2.26億薪酬！貝殼董事長捐了

這兩天貝殼董事長的捐贈話題引發全網關注。

公司聯合創始人、董事會主席兼首席執行官彭永東及聯合創始人單一剛，已決定將其2025年度的全部限制性股票薪酬進行捐贈。

根據公告，彭永東擬捐贈5,710,002股A類普通股，單一剛擬捐贈4,290,000股A類普通股，合計10,000,002股。

圖片來源：公司2025年報

以2026年2月24日紐約證券交易所收盤價及當日匯率計算，該批擬捐贈股份總價值分別約為人民幣2.26億元和1.70億元。此次捐贈是彭永東在一年內的第二次同類捐贈。

2025年4月，他就宣布捐贈900萬股貝殼A類普通股，在承擔納稅義務后，一半用于行業服務者醫療健康，一半用于畢業生租房幫扶。

一年之內，兩位創始人合捐1900萬股，價值約8.4億元。

捐款數額不小，但也引發很多爭議，買單的人（門店經紀人）似乎不買賬。

質疑聲集中在幾點：近一年公司股價整體下行，為何要拿這么高的薪酬？這家公司的基層服務者到底過得怎么樣？高管的人均薪酬和行業景氣度之間，有沒有一種讓人不太舒服的反差？

這到底是一場真誠的“讓利”，還是公關動作？

01

天價薪酬背后

貝殼方面反復解釋過一個事實：賬面上的“天價薪酬”，絕大部分不是現金，而是港股上市時因同股不同權架構要求授予的限制性股票（大餅）。

按照會計準則的直線攤銷法，每年計入“股權薪酬”科目，從而形成高額賬面值。彭永東2025年實際現金薪酬約937.8萬元，與港股頭部房企高管處于同一量級。

這種會計操作在港股WVR架構公司中并非孤例。小米上市時，雷軍的賬面薪酬曾接近百億；快手宿華、程一笑的賬面薪酬也達到數十億甚至百億港元量級。

超過30%的港股新經濟公司采用AB股架構，向核心管理層授予限制性股票以維持WVR合規，本質上是一次性會計處理，而非持續性現金發放。

技術解釋聽起來很合理，但市場顯然不滿足于此。

“天價年薪”爭議從2024年初延續至今，核心矛盾直指兩位創始人在業績波動中居高不下的賬面薪酬，與被不斷攤薄的基層收入形成的鮮明反差。

捐贈消息公布后，網上關于“公關式捐款”的討論鋪天蓋地。爭議從未隨著捐款的到來而消散，反而讓“高管高薪”與“基層保障”的矛盾愈發凸顯。

網民可以一邊看新聞一邊刷到這個話題，想想自己公司的老板多摳門，為這位高管的慷慨行為點個贊，但貝殼平臺上的52萬經紀人，日子是一天一天過的。

02

年薪七億和月薪六千的背后

先說人員數字。

公開查詢顯示，2024年，貝殼旗下經紀人總數達49.99萬人，年均收入6.8萬元，月均不足6000元。

即便到了2025年，經紀人總數增至52.3萬名，同比增長4.6%，但活躍經紀人44.56萬名，與上年基本持平，人數在漲，能真正跑起來的未必變多。

而高管這邊，2021年到2024年四年間，彭永東和單一剛兩人的總薪酬合計高達30.7億元。以2024年數據測算，彭永東單人當年的薪酬，幾乎相當于貝殼平臺上5000名經紀人的年收入總和。

這個數字放在任何行業，都極其扎眼。

更刺痛基層神經的，是貝殼推行的“借薪制”。多家媒體報道過，貝殼經紀人并無底薪，當月未開單只能領取最低工資，開單后還需要從提成中扣除此前領取的保障薪。如果連續不開單或單量極少，會出現倒貼式上班的現象。

一位經紀人在社交平臺上吐槽：“來鏈家四個月，做了不到1萬的業績，準備離職了，現在還欠公司1700塊。”

房地產下行，房子越來越不好賣，業績怎么維持？

貝殼的一個做法是對內“謀”利。左暉當年創造的ACN模式，本意是通過傭金分成的合作規則，將經紀人從零和競爭轉向協作共贏。

如今隨著平臺勢強，經紀人、店東的話語權逐漸被壓縮，不得不接受越來越高的抽傭比例。

2024年，有媒體曝光，在廣州南沙區，貝殼平臺將新房交易傭金中對南沙店東的抽取比例再提高2%至23%，比廣州其他區域總體高出5%。

平臺的解釋邏輯自洽，但一線服務者的心態很樸素：房子一周帶看四五組，客戶還價到中介費都砍價，忙了一整年，到手可能連基本生活都撐不住。

高管的天價薪酬和基層的生存壓力之間，差距橫在那里，捐款再多也難以一夜抹平。

再說公司財務。

數據來源：同花順IFinD

貝殼2025年的財務數據，表面上尚可。全年凈收入946億元，同比增長1.2%。

2025年各業務線貢獻利潤(億元):

