樓市的冰與火丨青島4月新房簽約70萬㎡，環比下滑15.8%，改善賽道逆勢飄紅、熱度不減

房地產市場的分層格局，正從行業發展的潛在趨勢，加速轉化為確定性市場現實，且不同維度的價值差距將持續拉大。全國樓市徹底告別全面普漲普跌的發展階段，結構性特征成為核心主線。

青島亦是如此，市場內部結構競爭持續加劇，價值分層態勢持續深化。主城核心與成熟熱點板塊，依托稀缺土地稟賦、完備城市配套與高階產品打造，構筑穩固價值壁壘，持續引領市場走向，成為市場企穩復蘇的核心支撐。 二手房市場依托靈活的價格調整策略，成交活躍度持續攀升。

4月青島主城多點開花，市北CBD、新都心、嶗山王家村、李滄世園等核心板塊集中供應改善型新品，海信境觀、海信安瀾、青特璟逸、中海青云萬里、君一雲啟、華潤中寰悅府等標桿項目扎堆入市，以低密規劃、四代宅、超100%得房率、臺板社區等前沿產品定義，重塑主城改善人居標準，推動市場從地段競爭轉向產品力競爭的新階段。

NO.1 商品房簽約情況

（2026年4月商品房供銷價數據為4.1-4.30）

4月的青島樓市，褪去冬的沉寂，迎來成交的春潮涌動，新房與二手房同步發力，成為激活市場復蘇的核心引擎。根據青島銳理數據統計，4月青島共計新增商品房2910套、33.27萬㎡，簽約4785套，約69.75萬㎡，銷售總金額90.26億元，簽約套數、面積和金額分別下滑20.9%、15.8%和25.0%。受簽約結構調整的影響，4月簽約均價為12940元/㎡，較上個月明顯下滑10.9%。套數和面積同比上漲，1.6%和10.8%，金額和均價同比下滑4.1%和13.5%。

其中商品住宅新增1736套，約22.25萬㎡，簽約3735套、約46.79萬㎡、銷售總金額75.54億元，簽約套數、簽約面積、簽約金額較上個月均下滑，分別為20.5%、23.2%、22.5%。較去年同期下滑0.6%、3.8%、1.1%。簽約均價為16144元/㎡。

整體來看，今年1-4月青島市共簽約新建商品房17117套，約238.31萬㎡，銷售總金額328.33億元，簽約套數、簽約面積、金額較去年同期下滑，下滑幅度分別為19.6%、14.9%和17.9%。受簽約結構調整的影響，1-4月簽約均價為13777元/㎡，較去年同期下滑3.5%。

二手房市場同樣暖意融融，4月單月二手房網簽超6000套，達到6442套，較3月漲7.1%，市場流通的活力被充分喚醒。

今年1-4月全市二手房成交量21285套，較去年同期下滑4%；二手住宅成交20087套，較去年同期下滑4.0%。

NO.2 區域商品住宅成交情況

（去化周期=當前活躍存量/近6個月月均去化量）

在商品住宅的成交區域分布上，4月青島新建商品住宅的成交熱點集中在城陽、西海岸、李滄和膠州。具體數據表明，城陽以777套、約9.23萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的19.7%；西海岸簽約614套、約8.02萬㎡，占比17.1%；李滄簽約375套、約4.66萬㎡，占比10.0%；膠州簽約374套、約4.67萬㎡，占比10.0%。

從目前市場情況來看，4月青島樓市板塊與樓盤之間冷熱不均現象依舊明顯。從去化周期維度觀察，青島商品住宅市場去化節奏持續優化，當前去化周期為26.5個月（統計口徑已剔除死庫存）。

老四方板塊近兩年強勢突圍，直接躍升為青島樓市的流量頂流。即便板塊內項目扎堆、競爭白熱化，但依托深厚的地緣客群積淀與靈活務實的價格打法，整體去化穩健。截至4月底，板塊商品住宅去化周期鎖定18.6個月，供需關系趨于平穩。

