要支付對方10%跟12%的利息。如果不是經營上困難重重，需要續命，誰愿意拿這么高利率的貸款呢？

你一方面說你賺錢能力很強，業務前景大好，一邊卻火急火燎接受高利率貸款，這不是就是矛盾么？如果真的是覺得股價低了，那不是去解決公司的基本面，讓公司財務情況更好，盈利能力更強，從而持續提高股價么？為什么是選擇回歸A股呢？難道這么大去香港上市之前，就不知道港股給地產公司的估值很低的么？所以說我們看到的，永遠都不是真相，我們看不到的真相，才是真正決定事情成敗。

看懂了這些，你或許就更加懂得中國的上市公司，你也就知道在中國要如何炒股了。