浙江
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4月，高盛發布了一篇新的研報，關于中國房地產市場預判的主要內容是：
“上海和深圳樓市預計2026年底觸底，復蘇較其他一二線城市提前6-24個月，房價將從2025年底至2028年底上漲15%。”
而就在不到半年前的2025年12月，高盛的預判還是“未來兩年中國房價可能面臨10%-30%深度調整”
時隔不到半年時間，高盛對中國房地產市場的預判發生了如此大的轉向，這份新研報的結論隨即引發巨大的市場和輿論爭議。
01
觸底回升？高盛預判轉向樂觀
2023年-2024年期間，高盛多次預判，認為中國房地產將經歷“L型”復蘇，即經歷一段時間下滑后保持在低位徘徊，不會出現“V型”或“U型”反彈。
2023年4月，高盛明確看跌，預計中國房地產市場會在2027年見底，房價總跌幅約40%
2024年5月，悲觀情緒上升。高盛分析，參考美國2006年-2012年樓市周期，中國房地產市場在2021年三季度到達頂峰后，開始走下坡路，預計2027年三季度觸底
2025年2月，高盛預判，到2025年底前中國房價可能從當前水平再下跌20%-25%
同年12月，高盛在報告《中國房地產2026年展望》中，還預判未來兩年中國房價可能面臨10%-30%深度調整。
但今年4月最新的報告中，高盛卻作出了大幅轉變的預判，也就是文章開頭提到的結論。
高盛預言，上海和深圳樓市預計2026年底觸底，復蘇較其他一二線城市提前6-24個月，房價將從2025年底至2028年底上漲15%
02
高盛結論的依據
高盛在報告中主要從四個維度來論證其樂觀的判斷。
第一、上海和深圳人才流入強勁高新產業支撐高收入人群的購買力，這兩座城市住房庫存可控，且房貸利率處于歷史低位
第二、高盛認為上海和深圳的樓市與香港樓市具有相似性，隨著香港樓市率先復蘇，上海和深圳樓市將復制香港路徑而復蘇
第三、政策催化，穩市場政策密集落地，“滬七條”等直接刺激購買需求。
第四、土地投資效率提高，供應收縮，新房可售貨值減少，深耕上海和深圳的國企開發商利潤率改善，房價上漲又將觸發顯著估值重估。
03
引發市場爭議
高盛的報告引發巨大的市場爭議，輿論對立，有人看好，也有人質疑。
不到半年時間，高盛對中國房地產市場的預判大幅轉向，從“深度調整”轉為“領漲復蘇”的結論，讓市場質疑其預測的準確性，甚至質疑其作出如此結論的目的是為了推薦股票。
還有人認為，高盛報告的預判方法存在瑕疵，引用人口、產業等長期影響因素去精確預測“2026年底觸底”并不科學。
市場上，不同人的體感差異也巨大。樂觀派認為，3月上海二手房成交創近5年新高，深圳二手房成交環比大漲151%，以及政策面持續寬松等，都是市場將回暖的積極信號。
但絕大多數人并未感覺到市場明顯回暖，居民收入預期尚未修復、居民杠桿率偏高、六大行房貸余額負增長等，都昭示著當前下結論還為時尚早。
對于3月上海和深圳二手房成交量放大，也有不同的解讀。有人認為，是限購政策放松和1-2月春節積壓的成交量集中釋放，是否可持續，仍需觀察。
還有一部分人認為，普漲時代已經結束，未來市場將走向分化甚至極度分化。核心區域的優質資產將上漲，遠郊或者老破小等將橫盤甚至下跌。
2026年，中國的房地產市場面臨著復雜的影響因素和維度，其中很多影響因素遠不僅限于房地產市場
對市場做任何精確的預測，從經濟學上來說，都缺乏足夠的科學性。
高盛報告中談到的僅僅是兩個城市：上海和深圳。報告并沒有具體涉及到全國其他城市的市場。
換句話說，高盛并沒有認為市場的復蘇將是全局的，而是分化的。
無論市場未來的走勢如何，各城市之間，一個城市中的各個區域和各個板塊之間，產品的業態之間，不同的開發商之間，商品房和二手房之間，都將存在嚴重的分化
這一點，是市場的普遍共識。
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