新品迭代層面，多個樓盤同臺競技、各展鋒芒。海信境觀作為海信地產重倉市北閆家山板塊的標桿力作，以硬核產品力直接撕開市場內卷格局，建面約112-139㎡全系戶型緊扣“空間超配”核心，95%-100%的超高得房率，不僅徹底顛覆行業常規認知，更以碾壓級優勢甩開同板塊競品，迅速躋身板塊當紅熱盤，目前其美學館及“青島首個122㎡真套四”樣板間亦同步開放。綠城青島璟悅規劃建面約99-140㎡桂語系產品，目前實景示范區和樣板間也已開放。青島濱海國際中心、國信和悅、通和悅章等在售項目持續穩健走量。

原市北區在售新盤整體較為緊俏，去化周期27個月。新都心板塊目前為“三足鼎立”的競爭格局：棠玥和境主力戶型鎖定建面約105-142㎡；保利青鐵·都心瑯悅主打建面118-168㎡套三、套四戶型，現已開盤；海信代建的新都心市北城發福州北路地塊，規劃為“君悅系”產品，打造建面約120-160㎡純粹改善住區。

CBD板塊迎來稀缺補倉，新盤中海青云萬里產品線涵蓋127㎡套三雙衛、143㎡套四雙衛及190㎡套四三衛，項目首開便斬獲亮眼業績，市場認可度十足。作為青島核心改善高地的浮山后，目前新房供應近乎斷檔，青啤靜瀾山是板塊內唯一在售新盤，近期加推9號樓，建面約120㎡新品。

李滄區當前去化周期約20.2個月，市場整體庫存壓力尚存，但改善熱點板塊已率先走出獨立行情。其中，東李世博園板塊熱度高度聚焦，而青特置業無疑是主導板塊熱度的絕對 “流量王者”。

自青特首入東李，落子青特璟譽便一炮而紅。2025年11月開盤，僅用4個月便基本實現清盤，以現象級熱銷，將青特硬核產品力深度植入東李市場。此后青特東序接力入市，延續 “逢開必火” 的青特速度，首開便創下近3年青島開盤認購的歷史紀錄，也是東李今年首個啟動搖號的紅盤。生動印證了青特“做一成一”戰略的落地成效與市場號召力。

近期，青特在東李的第三個重磅作品 ——青特璟逸（36地塊）已正式亮相：以1.7超低容積率， 規劃12棟洋房與4棟小高層， 為東李改善市場再添標桿新作。 據悉項目將于五月中旬開放實體樣板間；預計五月底、六月初開盤。

板塊潛在供應層面，李滄東李已然掀起新一輪布局熱潮，各大房企紛紛加碼，未來競爭格局將進一步升級。龍湖攜手海創置業聯合代建惠水路三宗核心地塊，19萬㎡大體量，主打低密別墅+洋房業態；森林公園原商業組團控規調整出11萬㎡宅地，再度由萬科、中海、越秀、金地、青島城投五家房企聯合競得，成交樓面地價9010元/㎡。此外，由遠洋代建的萬竹云峰項目，以及去年億聯斬獲的核心地塊，目前均處于暫未啟動狀態。

憑借 “核心地理位置+充足土地供應” 的雙重核心優勢，張村河板塊已成為當前青島房地產市場熱點區域之一。該區域內包括海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境以及盛世悅府（原靜山悅園）等項目。北岸大宇地塊尚未啟動。

近兩年，嶗山王家村板塊迎來爆發式發展，多宗優質宅地密集出讓、土拍熱度一路狂飆，直接推動金家嶺板塊強勢躍升，成為青島主城新盤供應最集中、高端改善競爭最白熱化的價值高地。

銀豐雙盤、海信安瀾、天一仁和吾疆、君一雲啟、瀾樾府、嶗山首府、魯信蔚藍海岸等豪宅憑借稀缺地段、高端產品力爭奪高階改善客群，瓜分嶗山頂豪市場份額，形成“神仙打架”的激烈格局。

銀豐雙盤——玖璽城和玖璽臺現已全面實景現房呈現。海信王家村新盤——海信安瀾，直接祭出四代宅產品，建面約140-245㎡全改善戶型，項目以超100%得房率+臺地設計+270°全景艙等碾壓級超配標準，延續了海信高端產品的品質基因。

