金茂拿地，單飛了

來源：市場資訊

（來源：北京進深）

文/北京進深 徐迪

4月30日下午，北京三宗宅地集中出讓。

其中，朝陽東壩1105-01地塊，作為當天唯一吸引到兩家房企報名的地塊，市場原本期待能有一番較量。

戲劇性的是，在土拍大廳，并未出現競拍場面。

最終，金茂僅通過一輪線上出價便輕松拿下這宗宅地。

成交價20.981億元，折合樓面價約4.11萬元/㎡。

溢價率0.1%，盡管很低，卻也是今年北京“唯二”的溢價地塊。

坊間傳聞，另一家出價房企是建發，之所以沒到場，是因為兩家要合作開發。

建發和金茂，倒也是熟悉的搭子。

2025年豐臺單盤銷冠項目觀宸，就是兩家聯合開發的。

這為東壩地塊的后續，留下了一丟丟懸念。

東壩1105-01地塊占地2.56公頃，建筑控制規模約5.11萬㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。

地塊條件還是存在一些制約因素的：

1、噪聲超標

作為今年以來朝陽區首宗成交的宅地，其最大的標簽無疑是“緊鄰東五環”。

直線100多米的物理距離，讓項目成為了字面意義上的五環首排。

然而，這種極致的近距也帶來了不可忽視的隱憂，地塊出讓文件中甚至專門附帶了一份防噪聲距離和措施說明。

文件明確指出，受交通噪聲影響較大，項目西場界晝夜噪聲均超標，南北場界、東場界及內部晝間噪聲達到限值，夜間噪聲超標。

2、交通硬傷

環路噪聲的影響非常直觀，但交通的便利性卻并未因此加分，反而打了個不小的折扣。

目前地塊南側的單店南路西段尚未貫通，通往五環內的道路不僅狹窄且缺乏非機動車道，高峰期擁堵問題嚴重。這意味著，業主未來想要出小區一腳油門上環路，短期內恐怕難以實現。

跳出交通維度的考量，將視野拉大到整個板塊，老東壩片區的居住屬性同樣呈現出鮮明的兩面性。

這里城市界面相對一般，周邊以剛需和剛改型社區為主，雖然居住氛圍濃厚、生活配套完善，但軌交始終是硬傷。

項目步行至地鐵站將近2公里，通勤友好度較低，且在現有的規劃中，周邊短期內也沒有新增軌交路線和站點的計劃。

3、強排挑戰

除了外部配套的短板，地塊自身的先天條件也給未來的產品設計出了難題。

從地塊指標來看，2.0的容積率數字看似舒適，但其南北狹長、多邊角的不規則地形，整體造型像一個火炬，給強排設計帶來了不小的挑戰。

受此地形限制，限高放寬至60米。未來項目中大概率不會出現洋房產品，或者洋房比例非常有限。

4、兌現中的東壩

盡管存在上述不利因素，但整個東壩板塊還是有預期的。

地鐵3號線和12號線同步通車；北京中學本部（原東壩北校區）去年9月正式開課；北京太古坊（原頤堤港二期）主體結構全部完工，預計明年交付投用。

第四使館區從規劃進入落地實施階段。今年2月，使館區統建館項目合同正式簽約；截至3月底，土地整理、市政道路、水電管網主體已基本完成，部分國家使館用地開始著手設計與施工工作。

與此同時，壩河濱水空間的改造也取得實質性進展，“兩河一帶”濱水經濟區逐步成型，東壩的城市界面與配套正在集中兌現。

這大概也是1105-01地塊吸引了兩家房企的原因之一。