北京
文/廣州進深 嚴明會
這幾年，廣州不少樓盤都在降價出貨，這沒什么稀奇。
但沒想到的是，竟然有樓盤能把價格降得那么離譜。
這個盤就是——恒基學苑壹號。
應該很多人都聽過它的名字，一個身世蠻曲折的項目。
最近，臨近五一，它又在搞特價了。
朋友圈里的中介直接打出“骨折價”，當年開盤賣4-5萬+/㎡，現在2.3萬元/㎡都不到。
·建面約105㎡四房，總價240萬元起，單價2.29萬元/㎡；
·建面約125㎡四房，總價290萬元起，單價2.32萬元/㎡；
并且，不僅是現房，還都是好樓層。
據說只賣5天，只有20套。
要知道，恒基學苑壹號的拿地價都去到2.6萬元/㎡了，現在的價格比樓面價還便宜。
（圖源朋友圈）
項目前身，為番禺區新造鎮新化快速路東側地塊。
2020年9月底，這塊地經過35輪競價，最終由奧園與恒基地產聯合體以67.78億元競得，折合樓面價26352元/㎡。
拿地一年后，2021年9月項目正式開盤，當時的項目案名還是“奧園恒基學苑壹號”。
奧園是一家有運動基因的房企，向來倡導全民體育、弘揚奧運精神。
所以項目當年開盤時，奧園還專門邀請了雅典奧運會羽毛球冠軍親臨現場，為項目打Call。
價格也很有誠意，首開折后均價4.2-4.3萬元/㎡，望江戶型4.6-4.7萬元/㎡。
在當時市場低迷的大環境下，恒基學苑壹號開盤2小時賣了超10億元，銷售中心人氣爆棚。
后來的事，大家都知道——
奧園暴雷了。
恒基地產全面接手項目。
但由于受奧園影響，不少意向購房者因擔心交付風險不敢上車，這也導致該項目逐漸淡出了大眾視野。
從曾經的期房，一步步熬成了現房。
價格也從原來的“4字頭”，一路降到“3字頭”，再到如今的2萬元/㎡出頭。
項目整體素質，其實相當不錯。
地處國際創新城，周邊高等學府環繞。
且一線臨江，離江最近之處僅約80米，擁有超500米一線江岸。
住宅則臨江而建，共有19棟，采用“前低后高”的科學布局，既保障了后排樓棟的江景視野，更將一線江景的稀缺優勢發揮到極致。
產品方面，恒基學苑壹號主打建面約105-220㎡多面積段戶型，滿足不同客戶的居住需求。
不論從哪個方面看，項目都占盡優勢，但去化卻一直較為艱難。
2021年9月開盤至今，恒基學苑壹號已經入市四年多。
累計網簽582套。
全盤規劃2200戶，按此計算，整體去化率不足三成。
累計網簽金額37.2億元，地價款覆蓋率約54.88%，剛過一半。
看得出來，恒基地產也很著急。
不然也不會低于面粉價賣房。
問題是，即使降價，也未必就能取得好的去化。
眼下，廣州樓市卷成“麻花”，新規盤做得一個比一個驚艷，相比之下恒基學苑壹號競爭力并不大。
去年11月，項目還進行過一次調規。
主要是在9#住宅首層增加電房，同時相應調整9#住宅首層輪廓及其周邊綠化布局等。
調得“無關痛癢”。
目前，恒基地產在廣州在售項目只有恒基學苑壹號一個。
項目不多，但一個盤就剩余1000多套房未售，去化壓力還是蠻大的。
然而，其壓力不只來自于銷售，還有交付。
自2024年6月項目一期交付起，便有業主在社交平臺發聲，稱項目延期交樓，偷偷降標……
時至今日，部分已交付樓棟的陽臺，還有業主掛起的“質量垃圾”橫幅，遠遠望去格外刺眼。
所以，對于恒基地產而言，想要緩解去化壓力，只依賴降價顯然行不通，還需要重視交付環節。
否則，交付糾紛引發的連鎖反應，可能會讓其陷入更大的銷售困境。
恒基學苑壹號項目開發主體——廣州奧昇置業有限公司，成立于2020年8月。
公司董事長為居軼凱，他也是恒基中國合作項目管理部副總經理。
股權方面，奧園仍持有該公司一半的股份，另一半由恒基地產所持有。
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