北京
今年北京樓市最熱鬧的一臺戲，不在海淀不在朝陽，硬是在昌平給唱起來了。
龍樾海序、星寰時代、國賢府PARK，三個項目扎堆推70多平方米的小三居，目標客群高度重疊，說白了就是搶同一撥人。網友給它們起了個外號叫“昌平三兄弟”，調侃歸調侃，這場面確實少見，剛需市場一下子成了修羅場。
這三個盤各自手里捏著什么牌？咱們挨個盤盤。
龍樾海序，打法很直接，就是沖著海淀那幫程序員去的。項目名字里“龍樾”倆字，懂行的人一眼就看出在蹭龍樾地鐵站的熱度。它家主打的是2.3萬平方米的園林，說實話，在70平這個面積段里舍得做這么大園林的開發商不多。戶型上，70平小三居把客廳和次臥之間的墻做成了非承重設計，說是“可變空間”，兩口子住的時候可以打通成一個大兩居，等孩子來了再把墻砌回去。樣板間里擺的家具都是縮了尺寸的，床只有1.9米長，沙發進深也做了淺處理，視覺上顯得寬敞，但真住進去能不能放下正常尺寸的家具，得打一個問號。
星寰時代，位置貼在未來科學城能源谷邊上，周邊配套算是三兄弟里最成熟的，商場、醫院、學校都有了現成的，不用等規劃落地。它的70平小三居走的路線不一樣，不跟你畫餅，直接拼動線和收納。樣板間里做了一整面墻的儲物柜，從玄關一直延伸到電視墻，厚度只有35公分，專門放鞋、行李箱、孩子的玩具。廚房是半開放式的，中間開了一個傳菜口，能讓做飯的人跟客廳里家人聊上幾句。臥室都做了嵌入式衣柜，門板和墻面平齊，不占過道空間。有意思的是它把洗手臺單獨拎出來放在衛生間外面，早上有人占廁所的時候，另一個人還能刷牙洗臉，這種“三分離”設計在小戶型里很實用。
國賢府PARK，這個盤的調性最高，強調“生活方式”，案名里帶PARK，宣傳片里也都是咖啡、露營、寵物元素。但講真，它的周邊配套是三個里最弱的，商業、學校、醫院都要等幾年后才能慢慢落地。戶型上它走的是“寬廳”路線，70平小三居硬是把客廳開間做到了3.5米，比另外兩家寬了將近20公分。代價就是其中一個次臥特別小，樣板間里放了一張1.2米的單人床和一個書桌，基本沒有轉身的余地。那個小房間被做成了“x空間”，樣板間擺了一個折疊沙發床，白天是書房，晚上拉開來睡覺。設計師還在陽臺做了地臺，說是可以當臨時客房用，但實際能睡人的地臺尺寸也就1.6米長，成年人腿都伸不直。
我特意找了位平時專門做中小戶型設計的室內設計師朋友，跟著他一塊看了三個項目的樣板間實拍圖。他的原話挺直白。
龍樾海序那個可變墻思路沒錯，但執行上有隱患。樣板間里展示的是打通后的效果，看著通透，但你一旦砌回墻，那個房間就沒窗戶了，變成暗室。另外開發商配的家具都是定制小尺寸的，你自己買正常沙發放進去，客廳立馬縮一圈。
星寰時代的收納系統最成熟，掛壁式馬桶、墻上龕位這些細節都考慮到了。三分離洗手臺在小戶型里確實能提升早高峰的使用效率，但那個外置的洗手臺正對著次臥門，住次臥的人一開門就是鏡子，晚上起夜容易被嚇到。
國賢府PARK寬廳舒服是真舒服，但犧牲了一個完整臥室的功能。那個x空間說白了就是無法獨立成臥，孩子小的時候還能湊合，等上了小學需要獨立書桌和睡覺空間的時候就尷尬了。
聊到最后他總結了一句，70平做三居，本質上是剛需市場倒逼出來的極致產品。開發商知道你要三個房間，但總面積就那么多，只能從墻的厚度、柜子深度、門的開啟方向這些地方往回找補。
三個項目各有取舍，沒有誰是完美的“六邊形戰士”。龍樾海序適合兩口人先將就著住，未來再改格局；星寰時代對生活習慣摳得最細，適合東西多、作息不一樣的年輕夫妻；國賢府PARK適合真正不怎么做飯、不看電視、只想要一個寬敞客廳來會客或辦公的人。
買房這件事，聽別人分析再多都不如你自己去樣板間里待上半小時。把你家現有的家具尺寸量一量，帶一把卷尺去，看那個號稱能放床的房間到底能不能放下你正常尺寸的床。別被樣板間里定制的縮小版家具給騙了。
昌平這三兄弟打得火熱，對買房的人來說反而是好事。開發商越卷，你就越有機會挑到真正適合自己的那一個。
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