說實話，今年“五一”成都樓市的這波小高峰，看著挺熱鬧的。4月二手房干了2.45萬套，比上個月漲了5.6%，中心城區占了八成多，這數據放哪都不算差。但稍微細品一下就會發現，熱鬧歸熱鬧，跟去年同期一比，成交量幾乎紋絲不動，連絕對數字都對得上，都是2.45萬套。這種“同比持平”放在樓市回暖的大敘事里，多少有點尷尬。

更有意思的是市場內部的分化。高新南區的學區房，就那種以前大家擠破頭想買的，最近成交價直接掉了10%不止。我打聽到的一套，掛牌價降了超13%才賣出去，房東估計心都在滴血。但另一邊，天府新區那些總價奔著600萬往上走的高端新房，卻壓根不缺買家，甚至還得靠搶。網友調侃“窮人撿漏，富人抄底”，話糙理不糙，但問題是，這樣的回暖到底能撐多久？這波行情背后，到底是誰在撐腰？

答案是政策的“組合拳”。今天咱們就來聊聊去年7月成都那撥出了名的17條新政，看看這些大招到底打在哪兒了。

時間回到2025年7月21日，成都市住建局聯合教育、規自、商務等6個部門，甩出了一份關于促進房地產市場平穩健康發展若干措施的通知，一共17條。這里面最吸睛的，也是市場上討論最多的，無非兩個關鍵詞：分批取消限售，和公積金改善型首付大降價。

先看限售。成都這次的取消并不是一刀切，而是分階段推進。規定拉得非常細：從2025年7月21日開始，只要是在2024年10月14日（含）之前買的商品住房，拿到房產證后就可以隨時上市變現。到了2026年1月1日，連2024年10月14日之前拿到證還在限售期的二手房，也一起解除封印。但留了條尾巴，那些登記人數超過房源三倍的熱盤、定向銷售的人才房，依舊按老規矩鎖著，不讓亂動。為什么要這樣分層？說白了，就是要盤活存量，但又不想讓“網紅盤”被投機客拿去收割。你可以理解為給大水池放掉一點水，但水位不能一下子垮掉。

再來看公積金，這條直接動了剛需和改善型買家的心坎。二套房公積金貸款的首付比例，從以前的30%直接砍到20%。買第二套房，兩成首付就能上車，這是實打實的降門檻。不僅如此，公積金的貸款額度也改了計算方式，跟賬戶余額掛鉤，繳得越多貸得越多。靈活就業人員的繳存時長門檻也從12個月縮短到6個月，繳存年限上限延長到女58歲、男63歲。什么意思？外賣小哥、自由攝影師、設計師這類沒單位交公積金的群體，半年之后也具備用公積金買房的資格了。難怪有人說，這波新政連“分母”都想到了，覆蓋面拉滿。

但政策出臺是有背景的。就在新政發布前一個月，國家統計局的數據顯示成都新房價格剛結束了連續7個月的上漲，掉頭向下，跌了0.3%。二手房更慘，跌幅擴大到了0.4%。加上上半年成都新房備案才5.2萬套，同比雖然漲了8%，但環比掉了14%，二手房也沒好到哪去，環比也掉了3%。說白了，7月份砸出17條新政，就是看到了市場在往下墜，趕緊出手兜底。

那新政下來這么久，到底有沒有效果？先看數據。4月份二手房2.45萬套的成績，確實比1月份的1.81萬套和2月份的1.14萬套改善了太多，環比回溫的曲線擺在那里。4月看房人數也沖到了20.7萬人，雖然沒打破3月的天花板，但活躍度撐住了。但問題在于同比，去年3月、4月成都二手房分別賣了2.54萬套和2.45萬套，你今年4月還在原地打轉。政策給了那么大的刺激，成交量卻沒有明顯的增量提升，讓人不禁懷疑是不是存量客戶來回換手，新入場的人其實不多。

更耐人尋味的是新政落地后第一周的反應。7月21日到27日，僅貝殼一個平臺就新增掛牌9929套，環比暴漲36.8%。7月21日當天就爆出2000套掛牌，一天頂平時好幾天的量。但刨掉這種短期的“報復性掛牌”，整個7月的新增掛牌量甚至比6月還低。這說明什么？有人拿到解禁令立馬就想跑，但更多人還在觀望，害怕賣早賣虧了。

我專門去翻了住建部門相關負責人的解讀。新政的核心思路不光是刺激交易，更是在做結構性的引導。比如提出“城市更新”和“房票”安置，城中村改造不再硬性建安置房，主打拿房票去買市場上的商品房，這樣既能消化庫存，又能避免拆遷戶拿著一堆現金跑去炒房。再比如力推的憑網簽備案入學，買房不用等房產證下來，拿著網簽合同就能在片區落戶上學。這招對那些為學區焦慮的年輕父母來說，殺傷力相當大。還有稅收層面的配套打法，換購住房的退個稅、契稅減按1%到2%、持有滿兩年的住房免征增值稅，一條條都在給交易減負。

但不得不承認，成都樓市這根骨頭不好啃。二手房現在超過30萬套的掛牌量壓在上面，平均成交價也掉到了1.22萬/平，比年初跌了兩千塊。說好聽點叫“以價換量”，說難聽點就是賣房不打折根本沒人看。與此同時，高端市場卻畫出了一道完全相反的曲線。以天府新區麓湖板塊為例，潤達豐濱江的麓湖麗世縵華，今年二季度新推的24套房源均價直接飆到10.7萬/平，最高一套單價沖到22.1萬，總價5661萬，把成都的新房單價天花板捅了個窟窿。千萬級住宅今年前三季度成交1427套，已經超過去年全年。一面是剛需砍價砍到吐血，一面是豪宅開發商數錢到手軟，這就是當下成都樓市最真實的雙面人生。

那接下來還會有什么配套措施出來？我敢大膽預測，稅費優惠這一塊還有操作空間。目前換購住房退個稅的窗口期只到2025年底，之后如果能續上或者加大退稅力度，對置換鏈條會是很大的鼓舞。另外人才購房補貼也可能進一步加碼，各區縣現在已經開始推廣直補購房首付，成華區、龍泉驛區這些先行區已經有具體細則在跑，以后不排除更多區縣跟進。還有一點值得留意，這次新政里預留了“鼓勵各區市縣因地制宜推廣直補購房首付”的口子，接下來不同區域的補貼力度差異會更大，想入手的朋友真得盯著自己心儀區域的動作。

要知道，政策寬松能釋放部分燃眉之急的置換需求，學區房信仰這種結構性風險也是一戳就破的泡。高新南的學區房降價超13%成交，不是個案，而是信號。成都樓市想真正意義上回暖，還得靠經濟基本面走強，靠人口持續流入，靠大家的腰包真正鼓起來。現在的回暖，更像是在低水位線附近的一波政策性喘息。到底能不能接著往上走，咱就邊看邊走吧。