內(nèi)容摘要：上海第四批“土拍”5幅地塊起拍價(jià)合計(jì)約82.73億元，青浦重固地塊起拍價(jià)約5.41億元，起拍樓面價(jià)16000元/平方米。

近日，上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告（滬告字（2026）第031號(hào)），即2026年上海第四批“土拍”擬出讓地塊起拍價(jià)等重要信息公布。

本次“土拍”涉及浦東新區(qū)、虹口區(qū)、閔行區(qū)和青浦區(qū)4個(gè)地區(qū)共計(jì)5幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（含組合地塊）。其中內(nèi)環(huán)以內(nèi)2幅地塊，均為虹口區(qū)地塊；內(nèi)中環(huán)線之間1幅地塊，為浦東新區(qū)地塊；青浦和閔行區(qū)2幅地塊位于外郊環(huán)線之間（詳見(jiàn)附圖1）。

5幅地塊擬出讓總面積為130046.84平方米(約195畝）；起拍價(jià)合計(jì)827263萬(wàn)元（約82.73億元）。

5幅地塊中，起拍價(jià)最高的是閔行區(qū)地塊，其起始價(jià)為259738萬(wàn)元（約25.97億元）

5幅地塊中，起拍樓面價(jià)最高的是虹口區(qū)C080403單元hk153-02地塊，其起拍樓面價(jià)為80004元/平方米；起拍樓面價(jià)最低為16000元/平方米，為青浦重固地塊。

該批次商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)最高為不低于4000元/平方米，分別為虹口和浦東新區(qū)3幅地塊；裝修標(biāo)準(zhǔn)最低為不低于2000元/平方米，是青浦重固地塊。裝修標(biāo)準(zhǔn)為競(jìng)指標(biāo)起始值，最終以現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)結(jié)果為準(zhǔn)。

另外，我們還梳理發(fā)現(xiàn)了以下幾項(xiàng)重要事項(xiàng)：

住宅套數(shù)下限，本批次5幅地塊均沒(méi)有規(guī)定住宅套數(shù)下限指標(biāo)。

保障性租賃住房(原公租房)，除了浦東新區(qū)住宅地塊需配建保障性租賃住房(原公租房)建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的 5%以上，計(jì) 2040.12 平方米以上外，本批次其余地塊內(nèi)均沒(méi)有配建保障性租賃住房的要求。

中小套型住宅，本批次5幅地塊中小套型住宅占比均沒(méi)有硬性規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商自主決策。

交付標(biāo)準(zhǔn)，除了閔行地塊全裝修住宅建筑面積應(yīng)占總住宅建筑面積的50 ％以上之外其余地塊均為100%全裝修交付閔行地塊容積率僅1.05，為低密度住宅，通常疊墅和聯(lián)排產(chǎn)品為毛坯交付。

本批次“土拍”現(xiàn)場(chǎng)交易會(huì)于2026年5月28日開(kāi)始舉行，具體交易時(shí)間以競(jìng)買申請(qǐng)截止后一個(gè)工作日內(nèi)發(fā)布的《現(xiàn)場(chǎng)交易活動(dòng)安排的通知》為準(zhǔn)。

接下來(lái)我們來(lái)聚焦青浦重固地塊。

本批次青浦區(qū)共提供1幅住宅地塊，即青浦區(qū)QPS5-0001單元36a-02地塊，該地塊位于青浦東部新興城鎮(zhèn)重固。

青浦區(qū)QPS5-0001單元36a-02地塊，其四至范圍東至綠地，南至綠地，西至福店路，北至36a-01地塊，其位于該鎮(zhèn)北青公路以南單元，板塊上隸屬于“虹橋無(wú)界百創(chuàng)城”，鄰近示范區(qū)線趙重公路站TOD片區(qū)。

36a-02地塊擬出讓面積為平方米（約30畝），用地性質(zhì)三類住宅組團(tuán)用地，將用作普通商品房開(kāi)發(fā)，容積率為1.7，建筑限高40米。

該地塊本次起拍價(jià)為54123萬(wàn)元（約5.41億元），起拍樓面價(jià)為16000元/平方米。

那么，該樓面價(jià)高嗎？

該板塊最近一次“土拍”是去年5月，保利發(fā)展作為唯一競(jìng)買人以底價(jià)約8.41億元拿下青浦區(qū)QPS5-0001單元36b-01地塊，成交樓面價(jià)為15500元/平方米，地塊面積為27114.4平方米，容積率2.0。

