北上廣深樓市暖風勁吹，到底了？摩根大通：中國樓市逼近拐點

多年調整之后，房地產市場已在今年3月迎來關鍵性轉折。

國家統計局數據顯示，3月份，一線城市一二手住宅銷售價格環比全線上漲，廣州更是在時隔近三年后，喜提一二手房雙雙環比上漲。

從一季度的二手住宅成交量看，上海成交量同比微增1.5%，北京成交量同比基本持平。在摩根大通駐新加坡策略師Rajiv Batra看來，中國長期低迷的房地產市場很可能已經到達轉折點（turning point）。

國內房地產市場被指迎來關鍵性轉折

一線城市二手房成交量逐漸修復

在香港樓市成交頻現火爆之際，內地一線城市的二手樓市成交量也逐漸修復。

從中原地產、廣州市房地產中介協會數據看見，3月份，北上廣深二手住宅成交量均創下新高。當中廣州市二手住宅網簽套數和面積分別為10785套、105.33萬平方米，環比分別上漲141.38%和129.52%。深圳二手住宅成交5071套，環比上升116.8%。北京二手住宅網簽19886套，創15個月來最高峰值。上海累計網簽3.13萬套，創2021年3月以來的近五年最高紀錄。

從一季度看，在新政利好帶動下，上海、北京的二手住宅成交量同比穩中微升。當中上海一季度二手住宅整體成交5.8萬套，同比增長1.5%；北京一季度成交4.3萬套，同比基本持平。

廣州和深圳在沒有新政推動下，二手成交量也趨向穩定。一季度廣州共網簽二手住宅24209套、面積242.42萬平方米；深圳一季度二手住宅成交12691套。

深圳中原地產分析人士指出，今年深圳房地產市場較去年下半年確實有所回暖，主要體現在二手房成交明顯更為活躍，客戶信心增強，入市意愿提高。不過缺乏利好消息刺激，整體增長幅度有限。

廣州新建商品住宅庫存面積回落

相對二手樓市，一線城市新建商品住宅成交面積仍然下滑。

根據克而瑞數據，今年一季度，一線城市新建商品住宅合計成交面積345.4萬平方米，環比、同比均有下降，整體成交端承壓明顯。從同比看，在北上廣深四城中，廣州的成交面積同比最為樂觀。

在成交均價方面，一季度深圳新建商品住宅成交均價環比企穩，同比上漲14%；北京環比微降，同比微升1%；上海、廣州環比、同比皆微降。

新建商品住宅庫存去化方面，一線城市中，僅廣州庫存面積同比減少了4%，去化顯好；北上深三城同比增加4%至12%區間。四大城市的庫存消化周期介于19.4個月至35.1個月之間。

一線城市樓市價格降幅明顯收窄

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出，從一季度一線城市一二手住宅成交價格情況看，降幅已明顯收窄，企穩回暖信號逐步顯現，當中上海、北京等城市的二手房交易活躍度提升尤為突出。

嚴躍進指出，隨著市場和價格的充分調整，當前購買二手房的性價比很高，入市時機也非常清晰，置換鏈條正逐步打通。他預計，2026年樓市將延續穩中向好的走勢。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，一季度，全國房地產市場仍處筑底階段，新建商品房銷售面積同比延續回落態勢。不過，核心城市樓市已出現點狀修復，呈現出京滬率先回暖、二手房強于新房的分化特征。

曹晶晶指出，4月截至21日，北京、上海新房、二手房日度成交同比均表現增長，市場熱度仍在，但持續性仍需觀察，“若重點城市熱度能夠保持，將有助于改善市場預期，為全年市場平穩運行奠定更好基礎”。曹晶晶認為，二季度在“好房子”項目入市及傳統旺季疊加帶動下，核心城市新房及二手房成交量有望得到支撐。

摩根大通:中國樓市即將觸底回升

根據彭博社本周的報道，摩根大通認為，中國樓市即將觸底回升，香港的復蘇正帶動內地。

摩根大通駐新加坡策略師Rajiv Batra表示：中國長期低迷的房地產市場很可能已經到達轉折點（turning point）。這一復蘇將對股市形成正面支撐，讓中國股票在2026年表現優于其他新興市場國家。

主要驅動因素有兩個：一是香港樓市已明顯反彈，2025年以來累計上漲，2026年3月繼續上漲，帶動信心回升。這種積極效應正逐漸傳導到上海、北京、深圳等中國大陸主要城市； 二是股市上漲的“財富效應”開始顯現。中國股市此前大幅反彈，投資者財富增加，現在開始轉化為買房需求。

在克而瑞研究看來，2026年第二季度將是中國房地產市場確認底部、結構分化的關鍵觀察期，市場整體處于從“止跌”向“回穩”過渡的磨底階段，“量在價先”的規律依然適用。下半年，隨著經濟基本面的進一步修復和更大力度的政策協同，市場有望從“跌幅緩和”逐步邁向真正的“止跌回穩”，但全面回暖與價格大幅反彈恐難再現，高質量發展與結構性機會將是未來主旋律。

采寫：南都·灣財社記者邱永芬 王艷玲