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今天的文章和大家聊房子

正文

本號寫了很多深圳樓市的文章，但基于種種原因，要么飛了，要么夭折。

總而言之，本號存活的深圳文章很少！

所以，為了讓此篇文章長命百歲的活下去，我先亮結論：深圳樓市一定會漲，但不是2026年！

我知道，昨天晚上深圳出臺了裸奔的救市政策，很多人問深圳樓市的行情，我兩個方面該大家概括一下：

1、救市政策內容一堆，但核心內容=放開限購+增加公積金買貸款額度=裸奔。

2、核心漲，核心中的核心一房難求，外圍的遠郊依然是垃圾；

有些伙伴看到這里或許會說：胡說，哪里是裸奔啊，不是要求有居住證嗎？

對，是有個居住證的要求，但居住證這玩意如果加一個字“居住證明”，就不需要等12個月，在線辦理，立等可取~

換句話說，看是有層窗戶紙，但這層紙一捅開就破了~

01

文章正式開始之前，我想問大家一個問題：在樓市下跌的行情中，怎么判斷城市是否筑底？

答案有兩個。

第一個就是二手房成交量是否觸底攀升；

因為二手房交易量體現了供需雙方最真實的供需關系，縱觀過往歷次樓市周期，樓市復蘇的源頭都是二手房。

每一次樓市下跌、上漲，二手房交易量都扮演了“風向標”。

樓市下行階段——

二手房最先會出現掛盤量增加、交易量下降的情況，在交易量連續多月下降之后，交易價格開始松動。

然后，出現踩踏式降價搶跑的情況！

隨著二手房價格不斷降低，持幣觀望的購房者開始進場，二手房交易量開始緩慢攀升。

隨著交易量不斷攀升，并超過榮枯線之后，二手房房東會“持房而待”，減少議價。

最后，隨著時間推移、交易量增加，價格會止跌攀升！

那么，現在的深圳樓市二手房是什么情況呢？

我還是結合數據，從幾個維度給大家說說。

1、2026年第一季度，深圳二手房成交同比2025年上漲

其實呢，關注深圳樓市的伙伴都知道，深圳樓市進入2026年之后，其成交量是不斷上漲的。

截止于4月26，深圳二手房成交同比增加26% 新房認可同比增加16%

從二手房成交走勢看，2026年1-3月份成交套數12691套，剔除春節2月份的2339臺，1月和3月份成交量都達到了榮枯線5000套以上（簽約量）

當然，也有一些機構的統計是按照二手房定金交易量計算的，這個數據就比較夸張，達到了簽約量的3倍，比如2026年1月達到了1.5萬套

但不管統計口徑是簽約量，還是定價成交量，毫無疑問：深圳的成交量，再創歷史新高。

我又看了一下4月截止于28號的網簽量，依然是“高歌猛進”：5333套，仍然高于榮枯線

從歷史數據看，深圳樓市緩慢復蘇的苗頭還是明顯的！

非常客觀的講，深圳樓市雖然有復蘇的“小火苗”，但從目前二手房掛盤量的情況看，市場信心并沒有走出冰點！

因為趁著熱度拋盤的“房東”不在少數！

大家看下面這張圖

從2005年至今，規律很明顯，深圳樓市二十庫存量低于6萬，在5萬到6萬之間，深圳二手房救市供銷兩旺，如果低于5萬套，或者貼近5萬套，樓市也是”熱鬧“的狀態

那么，目前深圳樓市的二手房掛盤量如何呢

大概在7萬套到8萬套之間~

這說明什么？

說明深圳樓市的行情是“深水博弈”，一方面是持幣觀望的購房者在政策的利好下入市，所以成交量攀升；

另外一方面掛盤量走高，要么是置換、要么是大家對后市悲觀所以“趁著熱度”出貨！

所以，從預期維度看，我認為：深圳樓市還未形成一致預期！

在這種情況下，要看接下來深圳二手房成交量能否保持上漲：

如果二手房成交量上漲，并超過5000套榮枯線，我認為深圳樓市的預期會傾向看多。

反之，如果這波行情像2023年小陽春一樣，戛然而止，那么市場將進入更加寒冷的冬季。

如果結合政策看，因為政策的脈沖效應會促進4月份、5月份的成交量上升，所以預判未來2個月，深圳的成交量只會熱，不會冷·

中產階層如何配置家庭資產，可以看文章《

02

前文我問大家：在樓市下跌的行情中，怎么判斷城市是否筑底？

答案有兩個。第一個就是二手房成交量是否觸底攀升；

那么，第二個是什么？

剛需是否入場，且剛需是否持續入場！

我告訴大家，這是判斷樓市復蘇行情非常、非常關鍵的點！

大家可以回想一下，是不是在樓市行情下跌初期，市場情緒走入冰凍，這時候只有豪宅和置換項目成交量火爆？

如果大家善于遺忘，那么我給大家舉幾個事例，大家就想起來了！

——2022年5月深圳福田豪宅海德園當日售罄；

——2022年9月深圳招商璽家園，開盤當日售罄；

——2022年5月深圳招商仕林臻邸，開盤當然售罄；

在彼時，是不是所有自媒體都告訴大家這是“K”型走勢啊？

因為2022年深圳曾經火爆的沙井、光明都開始“軟趴趴”，二手房成交量也在2022年創近10年新低!

