二環“王炸”地塊壓軸！北京三宗宅地明日競價，總起始價超90億元

“土拍將延續近期的結構性回暖態勢，但普漲時代已經終結，未來土地市場將長期呈現K型分化。”

張帥旗/發自北京

4月的最后一天，北京土地市場將迎來一場土拍盛宴，北京三宗住宅用地即將集中競價，總起始價約91.58億元。

其中，豐臺萬泉寺0007地塊以57.71億元成為目前年內總價最高宅地，但其高達3.74億元的河道綠化帶配建成本，使實際樓面價由5.85萬元/平方米升至6.23萬元/平方米，與相鄰的中海麗金府基本持平。加之不規則地塊形態、文物原址保留等限制，對競得房企的利潤精算與產品力提出嚴苛考驗。

朝陽東壩1105-01地塊雖樓面價僅4.1萬元/平方米，與周邊8萬元/平方米以上的售價形成充裕價差，但周邊的交通瓶頸長期未解，地鐵步行超1.5公里，出行便利問題不容忽視。昌平北七家0002地塊則經歷“瘦身”調整，剝離商業后轉為純居住用地，其距地鐵站步行超半小時，配套短板突出。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析認為，在“努力穩定房地產市場”的政策暖風與3月二手房成交高位背景下，本次土拍將延續結構性分化態勢，豐臺萬泉寺有望小幅溢價成交，東壩與北七家則可能以底價收官，土地市場的K型分化，正成為新常態。

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“王炸”地塊背后的高配建投入

北京市豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0007地塊R2二類居住用地（下稱“0007地塊”）是本輪土拍當之無愧的焦點。

該地塊位于豐臺區太平橋街道萬泉寺村，土地開發程度為七通一平，用地規模約3.95公頃，地上建筑面積約9.87萬平方米，容積率為2.5，建筑控高80米（局部高點不超過90米）。

起始價57.711億元，競價階梯為人民幣600萬元，競買保證金為人民幣11.55億元，是今年開年來北京總價最高的住宅用地。

圖源：北京市規劃和自然委員會

從區位條件看，0007地塊交通便利，其周邊地鐵麗澤商務區站為14號線及16號線雙軌交會。四至范圍為東至規劃蓮花河西路，南至規劃金中都南路，西至規劃駱駝灣南路，北至規劃柳村路。

周邊商業配套包括龍湖麗澤天街、西鐵營萬達廣場；醫療方面有佑安醫院；生態資源有金中都城墻遺址公園、麗澤濱水文化公園。

圖源：北京市規劃和自然委員會

值得一提的是，地塊原先為綜合性商業金融服務用地，后調整為二類居住用地。規劃文件顯示，綜合考慮城市界面形象，居住地塊立面采用較高窗墻比，采用現代主義的設計手法，強調簡潔的線條和幾何形狀，材料使用鋁板、玻璃、石材等現代材料，建筑主體色彩宜與周邊協調。

目前地塊周邊在售的中海麗金府項目網簽均價約10.58萬元/平方米，去化率約21.13%；中海麗澤叁號院網簽均價約9.12萬元/平方米，去化率約29.49%。同時，豐臺區萬泉寺板塊仍有太平橋地塊正在等待排隊入市，在待售樓盤較多的情形下，0007地塊建設項目或將面臨較為激烈的競爭。

此外，這宗“看上去很美”的地塊，暗藏著不容忽視的開發成本。

據該供地項目《“多規合一”協同平臺審核意見的函》掛牌文件披露，競得人須無償建設沿蓮花河兩側五塊共計約17公頃的河道綠化帶，建設標準不低于2200元/平方米行，該項投入至少為3.74億元。

按此計算，上述金額攤算到住宅部分，相當于每平方米樓面價額外增加約3800元，實際成本將從起始價的5.85萬元/平方米攀升至約6.23萬元/平方米，與毗鄰的中海麗金府（樓面價6.2萬元/平方米）幾乎持平。

從地塊本身來看，地塊呈狹長的不規則菱形布局，朝向并非正南正北，未來樓棟排布將面臨面寬資源受限的挑戰，而地塊內部兩處不可移動文物（馬爾格爾古德碑和萬泉寺公園石刻）的原址保留要求，也都對開發商的綜合能力提出了更高要求。

圖源：北京市規劃和自然委員會

盡管配建成本較高，0007地塊依然吸引了頭部房企的高度關注。在其正式掛牌前一天，招商蛇口便已發布該地塊的工程招標計劃，釋放了明確的拿地信號。截至發稿前，該地塊已經出現了第一輪報價。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為：“作為二環至三環間的稀缺純宅地，即便扣除河道配建后樓面價升至6.23萬元/平方米，其區位、交通配套仍具備稀缺性，預計將以5%-8%的溢價率成交。同時，萬泉寺地塊要實現差異化破局，可采取兩大策略：一是精準定位錯位，麗金府主打136～231平方米純四居大平層，萬泉寺可推出120～200平方米兼顧剛需改善的產品組合，覆蓋更廣泛的客群；二是打配套差異化，利用緊鄰麗澤商務區站的交通優勢，主打‘步行通勤’標簽，同時宣傳綠化帶改造后的宜居屬性，弱化供應過剩的負面影響�！�

