蘇州環貿ICC mall試營業，完整初探報告

4月22日，蘇州環貿廣場商場開啟試營業（下文簡稱：蘇州環貿ICC mall），作為“新鴻基粉絲”，首周前往探班，先睹為快后淺淺來一個單篇探班報告。

選址

蘇州環貿ICC mall位于蘇州工業園區金雞湖湖東中央商務區，是新鴻基地產在蘇州首個城市綜合體蘇州ICC的商業部分，體量3.2萬㎡（項目整體還包含有高品質辦公和住宅業態）。

該區位有兩個特性：

1、雖然片區不乏商業項目，但彼此間距離尺度較大，長期以來未形成良性的互推作用。

2、蘇州環貿ICC mall反倒是因位于CBD“腹地”，周邊被眾多高端辦公樓、奢華酒店和住宅合圍，擁有明確的客群畫像，某種程度上成為了項目定位策略的重要決定因素（下文會詳解）。

交通方面，蘇州環貿ICC mall位于軌交1、8號線時代廣場站和星湖街站中間段，但B1層竟然能無縫銜接東西兩側雙站（連廊即將開通），通達性變相提升，為未來引流提供保障，這一接近TOD導向的開發策略也秉承了新鴻基地產旗下項目的一貫準則。

說起蘇州工業園區頗為感慨，從2015年新光天地和誠品生活開業后，我開啟了持續關注，這里幾乎詮釋了什么叫“開業即巔峰”，此后多年一直不溫不火。

我在此前寫蘇州商業相關評述時有提到：

蘇州市場不能只有蘇州中心商場等個別人氣項目，多方共榮才是城市、市場、消費者更喜聞樂見的局面。

工業園區商圈在現代商業競爭環境下能否重新起勢，對蘇州未來整體商業能級提升而言尤為重要。蘇州環貿ICC mall的亮相，不僅豐富了片區更多優質商業選擇，更是為這輪商圈的整體升級和擴容打響頭陣。當下商業環境依舊艱難，我打心底希望其能良性發展。

定位

“區位+體量”注定了蘇州環貿ICC mall將會主打“小而精”的定位策略——在有限的商業空間內首先達成高質感的硬件、服務標準，并通過引入面向周邊核心客群的精準消費內容，為商圈乃至蘇州城市商業注入“濃縮精華”活力。

個人認為這一邏輯基礎在于，我們不能指望蘇州市場的項目個個都做成蘇州中心商場、龍湖天街這樣的一站式類型，況且工業園區前幾年的發展歷程也展現出主打廣域大眾消費的傳統商場未能獲取片區紅利。

因此對于蘇州環貿ICC mall而言，獲取周邊核心客群日常休憩、社交的粘性，比覆蓋全客層這類不切實際的野心更簡明、務實。

此外，還是老生常談的一點，判斷一個城市商業的整體發展水平，除了品牌級次外，多元化的形態和內容同樣重要。各類商業能夠共榮，并且發揮出各自特性，才說明消費市場整體成熟度的提升，而蘇州環貿ICC mall則有望成為“小而精”特定類型的范本。

項目的“以小見大 SEE THE CITY, SEE THE WORLD”核心理念也在印證我的觀點——體量小只是項目采取精準定位策略的推動力，但項目的原動力，則是突破體量的“枷鎖”，讓賓客感受到更多品質化的消費體驗及內容選擇，獲得美好的記憶，展現蘇州商業最高質感的一隅。說得直白一點，就算喝杯咖啡，也要讓你獲得更好的環境、服務和體驗，亦或是感受一下咖啡豆原產地的故事……某種程度上也是開發商“慢工出細活”的價值觀體現。

設計

蘇州環貿ICC mall由新鴻基地產的“老伙伴”Benoy操刀設計，以“城市綠洲”概念進行打造，旨在于CBD鋼筋水泥林立的建筑群落中建立一片能融合自然公共空間的“呼吸”場域。