所以，在彼時那些不懂裝懂的自媒體就告訴大家：

“你看，這是k型走勢，這這是行情分化”、“你看，現在就是新房好賣，二手房難賣，大家都購買新房”.....

我明確地告訴大家，這些言論都是針對“特征”的胡說八道、不懂裝懂！

我之前寫深圳的文章為啥總消失啊？

因為之前的文章我總告訴大家，深圳樓市的行情還是下跌的行情，彼時的深圳還沒觸底。

所以，文章就總消失！（請腦補我無奈的笑容）

大家要明白，中國樓市從2003年成交量0.34萬億一路攀升到2021年的巔峰18.3萬億！

不是因為豪宅、不是因置換、不是因為分化，而是因為剛需購買力！

因為從人口比例來看，剛需購買群體才是基數最龐大的群體！

所以，中國樓市根本就不存在什么“k”型分化走勢，而是剛需群體因為“資金薄弱”，面對樓市風險選擇持幣觀望，是下跌行情延續的狀態！

可現在恰恰相反。

從目前的情況看：深圳剛需購買力，已經陸續入場！

這也是為什么，今天的文章我寫了：超跌的深圳，會漲嗎。

因為下跌行情，要看樓市是否筑底、復蘇，不是看豪宅有多火爆，因為豪宅比例終究是少數！

豪宅，更多是對價格的支撐！

看一線城市行情走勢，要看剛需成交量！剛需成交量！剛需成交量！

我告訴大家，從成交數據維度看，剛需購買力已經下場！

來，還是結合數據更直觀、更真實！

1、剛需區域成交占比較高！

我查了二手房數據，然后給大家做了統計，不是100%精準，但大致方向沒有問題：

從2025年開始，雖然霸榜媒體頭條的是”豪宅日光“，但真正入場買房的還是剛需為主的龍崗和羅湖

這成交量排序的前三名都是均價4萬及以下的3萬多的剛需首置區域.

同時還有一個非常能說明剛需入場的數據：二手房成交量中，地段、地段、地段但樓齡特別高的二手房，是成交主力。

這說明什么？

從總房價+房屋特征兩個角度看，非常明確是剛需首套成交量增加，帶動了二手房整體的成交量

換句話說，剛需已經入場

2、再看成交總價區間和面積段。

我找了一份2026年3月份單價和為止都屬于深圳”B“擋位的龍華區域二手房成交記錄表，然后給大家分析一下，成交面積段。

從目前的成交情況看，成交占比較高的還是90㎡以下的真正剛需盤

面積區間

成交套數

占比

90㎡以下

111 套

66.87%90-120㎡

29 套

17.47%120-145㎡

18 套

10.84%145㎡以上

8 套

4.82%

那么，這些數據放到一起說明什么？

也就是說，深圳二手房將出現連續三個月攀升至5000套以上（3月、4月、5月），其中占比超過50%的房源都會是剛需首置的低總價、低單價的房源！

所以，我認為：深圳樓市，剛需購買力已經入場，目前二手房、新房的購房主力就是剛需首置客群！

從目前的成交情況看，無論是二手房成交量的攀升、還是剛需首置的不斷入場，我都認為：深圳樓市，最壞的時刻已經過去！

同時，提高公積金到315萬，疊加深圳、福田、南山的購買資格放開，會進一步刺激置換客戶入場

也就是說，一方面剛需入場，一方面新政刺激之下，真正的置換客戶也會下場~

當然，從趨勢維度看，深圳樓市最壞的時刻雖然過去，但并不是說深圳樓市就可以“騰飛了”。

因為深圳樓市要想筑底反彈，還需要耐心等待

等待什么？

第一個——新房庫存量。

深圳的新房庫存量要降至6個月，才出現明確供小于求的熱帶，不過從趨勢維度看，庫存正在減少

下面這張圖是截止于2024年5月份的庫存去化圖，當時的庫存去化周期是22個月

再看截止于2026年3月份新房去化周期：21.8個月

也就是說，庫存確實再將，但降幅速度并不快

那么，為什么會這樣？

說白了不缺購買力，也就是不缺買房人，同時也不是供應少，而是房東也好、買房人也好，大家對于未來的預期并不一致

所以，盡管階段性成交量創新高，但是房東看空放盤量很大

至于新房嘛~邏輯到二手房不一樣，主要是深圳外圍新房供應量，把整體庫存拉高，而成交又集中再核心的老舊二手房，所以深圳遠郊新房成交量上不了

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03

最后，說幾點！

1、價格

購房小白看到這里或許會問：深圳價格跌得這么厲害，你怎么不說？

因為價格是果，不是因！

只要量變，價格就會質變！所以在這種國家要穩，城市要救，大家要買的前提之下，深圳樓市成交量上行的趨勢之下，談價格沒有任何意義！

因為一旦成交量上漲，價格自然隨之上漲

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2、超跌

每次寫深圳樓市，我都和大家強調深圳樓市已經是超跌的行情。

也就是新房沒利潤，部分二手房跌沒30%首付的狀態！

在這種情況下，價格進一步大幅下跌的概率很小！

所以，購買深圳真的不用糾結：

一來深圳城市能級放在這里，未來可期；二來超跌的行情，對購房者而言就是“占便宜”。

所以，怎么看，贏面都比較高！

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