圖片來源：萬得

非房產交易業務收入占比首次升至歷史新高的41%，房屋租賃服務全年收入219億元，同比增長52.8%，實現了經營層面的首次全年盈利；家裝業務凈收入154億元，同比增長4.4%，創歷史新高。

數據拆開看，兩個板塊的分化非常明顯：

數據來源：貝殼2025年年報

再看第四季度，壓力尤為明顯。Q4凈收入222億元，同比下降28.7%；凈利潤僅8200萬元，而2024年同期為5.7億元，降幅超過85%；毛利率由2024年的24.6%下降至21.4%。

貝殼的凈利潤已連續兩年下滑。這還是它在市場下行期通過鏈家主動優化門店和經紀人結構、聚焦高效產能后的結果。

門店在擴張，2022年到2025年，貝殼總門店從4.05萬家增至6.11萬家，年復合增長率近15%，但經紀人人均二手單量仍處于偏低水平，從2022年的不足2單提升到3單以上，距離真正的“高效”還有距離。

瑞銀在研報中直言，2025年第四季度貝殼經紀人數量環比減少8%，超出預期，投資者可能有負面反應，預期今年首季收入同比下跌22%至182億元，經調整凈利潤下跌37%至8.75億元。

營收微增，利潤狂跌，門店在開，人在跑，這種剪刀差正把貝殼推向一個尷尬的位置。

03

行業競爭格局

截至2025年底，貝殼在房產交易服務市場的綜合市占率約38.5%，穩居行業第一。第二名58同城+安居客市占率約24.1%，但以流量分發為主，交易閉環能力弱。第三名阿里天貓好房+高德房產市占率約15.7%，仍處起步階段。

線下門店與經紀人數量對比更懸殊：貝殼活躍門店5.8萬家，經紀人44.56 萬名；第二名我愛我家門店僅2000 多家，經紀人3 萬多名，貝殼體量是第二名的 20 多倍，斷崖式領先。

在核心一二線城市，貝殼優勢更明顯。北京、上海、廣州、深圳等城市，貝殼二手房市占率超 45%，部分區域甚至達 70%，形成事實上的壟斷。

最大的競爭對手是我愛我家，2025年實現GTV約2520億元，營收約105億元。

我愛我家聚焦北京、上海、杭州等一二線核心城市的策略，讓它在市場下行期守住了基本盤，但其歸母凈利潤出現虧損，主要受投資性房地產公允價值下降和應收賬款減值準備計提等一次性因素影響。

相比之下，貝殼2025年全年GTV達3.18萬億元，營收946億元。單純比規模，貝殼在行業內幾乎是斷檔式領先。

數據來源：同花順IFinD

一個更值得關注的信號，高瓴在2025年第四季度清倉了貝殼，持股降至零。公開市場信號的指向性有時比公司內部講話還要直白。

資本市場看的不是你能扛多久，而是你能不能在行業重估中建立起新的競爭壁壘。

04

彭永東的牌還能打多久？

從“借薪制”到高管捐贈，到削藩重組，再到AI驅動全業務線，彭永東在不到兩年內打出的牌不算少。但輿論場上的基本情緒并沒有因此消退：捐款是行善，但基層缺口是結構性的。

捐款的善意和姿態值得肯定，當基層經紀人的尊嚴還需要靠一把手的股權兌現來兜底，當平臺的信任裂痕要靠新聞稿里的情懷來粉飾，我們看到的不是責任，而是管理的缺位。

左暉當年說“做難而正確的事”，眼下最難的事，是讓52萬經紀人不再被數字定義，被算法壓榨，被一句捐贈感動。

真正的格局，不是捐出多少錢，而是讓 50 萬經紀人能體面賺錢、有尊嚴生活；真正的破局，不是靠公關救贖（刪帖負面新聞），而是靠服務創新、技術賦能，重構行業價值，贏得客戶與市場的長期信任。

聲明：本文僅為財經熱點分析，觀點僅供參考，不構成任何投資或消費建議。

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