顯性表達上，綠植空間是最為具象化的呈現，他們多布局于項目東側。

結合同側的下沉式廣場、步梯和觀景露臺，于垂直動線形成立體化的自然系公共空間組合。消費者可以在此休閑消費、小憩社交，甚至遛寵，詮釋了現代化商業設計手法。

此外，例如主入口由青苔元素設計的門廊，既有新鴻基地產旗下項目一貫的結構，又潛移默化中展現出蘇州環貿ICC mall的“城市綠洲”特色標簽。

隱性表達上，則是在現代化的內場空間同樣融入自然靈感。例如貫穿全場、不規則拼接的地磚設計，猶如對綠植葉脈的演繹，雖大小不一，但有序“生長”，是常見于頂級項目中的高配置標準。

細看還會發現這一具有獨特辨識度的拼接元素，被延續到了指示系統等各個細枝末節，設計語言的一致性在此得到了完美體現。

與上海多個項目有所不同的是，蘇州環貿ICC mall頂部和墻面多處采用了更具自然親和力的木質元素，清清爽爽。

而個人最喜歡的，是項目的頂燈設計。凹凸間隔、錯落有致，如果說燈光亮度有“呼吸”一說，那此吊頂設計同樣散發出一種有節奏的“呼吸感”，再次呼應“城市綠洲”理念。

“流線型”則是蘇州環貿ICC mall的核心元素，它隱隱呈現于項目的外立面，同時貫穿于內場的動線、中庭設計中。

此外由于項目體量不大，因此地上樓層平面結構簡潔明亮，滴水型的環形動線幾乎能一眼望到頭，再次注定了項目要走“小而精”的定位基調。

內場質感總體而言“很新鴻基”，在蘇州市場排個前三是沒有問題的。

此外，類似“智慧衛生間引導系統”、“雨傘除水器”等高端商場現代化設施均已配備到位，怒博好感。

因此，當下項目首先是做到在軟硬件體驗方面給足配置，為進一步的招商升級調整建立底層基礎。

項目地上4層，地下1層，3.2萬㎡。作為參考，上海浦東嘉里城已算是小而精的典范，地上2層，地下1層，商業面積則有4.5萬㎡——對比可見前者單層面積不大。

在整體商戶數量不多的情況下，現階段項目招商策略主要瞄準：

1、商務宴請（大餐飲主要位于高區）；

2、辦公樓白領的日常休閑消費（簡餐、咖啡茶飲等主要位于低區和沿街；日常穿搭、美顏健身等主要位于高區）；

3、品質家庭消費（聚餐、咖啡茶飲、家居生活方式、日常用品等）。

其中不乏“首店”標簽，按官方資料所示：

全場超60%為區域首店、90%以最新形象店或特色店，囊括3家全國首店、4家江蘇首店、1家蘇州首店及數十家區域首店。

在我看來，除了常規的零售及餐飲體驗內容外，有幾個看點值得關注：

1、精準消費內容的轉化。

眾所周知，咖啡茶飲作為打工人剛需業態往往在辦公配套項目內多到爆炸，蘇州環貿ICC mall具有類似觀感，且為蘇州市場帶來不少“新面孔”。

我在前往探班時，Grid Coffee人滿為患，中午時間段等待時間和上海有得一比，裕蓮茶樓、DRUNK BAKER也是“熱門點位”；午餐時段，地下樓層小餐飲已有不少周邊客人慕名而來，精準切入剛需業態。

2、餐飲為先。

由于項目體量有限，因此較難短時間內通過足夠的零售品牌組合形成氛圍。從時間維度看，餐飲依舊是前期納新的“主力軍”。

除了常見的連鎖品牌外，特色餐廳恰也是開發商的優勢品類之一，且能打造出差異化特色。例如望潮頭、南園雅集·新蘇宴、淺鍋等均為全國或江蘇首店。如果說咖啡茶飲帶來是日常，那獨家大餐飲則能帶來目的性聚餐消費轉化。這些都將成為項目的基礎客流，從而為未來更多品類組合形成背書。