君一雲啟4月26日舉行了產品發布會，抬板設計、最高約11米無柱超高挑高大堂、最高6米架空層、酒店式車馬院等高階配置，全面刷新主城高端人居標準。據悉，項目示范區及樣板間將于5月1日正式對外開放。

魯信蔚藍海岸規劃1棟16層小高層和4棟21-25F高層，共188套。規劃建面約350㎡和500㎡。頤和悅府（原柏悅府）以青島稀缺的四代住宅為核心標簽，主打建面約231-339㎡大平層四居，項目已封頂。金鼎兩幅地塊目前暫無更多動態披露，后續進展備受市場關注。

在商品住宅面積區間方面，100-160㎡的住宅面積段在當前市場上占據了最高的市場份額，其占比約71.5%。這一面積段主要涵蓋剛改型和改善型住宅產品，已成為市場的核心需求，且需求表現穩定。

NO.3 土地方面

4月市北營口路住宅地塊發布拍賣出讓公告，容積率2.2，建筑面積約25928.32㎡，起拍樓面地價由11840元/㎡，下調至9420元/㎡，每平米降低2420元。5月19日9時30分拍賣。

4月30日，城陽區東郭莊國城路以西、碩陽路以北地塊發布地塊出讓公告，地塊起拍價3749元/㎡，起拍總價2.16億，容積率1.6，建筑面積約57512㎡。

此外，還有嶗山漢河社區北側一宗低密住宅地塊發布地塊預出讓公告。這宗位于九水東路以東、漢河社區以北的低密住宅用地，以7502元/㎡起拍樓面價、2.8億元起拍總價入市，疊加容積率≤2.0、建筑限高54米的稀缺規劃，成為嶗山近郊改善板塊的優質補充，也為2026年土地市場增添全新選擇。

成交方面，西海岸和高新區兩宗地塊成交。西海岸太行山路東、香江路北商住地塊，以樓面價5105元 /㎡、總價1.64億元成功出讓，競得者為城發集團（青島啟盛嘉瑞開發建設有限公司）；高新區中央智力島商務金融用地同步成交，樓面地價2770元/㎡，競得者為青島九德地產開發有限公司。

NO.4 政策方面

4月青島公積金新政頒布，主要內容有：

1.套數認定優化：多子女、贍養異地老人、購高品質/綠色住宅或現房，可核減1套住房；核減后無房或僅1套、無未結清公積金貸款，可按首套房政策貸款。

2.貸款額度上調：夫妻雙方符合條件最高貸130萬元，單方最高90萬元；政策疊加后，夫妻最高240萬元、單方最高160萬元。

3.余額倍數提升：貸款額度按賬戶余額20倍計算（原15倍）；余額不足1萬元按1萬元計，提高可貸基數。

4. 人才專項支持：高層次人才（持惠才卡/綠卡）及全日制博士，貸款額度上浮30%，可與其他上浮政策疊加。

4月1日，自然資源部38號文正式落地，從供給端重塑樓市底層邏輯，開啟“存量主導、核心稀缺”的全新階段。文件明確，新增建設用地優先保障重大項目與民生需求，原則上不再審批商品房用地，并嚴格執行“增存掛鉤”。

結合官方權威解讀，此次管控并非全面叫停住宅用地供應，而是轉變供地模式。政策核心在于用好存量資源“精供優供”，因城施策把握好供地節奏和時序。

2026年1-4月

開發商銷售排行榜TOP20

2026年1-4月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發商，聯手創下約174億元的銷售額，這一成績占據了全市商品房市場的53.1%。

常年霸榜青島房企銷冠的海信地產， 2026年持續領跑樓市， 1-4月以24.34億元簽約總額強勢登頂，海信臻悅、海信君璽、海信依云小鎮、海信君瀾四大標桿項目 憑借卓越的產品力與市場認可度，成為業績增長的核心引擎。與此同時，2026年海信地產新盤布局全面開花，聚焦主城核心板塊，嶗山區王家村海信安瀾、市北區海信境觀相繼亮相，精準覆蓋不同層級改善圈層，以前瞻視野布局優質賽道，憑過硬產品實力持續續寫青島樓市銷冠傳奇。

