*ST金科申請摘帽：債務重組如何“變”出293億利潤？

金科

在多數A股房企長期處于破凈狀態，金科3.72倍的市凈率，讓這個沉悶已久的市場看到了些許希望。

4月27日，*ST金科向深交所提交了撤銷退市風險警示的申請。

同日發布的2025年財報顯示：歸屬于上市公司股東凈利潤293.25億元，而歸屬于上市公司股東的凈資產也從-286.83億元拉升至41.56億元。

一家2024年還巨虧319.7億元、資不抵債的房企，如何在一年之內實現財務數據的逆轉？

293億利潤從哪來？

透過金科2025年財報你會發現，其293億元盈利，不是賣房賣出來的。事實上，公司2025年營業收入只有68.84億元，同比下降了75%。

真正讓利潤表變化的是利潤表中的債務重組收益。根據財報附注，金科股份及核心子公司重慶金科在2025年12月完成重整計劃執行后，合計確認債務重整收益凈額724.07億元。其中，母公司層面確認470.01億元，重慶金科層面確認108.64億元，合并報表層面因子公司出表等因素再調整145.42億元。

這筆724億元的“賬面收益”，是怎么算出來的？

簡單說，當一家公司以低于債務賬面價值的方式清償債務時，差價就計入債務重組收益。金科的重整計劃設計了一套“現金+股票+信托受益權”的組合清償方案。以公司層面的普通債權為例：每家債權人超過5萬元的債權部分，每100元可分得約2.53股轉增股票及100份信托受益權份額。

財報披露，公司以償債資源公允價值進行清償，其中用于清償普通債權的股票價值19.69億元、信托受益權價值10.11億元，而對應的債務賬面價值遠高于此，差額便形成了重組收益。

與724億元收益同時入賬的，還有231.34億元資產減值損失，其中存貨跌價損失占了大頭；信用減值損失56.24億元；公允價值變動損失24.32億元。這三項稀釋了近312億元的利潤。對抵之后，最終呈現293億元的歸母凈利潤。

凈資產如何轉正？

如果說利潤的逆轉靠的是“算賬”，那么凈資產從-286.83億元到41.56億元的躍升，靠的是“出表手段”。

根據重整計劃，金科股份將非保留資產全部置入服務信托，用于清償債權人。公司原持有的38家一級子公司中，20家進入非保留范圍；重慶金科原持有的74家一級子公司中，49家進入非保留范圍。這些子公司及其穿透持有的下屬各級子公司共計713家，不再納入合并報表范圍。

這一操作的財務效果是雙重的。一方面，大量負債隨之出表。財報顯示，金科的總資產從2024年末的1771.83億元驟降至148.91億元，降幅91.60%；總負債從1944.70億元降至101.20億元，資產負債率從109.76%降至67.97%。

另一方面，那些長期拖累利潤的虧損資產：停工的項目、貶值的存貨、難以收回的往來款，被移出了上市公司的報表。公司對轉入信托包的原子公司其他應收款按公允價值重新計量，計提壞賬準備后賬面價值僅剩約32.84億元。這筆會計處理，直接在合并報表層面抵減了債務重整收益，但也讓新金科的資產負債表變得“干凈”了。

重整三手段：化債、引投、剝離

金科的司法重整能夠成功執行，依賴于三個環環相扣的設計。

第一是化債方案。重整覆蓋了超過8400家債權人，累計化解債務約1470億元。財報詳細披露了各類債權的受償方式：職工債權和稅款債權以現金清償；有財產擔保債權通過處置擔保物或以物抵債受償；普通債權則通過“現金+股票+信托受益權”組合受償。

值得注意的設計是，公司設立了服務信托作為“資產池”，將非保留資產裝進去，債權人拿到信托份額后，未來通過信托資產的盤活變現獲得回收。這種做法既緩解了當期的現金壓力，也保留了資產的長期價值。

第二是引入重整投資人。公司以資本公積金轉增股本，轉增股票中的30億股用于引入投資人，合計獲得投資款26.28億元。上海品器聯合體成為新的控股股東，長城資產、四川發展基金等機構跟投。

財報披露，重整完成后，公司控股股東由金科控股變更為京渝星筑和京渝星璨，公司變更為無實際控制人。新股東不僅帶來了資金，也帶入了特殊資產處置和資產管理的能力。

第三是資產剝離。如前所述，713家子公司被置入服務信托，不再并表。這意味著，金科將那些短期內難以盤活、持續消耗現金流的項目，從上市公司的體系中隔離了出去。留下來的“保留資產”，主要是具備一定造血能力的項目和新業務平臺。

賬面上的勝利，經營上的起點

單從財務指標看，金科股份已經滿足了撤銷退市風險警示的全部條件。凈資產為正、審計報告無保留意見、不存在其他需要實施風險警示的情形。摘帽只是時間問題。

但這并不意味著金科已經真正“走出危機”。深入分析其財務數據，以下幾個指標仍值得高度關注：

2025年扣除非經常性損益后的凈利潤為-355.76億元，說明主營業務仍處于深度虧損狀態。經營活動產生的現金流量凈額為-17.21億元，公司尚未具備自我“造血”能力。全年銷售金額僅約80億元，已不及巔峰期的零頭。

進入2026年第一季度，情況并未根本好轉。盡管歸母凈利潤同比大幅收窄97.39%至-4223.98萬元，但這一改善主要來自會計處理。公司將部分子公司股權置入服務信托，不再納入合并報表。剔除這一因素，經營層面并無實質性好轉。

金科財務顧問在財報中強調，公司未來主要業務以城市更新、資產管理、運營管理等為主，面臨政策風險、市場風險和戰略轉型風險等多重不確定性。

這是一個客觀的判斷：金科已經闖過了“生死關”，但“發展關”才剛剛開始。

截至4月28日盤中，*ST金科報收1.44元，較昨日收盤1.48元下跌0.04元，跌幅2.70%，總市值153.1億元，流通市值：約109.7億元。

在多數A股房企長期處于破凈狀態（市凈率低于1倍），金科3.72倍的市凈率表明，資本市場給它的定價中包含了很強的“重整溢價”和“轉型預期”。

換句話說，投資者買的不是它現有的凈資產，而是重整后“干凈資產負債表”帶來的想象空間。

聲明：

本文基于金科地產集團股份有限公司（*ST金科，000656.SZ）公開披露的《2024年年度報告》、《2025年年度報告》、《2026年第一季度報告》及相關臨時公告（申請撤銷退市風險警示公告、累計訴訟及仲裁公告等），結合深圳證券交易所行情數據，進行客觀財務梳理與分析。

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