萬科Q1營收同比下降近24%，凈虧損小幅收窄至59.5億元 | 財報見聞

萬科A 29日披露2026年第一季度報告，業績延續深度承壓態勢。

報告期內，公司實現營業收入289.3億元，同比大幅下降23.9%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為59.5億元，較上年同期虧損62.5億元略有收窄，同比減虧約4.7%。這是萬科連續多個季度錄得虧損，房地產開發業務的持續拖累仍是核心癥結所在。

從積極信號來看，整體毛利率回升至9.1%，同比提升3個百分點，顯示成本管控初見成效。與此同時，經營活動現金凈流出從上年同期的57.9億元大幅收窄至21.6億元，改善幅度達62.7%，表明公司在壓縮經營支出方面取得了一定進展。

然而，房地產開發主業的頹勢依然觸目驚心。一季度合同銷售金額僅167.7億元，同比暴跌53.8%；結算收入145.7億元，同比下滑36.1%。與此同時，資產負債率仍高達77.1%，有息負債合計3,560.5億元，債務壓力依然沉重。

營收下降23.9%，開發業務拖累全局

一季度萬科營業總收入289.3億元，同比下降23.9%，其中房地產開發業務貢獻收入145.7億元，同比下降36.1%，是拖累整體營收的最主要因素。相比之下，經營服務業務表現相對穩健，貢獻收入124.8億元，同比小幅增長1.7%，成為業績的重要"壓艙石"。

從利潤表細節來看，營業外支出同比激增139.5%至6.6億元，主要系滯納金增加所致，反映出公司在債務償付方面的持續壓力。所得稅費用則出現異常跳升，從上年同期的稅收收益3.2億元轉為本期支出11.1億元，原因在于集團整體虧損的同時，部分子公司仍產生應稅利潤，疊加遞延所得稅資產轉回，進一步侵蝕了利潤空間。

銷售大幅下滑，去化壓力持續高企

房地產開發業務的銷售數據令市場擔憂。一季度萬科實現合同銷售面積140.1萬平方米，合同銷售金額167.7億元，同比分別下降42.2%和53.8%，降幅之大遠超行業整體水平。

截至一季度末，萬科合并報表范圍內仍有1,053.3萬平方米的已售資源未竣工結算，對應合同金額1,072億元，這一龐大的待結算資源池既是未來收入的潛在來源，也意味著公司需要持續投入資金完成交付。

一季度新開工及復工計容面積69.2萬平方米，僅完成全年計劃的22.6%；竣工計容面積98.3萬平方米，完成全年計劃的13.2%，整體開工和竣工節奏偏慢，或與資金緊張及市場需求不振有關。值得一提的是，一季度如期交付30個項目共7,600套房屋，其中32.1%實現提前30天交付，"保交樓"執行力尚屬穩定。

經營服務業務：多點開花，成為亮點

在開發業務深度承壓之際，萬科旗下多元經營服務板塊展現出較強韌性，成為支撐公司基本盤的重要力量。

物業服務方面，萬物云依托AI不動產管理大腦"靈石"持續擴張，已從住宅場景延伸至產業園區、城市街區等多元空間，并在一季度中標廣州中醫藥大學順德醫院、廈門大學附屬第一醫院等超大型項目，科技賦能戰略初顯成效。

租賃住宅方面，一季度實現營業收入7.24億元，截至3月末共運營管理25.1萬間長租公寓，整體出租率穩定在93.7%。在租合同租期提升至366天，較上年同期延長51天，客戶粘性持續增強。

商業開發與運營方面，一季度實現營業收入20.8億元（含非并表），同比增長7.3%，印力管理的商業項目整體出租率達93.1%。通過"發發季"等品牌活動，一季度客流同店同比提升6.8%，銷售額同店同比提升6.1%。

物流倉儲方面，一季度實現營業收入10.9億元，同比增長9.8%，其中冷鏈業務收入6.4億元，同比大增28%；服務收入4.1億元，同比增長38%，冷鏈TOP30客戶收入規模同比增長59%，增長勢頭強勁。

債務重壓之下，融資成本持續壓降

截至報告期末，萬科持有貨幣資金604.9億元，有息負債合計3,560.5億元，資產負債率77.1%，債務結構依然高度緊張。流動負債合計5,571億元，其中一年內到期的非流動負債高達1,366.8億元，短期償債壓力不容小覷。

在債務管理方面，萬科一季度繼續獲得金融機構支持，整體存量融資綜合成本降至2.88%，較上年末進一步下降14個基點，境內存量融資綜合成本更低至2.62%。大股東深鐵集團本年度截至披露日累計新增提供股東借款27.3億元，融資綜合成本僅2.34%，并同意對原約定一季度應償付的股東借款本息2.74億元予以展期，為公司提供了關鍵流動性支撐。

此外，"22萬科MTN004""22萬科MTN005""23萬科MTN001"三筆中期票據及"H1萬科02"一筆公司債券的展期議案已獲債券持有人會議表決通過，短期流動性風險得到一定程度的緩釋。

現金流改善，資產處置穩步推進

現金流層面出現積極變化。一季度經營活動現金凈流出21.6億元，較上年同期凈流出57.9億元大幅收窄62.7%，主要得益于經營支出的有效壓縮�；I資活動現金凈流出40億元，同比減少約58.9%，償債規模較上年同期明顯下降。

資產處置方面，萬科一季度完成廣州云城停車場資產包處置，交易金額8,700萬元，實現非核心資產的有序退出。此外，青島李滄區石牛山項目通過"收儲、調規、再出讓"模式將商業地塊盤活為住宅用地，上海鑫耀中城項目通過推進自持租賃住房限制松綁實現資產提效2.4億元，存量資源盤活工作正在多線推進。

股權結構穩定，深鐵集團持續護航

股東結構方面，深鐵集團持股比例27.18%，持股數量32.4億股，仍為第一大股東，國資背景為萬科提供了重要的信用背書。深圳地鐵2025年虧損約371.97億元，對萬科股份的長期股權投資確認投資虧損。

截至報告期末，公司總股本為119.3億股，其中A股97.2億股，H股22.1億股，股權結構保持穩定，無重大變化。