青特置業近年來勢頭強勁， 憑借在白云山、東李兩大核心板塊布局的多個熱盤持續發力，以網簽16.67億穩居第二位。作為深耕青島21載的本土房企，青特置業在“做一成一”戰略的指引下，持續釋放品牌勢能，旗下東序、璟逸等新盤齊發，不僅實現了單盤業績的突破性增長，更以系統化、多元化的產品矩陣，精準布局改善賽道，牢牢占據青島改善市場核心地位，成為2026年青島樓市中最具競爭力的房企之一。

魯信置業憑借兩大豪宅項目雙線發力，以14.94億銷售金額強勢躋身房企銷售額第三位。其中， 嶗山千萬級豪宅魯信有鄰花園，斬獲7.53億網簽業績；高端標桿魯信蔚藍海岸熱度領跑，網簽金額6.81億，登頂商品住宅榜首。

2026年1-4月

開發商權益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發布，將從不同的維度對一家企業的綜合實力進行審閱。

海信地產以24.21億元權益銷售額穩居榜單銷冠，行業地位穩固。尤為值得關注的是，海信地產旗下項目多采用獨立開發模式，從項目規劃、產品打造到品質交付全程把控，確保產品力與交付標準的一致性，為業績穩健增長奠定堅實基礎。

青特置業同樣業績突出，今年1-4月以18.33億元權益銷售金額強勢穩居第一梯隊，東李板塊青特東序、白云山板塊青特濱湖國際二期、青特璟云等核心項目協同發力，成為拉動業績攀升的核心力量。

魯信置業1-4月權益銷售金額約14.94億，主要是在魯信有鄰花園和頂豪魯信蔚藍海岸的拉動下。

2026年1-4月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業深度去泡沫化的周期調整中，青島房地產市場正完成從規模競賽到價值回歸的底層邏輯切換，“產品力”不再是營銷話術，而是支撐市場信心的核心“壓艙石”，直接決定項目的去化手感與價值韌性。這種價值導向下，真正具備稀缺資源稟賦、精準擊中需求痛點的項目，正在穿越周期收割市場份額。

海尚府1-4月網簽8.25億，以斷層式優勢領跑市場，用亮眼業績印證了項目的硬核實力與市場認可度。今年3月項目C區已高品質交付。

青特東序/璟譽1-4月實現7.1億的成績，穩居第二位。

魯信蔚藍海岸以強勁實力斬獲2026年青島1-4月商品住宅季軍，合計金額6.81億！項目主力戶型涵蓋360㎡、500㎡奢闊大平層，頂復產品尺度升級至600㎡、900㎡，單價高達約10萬/㎡。

位于張村河板塊的海信臻悅以6.62億穩居第四位。

魯信有鄰花園以簽約5.85億位居第五位，立鼎嶗山高端改善標桿。項目憑借純改善大平層、全套房設計、3.6萬㎡法式園林實景兌現等，持續鎖定高凈值客群置業偏好。

4月

房企銷售總金額TOP10

4月青島本土房企業績表現突出。

青特置業以7.56億簽約額領跑，其中首開的青特東序貢獻5.2億，青特濱湖國際貢獻0.76億。

中海地產以7.06億緊隨其后，核心來自首開的中海青云萬里5.11億和天空之境1.36億。

海信地產以6.28億穩步前行，其中海信君璽1.12億、海信依云小鎮0.61億。

4月

商品住宅銷售金額TOP10

4月樓市業績榜單中，前三甲項目均坐落于主城核心，實力表現亮眼。

青特東序開盤首月斬獲5.2億簽約額，簽約2.37萬㎡、188套，成功登頂全市商品住宅月度銷冠；

中海青云萬里首開同樣取得亮眼成績，以5.11億簽約額穩居市北區業績榜首；

海尚府4月實現4.77億簽約額，穩居嶗山區業績第一。

1、統計時間為：2026年1月1日至2026年4月29日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業，不包含保障房；

3、針對數據不一致的情況，銳理數據通過監測數據、公開數據對企業相關數據進行多方驗證和復核，采取多方數據交叉復合原則，依照網簽數據與市調價格綜合統計。

4、《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企的股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據。

2026年，青島該不該買房？