3、多元化空間的運用。

項目擁有沿街、下沉式廣場、露臺等多元空間形態，如何利用這些空間，引入特色商戶，打造社交場景，是蘇州環貿ICC mall與商戶共創層面需要持續思考的課題，也是我的一大關注點。

4、B1層的主題區域。

項目在B1層打造了一個名為“SOOO FOODIE酥食”的餐飲主題空間（區域命名又雙關了）。

并在中島區域采用了半統裝造型設計，為小餐飲商戶建立設計基調，有助于拔高獨立品牌的調性。這是優質開發商的價值所在，期待該區域的完整版。

零售方面，雖然目前已引入了華為擎云授權體驗店、阿斯頓·馬丁等特色品牌，以及NIKE STYLE、周大福等市場熟牌，不過總體而言是有提升空間的，餐飲先行后，是項目未來的重點招商調整方向。

值得一提的是，上圖超大商業外立面的華為是一家“政企合作門店”，意味著店鋪會直接面向眾多企業用戶，是點對點的精準服務，某種程度上也是蘇州環貿ICC mall經營策略的縮影。

待整體更為完善后，我可以再跟進來一篇補完報告。

企劃

市場企劃方面，蘇州環貿ICC mall在試營業期間涵蓋兩個維度。

一是視覺層面，主打一個中西結合。

個人非常喜歡的一則案例——項目聯袂法國跨界藝術家喬納森·蘇維（Jonathan SAUVE），在圍擋空間呈現出一場精彩的“東西方藝術對話”。

其中圍擋的平面畫面，來自藝術家帶來的“中國文化系列”首展，以其標志性IP“Magic People夢奇克”對《七賢圖》《山徑春行圖》等經典古畫進行再創作。而項目則以蘇式窗棱為靈感，在畫前結合開業主KV，將畫作打造為框景，寓意著透過窗棱看世界，有點巧思的，未來定會收錄進我的“圍擋特輯”欄目中。

中式美學方面，項目則聯袂蘇州的非遺紋樣傳承人“辣人花”，擇取金雞湖錦鯉戲水、蘇州園林游園觀花等本土意象的非遺紋樣，加以創新演繹，呈現于外立面等公共空間。

此外，項目還聯合建筑師、策展人、作家史倫先生，在人文閱讀空間「樓下書屋」推出 「看見世界的1/232」環球映像展。以“用腳步丈量世界，以速寫記錄時光”為主線，呈現一場關于行走、建筑與內心的真實記錄，讓觀者感受世界的遼闊與時光的溫柔。

到這兒，更易領會到“以小見大 SEE THE CITY, SEE THE WORLD”的理念。典雅的蘇式窗棱是蘇州環貿ICC mall的自我映射，透過窗棱去看世界，正是上述開業策展所在表達的內容。相信項目會在未來的招商、運營過程中，將更多國際化的視野融于蘇式古韻中，既能引入來自全球各地的品質商戶，同時植入更多在地化特色；在營銷活動方面突破空間的局限，為客人在精神層面創造更廣闊的有趣體驗。

二是體驗層面，我探班時未遇到，但可以做個預告。

項目將于5月起推出為期近兩個月的首屆“蘇州E人節”，從跨界藝術展演到寵物市集、電音派對、運動觀賽夜，希望能夠吸引到更多客人前來共創體驗，認識一下蘇州環貿ICC mall。

值得一提的是，“蘇E”在車牌中指代的正是蘇州，而“E人”則又有一層人文活力感，雙關巧思再次達成。

以上是蘇州環貿ICC mall試營業后的首次探班報告，涵蓋維度是相對完整的，同時如大家所見，項目尚在“完整ing”。在五一重要節點率先亮相是情理之中，當然期望項目能在今年下半年加速成型，率先為提振工業園區的商業活力做出表率。我會持續關注，并希望能盡快再次帶來關于蘇州環貿ICC mall的動態分享。