正如我們預(yù)測(cè)，本次擬出讓地塊樓面價(jià)會(huì)高于以往地塊。

這次的1.7容積率地塊的起拍樓面價(jià)設(shè)定僅比2.0容積率地塊高了500元/平方米，價(jià)格友好！

這是保利發(fā)展在重固接連加持的第3幅住宅地塊

種種跡象表明，保利發(fā)展已鎖定其重固鎮(zhèn)第四幅開(kāi)發(fā)地塊，即36a-02地塊。

上次地塊出讓預(yù)告時(shí)我們提到了保利發(fā)展重固項(xiàng)目公司計(jì)劃于6月啟動(dòng)36a-02地塊項(xiàng)目招標(biāo)。

這次我們梳理發(fā)現(xiàn)，本月24日該項(xiàng)目已啟動(dòng)了設(shè)計(jì)招標(biāo)，招標(biāo)單位正是保利發(fā)展重固項(xiàng)目公司，即上海保劭置業(yè)有限公司

招標(biāo)顯示，36a-02地塊總建筑面積約53335.26㎡，其中地上面積約35135.26㎡，地下面積約18200㎡。工程總投資130000 萬(wàn)元人民幣，設(shè)計(jì)招標(biāo)最高限價(jià)為940萬(wàn)元人民幣，設(shè)計(jì)周期90天，建設(shè)周期為894日歷天。設(shè)計(jì)招標(biāo)開(kāi)標(biāo)時(shí)間為2026年05月15日。

我們經(jīng)驗(yàn)判斷，該地塊很可能延續(xù)重固板塊零溢價(jià)成交的歷史，最終由保利發(fā)展作為唯一競(jìng)買人以底價(jià)成交，成交樓面價(jià)很可能就是起拍樓面價(jià)16000元/平方米。

2021年以來(lái)，該板塊共出讓了6幅住宅地塊，最高成交樓面價(jià)為18000元/平方米。

2021年10月，新長(zhǎng)寧以總價(jià)9.47億元零溢價(jià)摘得該鎮(zhèn)南部的44b-01地塊（水韻名邸），成交樓面價(jià)18000元/平方米，當(dāng)時(shí)的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)僅34800元/平方米。也就是說(shuō)，長(zhǎng)寧區(qū)國(guó)資拿了最貴的地價(jià)，賣了最便宜的房?jī)r(jià)。

1.7容積率產(chǎn)品也是2021年以來(lái)該鎮(zhèn)唯一低于2.0容積率的新樓盤，稀缺性不言而喻！

最新批復(fù)的《虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃》將重固基本納入大虹橋板塊，該鎮(zhèn)正主動(dòng)承接大虹橋外溢“紅利”，積極打造“虹橋無(wú)界百創(chuàng)城”。

重固鎮(zhèn)，憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政策疊加效應(yīng)，正加速成為長(zhǎng)三角一體化、虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐和青浦新城兩大國(guó)家戰(zhàn)略+市級(jí)藍(lán)圖交匯核心區(qū)的投資熱土。隨著大虹橋擴(kuò)容、青浦新城提速、示范區(qū)破界三重利好疊加，重固鎮(zhèn)正從過(guò)去的“輻射區(qū)”躍升為“核心組成部分”，迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

關(guān)于36a-02地塊周邊配套、保利發(fā)展重固在建樓盤銷售情況等更多詳情請(qǐng)查閱延伸閱讀：

控規(guī)調(diào)整，重固虹橋無(wú)界百創(chuàng)城板塊新增一幅普通商品房用地

青浦重固地塊保利志在必得，今年上海第四批“土拍”清單公布

你對(duì)上述文章有什么看法，歡迎在評(píng)論區(qū)互動(dòng)、分享！

（以上內(nèi)容解讀僅供參考，一切請(qǐng)以官方公示為準(zhǔn)。）

更多資訊，請(qǐng)關(guān)注青浦城觀！

資料：上海土地市場(chǎng)、重固家園等
編輯：青浦城觀