“而地塊狹長不規則+非正南北朝向的特性，決定了其不適合做常規行列式排布，更適合采用圍合式布局，最大化樓間距和采光面，適配高端改善客群的居住體驗。”

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東壩1105-01地塊

價格洼地中的交通瓶頸

如果說萬泉寺地塊考驗的是房企的配建及產品差異化能力，那么北京市朝陽區東壩鄉單店區域平房區城中村改造項目1105-01地塊二類城鎮住宅用地（下稱“1105-01地塊”）則更多考驗的是對區域短板的判斷與定價能力。

該地塊位于朝陽區東壩鄉，土地開發程度為七通一平，用地面積約2.56公頃，規劃建筑規模約5.11萬平方米，容積率僅為2.0，建筑控高45米（局部60米），綠地率為30%。

地塊具體四至為東至現狀匯景苑二區，西至醉公村路，北至東壩南三街，南至單店南路，位于五環與五環之間。

圖源：北京市規劃和自然委員會

1105-01地塊起始價為20.96億元，折合樓面價約4.1萬元/平方米，與東壩板塊的京投發展北熙區三區及剛剛開盤的京投發展·森嶼文華均價8萬元平方米以上的售價相比，該樓面價具備充裕的利潤空間。

地塊周邊配套成熟，萬達廣場、金隅嘉品Mall等商業設施齊全，白家莊小學匯景苑校區等教育資源完備。不過，地塊與附近地鐵站（東壩站、東壩南站、姚家園站）直線距離均超過1.5公里，步行不可達，依賴地鐵通勤的客群需借助共享單車或接駁公交。

同時，該地塊旁單店南路西段與五環內路網銜接不暢，道路寬度由東段的雙向四車道減至雙向兩車道，且兩側無獨立非機動車道，南北向的單店西路，雖北段（東壩南三街-東壩南二街）已拓寬改造完成，但南段向南在金隅匯景園三、四區門口被阻斷，無法貫通至五環內，對交通出行將產生一定影響。

“路網問題會導致項目交房后通勤便利性大打折扣，甚至影響后續二手房溢價，若路網問題在2028年前仍未解決，項目大概率面臨去化緩慢的問題。”柏文喜認為。

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昌平北七家地塊“瘦身”再入市

與前兩宗地塊相比，北京市昌平區北七家鎮平西府土地一級開發項目CP01-1203-0002地塊R2二類居住用地（下稱“0002地塊”）的體量和門檻都明顯降低。

該地塊位于昌平區北七家鎮，土地開發程度為六通一平，用地面積約3.59公頃，規劃建筑規模約6.46萬平方米，容積率為1.8，建筑控高60米，起始價為12.905億元，折合樓面價約2萬元/平方米。

圖源：北京市規劃和自然委員會

值得注意的是，這宗地塊與上一次上架時相比出現了明顯的“瘦身”。文件顯示，此前其規劃中包含的部分商業與公建已被剝離，出讓范圍已明確為純居住用地。

地塊周邊首開LONG街、北京積水潭醫院回龍觀院區等生活配套基本完備，未來科學城的產業規劃也為區域提供了潛在的人口導入支撐。

0002地塊的短板同樣突出。地塊距離最近的8號線平西府站步行距離約2.5公里，耗時超過半小時。規劃中的17號線支線雖已納入北京市軌道交通第三期建設規劃，但預計2027年方能落地，且僅設海鶄落站與北七家站，覆蓋范圍有限。此外，區域內中高端商業設施相對缺乏，大型三甲醫院也未落地，優質教育資源建設也仍需時日。

綜合來看，柏文喜認為：“本次土拍將呈現‘核心地塊略熱、邊緣地塊底價’的分化格局。其中，豐臺萬泉寺大概率溢價成交，昌平平西府地塊因調減建面、取消商業配套后門檻降低，預計底價成交，東壩地塊受路網短板影響也將底價成交。”

“結合28日政治局會議‘努力穩定房地產市場’‘推進城市更新’的定調，疊加3月二手房成交高位、亦莊瀛海地塊溢價8.7%的熱度傳導，4月30日的土拍將延續近期的結構性回暖態勢，但普漲時代已經終結，未來土地市場將長期呈現K型分化——核心區優質地塊成為房企必爭之地，配套有短板的遠郊地塊則需通過降價、優化產品來保障去化�！