日本滯后應對導致漫長下跌的慘痛教訓

先說兩組對比數據，日本樓市1991年開啟下跌，整整跌了18年，房價直接腰斬；美國樓市2007年陷入調整，僅跌4年，跌幅21%就止住跌勢。

同樣是樓市遭遇大幅調整，同樣是前期依托人口紅利、貨幣放水催生泡沫，堆積大量投機需求，最終泡沫破裂，為何一個調整長達18年，一個僅4年就觸底？這個問題，直接關乎我們樓市接下來的走向，而核心差距，就在于危機后兩地的處理方式天差地別。

日本的應對，總結起來就是一個字：慢。貨幣政策遲遲沒有大動作，緩慢降息，直到2001年才啟動大規模注資，此時泡沫破滅已經過去了十幾年。彼時銀行壞賬高企，市場無人愿意放貸，貨幣政策幾乎完全失靈。財政層面的救助更是滯后，1998年才開始大規模注資，整整落后了7年。

更致命的是，供給端也沒有及時收縮。泡沫破裂后，開發貸款的投放速度并未減緩，額度從1991年的48萬億一路漲到1998年的65萬億，新房還在源源不斷地建設，庫存越積越高，最終花了整整16年才消化完過剩庫存。該出手的政策無一及時落地，每一步都滯后數年，最終換來18年的漫長下跌，房價跌幅慘重。

美國的應對，則是一個字：快。次貸危機剛一爆發，立刻重拳出擊，直接推行零利率，推出三輪量化寬松，2008年立馬落地問題資產救助計劃，直接向金融機構注資紓困。同時嚴格嚴控開發貸款，市場庫存直接從456萬套腰斬至232萬套。政策響應迅速、發力迅猛，資金救助及時到位，最終僅用4年就完成筑底，隨后開啟觸底反彈。

由此可見，樓市危機后的政策反應速度，直接決定了后期調整的時長與深度。我們現在的樓市，2021年達到峰值，到2026年已經進入調整的第4年。2021年商品房銷售額高達17萬億，銷售面積達16億平米，到2025年，銷售額跌至8.4萬億，銷售面積降至8.8億平米，近乎腰斬，市場表現確實慘淡。

但關鍵在于，我們此次樓市調整，既沒有走日本滯后被動、放任泡沫出清的老路，也沒有走美國大水漫灌、強力強行托底的快路，而是走出了第三條路：主動刺破泡沫，再采取漸進式托底。雖說調整過程十分殘酷，但目前已經顯現出企穩跡象。

當年三道紅線政策，主動嚴控房企資金鏈，提前出清高杠桿項目與開發商，沒有等到市場自發崩盤。2022年樓市進入下行通道后，政策沒有過度拖延，逐步轉向托底、穩預期，并未照搬美國式的大水漫灌。政策節奏比日本快出很多，雖比美國稍緩，但這種緩，更多是求穩。

需求端也在逐步好轉，2022年商品房銷售降幅達到24%，2024年降幅收窄至5.2%，雖仍處于下跌通道，但下跌速度明顯放緩。今年三月小陽春，一線城市企穩信號尤為強烈，這是市場自主出清的結果，而非靠大水漫灌強行拉升。與此同時，投資端杠桿持續回落，債務壓力逐步緩解，居民購房意愿也從2022年的歷史低位慢慢回升，北上深等核心城市三月小陽春成交量更是突破紀錄，需求端正從低谷逐步修復，雖速度不及美國，但長期來看發展更趨健康。

當下樓市最大的難題，在于庫存壓力。2020年到2024年，商品房待售面積從5.64億平米升至7.53億平米，和日本初期一樣呈現不降反升的態勢，究其原因，主要是城投平臺為保障地方財政、托底土地市場持續拿地，即便購房需求低迷，庫存依舊居高不下。

不過好在此前拿地多，新增開發面積卻在大幅縮水，2025年開發貸累計降幅達到5.1%，融資端已然收縮，大量地塊僅拿地未開發建設。也正因新房開發量減少，2026年2月，商品房待售面積增速已明顯放緩，過剩庫存的增長得到有效遏制。

所以整體來看，全國樓市全面企穩還需要一定時間，但一線城市基本已經筑底。對比日美兩國，樓市真正全面企穩的核心信號，是全國庫存達到供需均衡狀態，目前雖未實現，但調整方向完全正確。

當下還差最后關鍵一步，就是貨幣端的支撐。只有貨幣成本維持低位，讓房貸成本與房產投資回報形成合理息差，購房需求才會真正踴躍入場。目前市場流動性并未大量流入樓市，等到資金持續流向樓市，才是樓市真正企穩回暖的時刻。

而我們和日美最大的不同，在于我們的經濟始終保持正增長，日本泡沫破滅初期，經濟持續低迷甚至陷入負增長，這也是其樓市18年陰跌的核心原因。雖說我們樓市正處于新舊動能轉換期，但經過數年調整，市場基本盤已經穩住，這也是近期樓市預期逐步反轉的核心支撐。

至于樓市全面復蘇，短期內并不會到來，還需要時間等待，但可以確定的是，樓市最壞的時刻已經過去。核心城市的核心區域，早已沒有大幅降價的空間，去年年底還能和業主大幅議價，拿到低價房源，如今業主早已不再輕易讓步。

未來樓市分化是必然趨勢，只有地段優質、資源稀缺的房產，才會始終具備競爭力，成為市場里的搶手資產。